ΜΠρΛαρ 15/2023 (τακτική διαδικασία)

Δικαστής: Ε. Τοπαλνάκος, Πρωτοδίκης
Δικηγόροι: Κ. Χαραράς, Δ. Σανιδάς

Νομικές διατάξεις: άρθρα 173, 200, 513, 522, 534, 535, 537, 540, 545, 547, 550, 559 ΑΚ

Πώληση ακινήτου. Έννοια συνομολογημένης ιδιότητας. Είναι ζήτημα ερμηνείας της σύμβασης πότε υπάρχει διαβεβαίωση του πωλητή προς τον αγοραστή περί ορισμένης εκτάσεως του πωληθέντος ακινήτου. Ο προσδιορισμός στη σύμβαση της εκτάσεως και η απλή δήλωση του πωλητή περί αυτής δεν έχει πάντοτε την έννοια της εγγυημένης ιδιότητας, αφού είναι δυνατόν ο προσδιορισμός να έγινε για τον καθορισμό της ταυτότητας του ακινήτου και να αποτελεί μέρος της περιγραφής αυτού. Σε περίπτωση κενού ή αμφιβολίας περί της αληθινής βούλησης των συμβληθέντων, το δικαστήριο εφαρμόζει τις διατάξεις των άρθρων 173 και 200 ΑΚ.

Κατά τη διάταξη του άρθρου 534 ΑΚ, όπως ισχύει μετά την αντικατάσταση της από το άρθρο 1 § 1 του ν. 3043/2002, ο πωλητής υποχρεούται να παραδώσει το πράγμα με τις συνομολογημένες ιδιότητες και χωρίς πραγματικά ελαττώματα. Συνομολογημένη ιδιότητα είναι τα φυσικά γνωρίσματα ή πλεονεκτήματα του πράγματος, ακόμη δε και οποιαδήποτε σχέση, η οποία λόγω του είδους και της διάρκειας της επιδρά κατά τις συναλλαγές στην αξία ή τη χρησιμότητα του. Πότε ο πωλητής δεν εκπληρώνει την υποχρέωση του ορίζεται στο άρθρο 535 ΑΚ, όπου αναφέρεται ότι αυτό συμβαίνει αν το πράγμα που παραδίδει στον αγοραστή δεν ανταποκρίνεται στη σύμβαση, ενώ ακολούθως απαριθμούνται ενδεικτικά μόνον ορισμένα κριτήρια που συνιστούν προϋποθέσεις εννοιολογικού προσδιορισμού της ελαττωματικότητας του πράγματος. Η παροχή πράγματος από τον πωλητή στον αγοραστή, χωρίς τις άνω ιδιότητες και με πραγματικά ελαττώματα, είναι θεμελιωτική της ευθύνης λόγω μη εκπληρώσεως, η οποία υπόκειται στην ειδική ρύθμιση του άρθρου 537 ΑΚ, που παρέχει στον αγοραστή, είτε πρόκειται για πώληση γένους είτε για πώληση είδους, μεταξύ άλλων και το δικαίωμα να αξιώσει τη μείωση του τιμήματος, κατά το άρθρο 540 § 1α, 2 ΑΚ, διότι μετά τη μετάθεση του κινδύνου στον αγοραστή, ήτοι μετά την παράδοση σε αυτόν του πράγματος και τη διαπίστωση της ελαττωματικότητάς του, εφαρμόζονται οι ειδικές διατάξεις των άρθρων 540 επ. ΑΚ και όχι οι γενικές διατάξεις του ΑΚ. […]. Η ευθύνη του πωλητή, στην περίπτωση αυτή είναι αντικειμενική, δηλαδή ανεξάρτητη από την γνώση ή την έστω ανυπαίτια άγνοια αυτού περί της υπάρξεώς του. Μόνο η θετική γνώση του αγοραστή για την έλλειψη της συνομολογηθείσας ιδιότητας, κατά το χρόνο συνάψεως της συμβάσεως, επιφέρει, κατά το άρθρο 545 εδ. β΄ ΑΚ, απαλλαγή του πωλητή, από την εν λόγω ευθύνη του, ενώ δεν αρκεί ούτε η έστω και υπαίτια άγνοια του αγοραστή. Περαιτέρω, από τη διάταξη του άρθρου 550 ΑΚ, που ορίζει ότι αν ο πωλητής ακινήτου διαβεβαίωσε τον αγοραστή ότι το ακίνητο έχει ορισμένη έκταση, ευθύνεται όπως και για συμφωνημένη ιδιότητα, συνάγεται ότι είναι ζήτημα ερμηνείας της συμβάσεως πότε υπάρχει διαβεβαίωση του πωλητή προς τον αγοραστή περί ορισμένης εκτάσεως του πωληθέντος ακινήτου και ότι ο προσδιορισμός στη σύμβαση της εκτάσεως και η απλή δήλωση του πωλητή περί αυτής, δεν έχει πάντοτε την έννοια υποσχεθείσης ιδιότητας, αφού είναι δυνατόν ο προσδιορισμός να έγινε για τον καθορισμό της ταυτότητας του ακινήτου και να αποτελεί μέρος της περιγραφής αυτού. Παρέπεται ότι, εάν το πωληθέν ακίνητο ευρεθεί να έχει έκταση μικρότερη της αναγραφομένης στο συμβόλαιο, το δε τίμημα έχει ορισθεί ενιαίως για όλη την έκταση και όχι κατά μονάδα, πρόδηλο είναι ότι τα μέρη με τον καθορισμό ενιαίου τιμήματος δεν απέβλεψαν εις ορισμένη έκταση, αλλά στην πώληση του συγκεκριμένου ακινήτου, αδιαφόρως της ακριβούς εκτάσεως αυτού, εκτός εάν ο προσδιορισμός του τελικός οφειλομένου από τον αγοραστή τιμήματος γίνεται στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο επί τη βάσει του ειδικός συμφωνηθέντος τιμήματος ανά μονάδα μετρήσεως της εκτάσεως που μεταβιβάζεται. Στην περίπτωση δε που το ουσιαστικό δικαστήριο διαπιστώσει ανέλεγκτα την ύπαρξη κενού ή αμφιβολίας σε σχέση με την ύπαρξη της αληθούς βούλησης των συμβληθέντων ως προς το εάν η πραγματική έκταση του πωληθέντος ακινήτου αποτελεί ή όχι συνομολογηθείσα ιδιότητά του, τότε στο πλαίσιο εφαρμογής των διατάξεων των άρθρων 173 και 200 ΑΚ συνεκτιμά τις δηλώσεις των μερών προς άλληλα και τη φορολογική αρχή, το περιεχόμενο των καταρτισθέντων συμβολαιογραφικών εγγράφων, τις τυχόν προηγηθείσες διαπραγματεύσεις, το μέγεθος της διαφοράς μεταξύ των αναγραφομένων και αληθών εμβαδόν και οτιδήποτε άλλο οδηγεί στη διαπίστωση της αληθούς βούλησης των συμβληθέντων (βλ. σχετικώς ΑΠ 1420/2013, ΤΝΠ Νόμος, ΑΠ 658/2011, ΤΝΠ Νόμος, ΑΠ 989/2008, ΤΝΠ Νόμος). Εξάλλου, από τις διατάξεις των άρθρων 513, 522, 534, 535, 540, 547 και 559 ΑΚ προκύπτει ότι επί πωλήσεως πράγματος, το οποίο κατά το χρόνο της παραδόσεώς του από τον πωλητή στον αγοραστή δεν έχει τις συμφωνηθείσες ιδιότητες ή έχει πραγματικά ελαττώματα, παρέχεται στον αγοραστή το δικαίωμα να ζητήσει, μεταξύ άλλων, τη μείωση του τιμήματος. Ειδικότερα, η άσκηση του δικαιώματος μειώσεως του τιμήματος αντικείμενο και αίτημα έχει τη μείωση αυτού κατά τη διαφορά της αξίας του πράγματος με και χωρίς το ελάττωμα ή τις συνομολογηθείσες ιδιότητες, οπότε η σύμβαση ανατρέπεται στο βαθμό που μειώνεται η υποχρέωση του αγοραστή ως προς το τίμημα, η άσκηση δε του δικαιώματος αυτού γίνεται είτε με δήλωση του αγοραστή, η οποία από την περιέλευση στον πωλητή επιφέρει τη διαμόρφωση του μειωμένου τιμήματος, είτε με σχετική αγωγή, είτε κατ’ ένσταση, προβαλλόμενη και μετά τη συμπλήρωση του χρόνου παραγραφής τον άρθρων 554 επ ΑΚ.

Για να είναι ορισμένη και επιδεκτική δικαστικής εκτιμήσεως είτε η αγωγή, είτε η ένσταση με την οποία ασκείται το σχετικό δικαίωμα, πρέπει, κατά τις προεκτεθείσες διατάξεις των άρθρων 534, 535 και 540 ΑΚ, να αναφέρονται σε αυτήν οι συγκεκριμένες ιδιότητες που συνομολογήθηκε να έχουν τα πωληθέντα πράγματα, οι οποίες λείπουν, παρά την τοιαύτη συνομολόγησή τους μεταξύ των συμβαλλομένων κατά τη σύναψη της συμβάσεως και ότι συνεπεία τούτων παρίσταται μειωμένη η αξία του πράγματος καθώς και το ποσό της μειώσεως. Συνεπώς, για το ορισμένο της αγωγής ή της ενστάσεως για την εφαρμογή της διατάξεως του άρθρου 540 ΑΚ, η οποία παρέχει το δικαίωμα στον αγοραστή να απαιτήσει τη μείωση του τιμήματος, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 513, 534, 535 και 537 του ίδιου Κώδικα, πρέπει να εκτίθενται σαφώς στην αγωγή ή την προβαλλόμενη δια των προτάσεων ένσταση 1) έγκυρη σύμβαση πωλήσεως, 2) ύπαρξη ελαττώματος ή έλλειψη συνομολογηθείσης ιδιότητας, 3) ευθύνη του πωλητή, ανεξαρτήτως πταίσματος αυτού, για τις ελλείψεις ή τα ελαττώματα αυτά, κατά το χρόνο που ο κίνδυνος μεταβαίνει στον αγοραστή και 4) η συνεπεία της ελλείψεως της ιδιότητας ή του ελαττώματος μειωμένη αξία του πράγματος και ο προσδιορισμός της τελευταίας, η οποία μπορεί να εξαχθεί και με βάση την αρχικώς συμφωνηθείσα τιμή, την αξία του ελλιπούς πράγματος και την αξία του ίδιου πράγματος υγιούς (βλ. σχετικώς ΑΠ 860/2014, ΝΟΜΟΣ). Τέλος, η αθέτηση προϋφιστάμενης ενοχής δεν συνιστά αδικοπραξία, είναι δυνατόν όμως μια υπαίτια ζημιογόνος πράξη ή παράλειψη, με την οποία παραβιάζεται η σύμβαση, να θεμελιώσει συγχρόνως και ευθύνη από αδικοπραξία. Τούτο συμβαίνει, όταν η ενέργεια αυτή είναι παράνομη ως αντίθετη προς το γενικό καθήκον, που επιβάλλει το άρθρο 914 ΑΚ, να μην προκαλεί κάποιος σε άλλον υπαίτιος ζημία. Η ευθύνη αυτή θα κριθεί κατά τους γενικούς περί αδικοπραξιών όρους. Ειδικότερα, όταν υπάρχει ενδοσυμβατική ευθύνη για πραγματικό ελάττωμα ή έλλειψη συνομολογημένης ιδιότητας του πωληθέντος πράγματος, για τη θεμελίωση της εξωσυμβατικής ευθύνης από αδικοπραξία του πωλητή θα πρέπει η ύπαρξη του ελαττώματος ή η έλλειψη της συνομολογηθείσας ιδιότητας, κατά τον χρόνο που ο κίνδυνος του πράγματος μεταβαίνει στον αγοραστή, να αποδίδεται σε υπαίτια συμπεριφορά του πωλητή, με την οποία αυτός με πρόθεση επιδιώκει να παραγάγει, ενισχύσει ή διατηρήσει πεπλανημένη αντίληψη ή εντύπωση στον αγοραστή αναφορικά με την ύπαρξη του ελαττώματος ή την έλλειψη της συνομολογηθείσας ιδιότητας του πράγματος, ανεξάρτητα από το αν η συμπεριφορά αυτή συνίσταται σε παράσταση ψευδών γεγονότων ως αληθινών ή σε απόκρυψη ή αποσιώπηση ή ατελή ανακοίνωση των αληθινών γεγονότων, των οποίων η αποκάλυψη στον αγοραστή που τα αγνοεί επιβαλλόταν από την καλή πίστη ή την υφιστάμενη ιδιαίτερη σχέση μεταξύ πωλητή και αγοραστή (βλ. σχετικώς ΑΠ 14/2021, ΤΝΠ Νόμος, ΑΠ 1190/2007, ΤΝΠ Νόμος). Ωσαύτως, όταν ο πωλητής, ενώ τελεί εν γνώσει της ελλείψεως της συμφωνηθείσας ιδιότητας ή της υπάρξεως του πραγματικού ελαττώματος, αποσιωπά τούτο δολίως, τότε συντρέχουν πρόσθετα πραγματικά περιστατικά, τα οποία, μαζί με την συμβατική παράβαση, συνθέτουν το πραγματικό της αδικοπραξίας (βλ. σχετικώς ΑΠ 1703/2013, ΤΝΠ Νόμος).

Στην κρινόμενη αγωγή, η ενάγουσα εκθέτει ότι, δυνάμει του υπ’ αριθμ. […] συμβολαίου πώλησης της Συμβολαιογράφου Λάρισας Σ.Α. το οποίο καταχωρίστηκε νόμιμα στα κτηματολογικά βιβλία του Κτηματολογικού Γραφείου Λάρισας, αγόρασε από την εναγόμενη κατασκευαστική εταιρεία τις ειδικότερα περιγραφόμενες στο δικόγραφο της αγωγής, υπό κατασκευή, δύο (2) αυτοτελείς και διηρημένες (οριζόντιες) ιδιοκτησίες (διαμέρισμα και αποθήκη), ευρισκόμενες επί μίας πολυώροφης οικοδομής, κείμενης στην πόλη της Λάρισας […]. Ότι, αν και η εναγόμενη διαβεβαίωσε την ενάγουσα ότι οι πωληθείσες οριζόντιες ιδιοκτησίες είχαν συγκεκριμένο εμβαδόν, και συγκεκριμένα, το μεν διαμέρισμα 95,50 τ.μ. καθαρά και 115,20 τ.μ. μεικτά, η δε αποθήκη 9,40 τ.μ. (καθαρά και μεικτά), εν τούτοις, μετά από αυτοψία και επιμέτρηση αυτών (οριζόντιων ιδιοκτησιών), που έλαβε χώρα με πρωτοβουλία της ιδίας (ενάγουσας), προέκυψε ότι αυτές (οριζόντιες ιδιοκτησίες) είχαν μικρότερο εμβαδόν και συγκεκριμένα, το μεν διαμέρισμα 82,13 τ.μ. καθαρά και 95,06 τ.μ. μεικτά, η δε αποθήκη 7,17 τ.μ., η έλλειψη δε, της ως άνω συνομολογημένης ιδιότητας των πωληθεισών οριζόντιων ιδιοκτησιών, αποδίδεται σε υπαίτια συμπεριφορά της εναγομένης πωλήτριας, η οποία εξ αρχής γνώριζε τη συγκεκριμένη έλλειψη και την απέκρυψε από την αγοράστρια (ενάγουσα) προς τον σκοπό αποφυγής της αναπροσαρμογής του συμφωνηθέντος τιμήματος της γενομένης πώλησης. Ότι εξαιτίας της προπεριγραφείσας αντισυμβατικής συμπεριφοράς της εναγομένης πρέπει να μειωθεί το τίμημα της γενομένης πώλησης, σύμφωνα με τη μέθοδο του σχετικού υπολογισμού, όπως αυτή αναλύεται λεπτομερώς στο δικόγραφο της αγωγής.

Από την υπ’ αριθμ. […] ένορκη βεβαίωση του Α.Κ., που προσκομίζει μετ’ επικλήσεως η εναγόμενη, με πρωτοβουλία της οποίας δόθηκε αυτή ενώπιον της Ειρηνοδίκη Λάρισας, μετά από νόμιμη κλήτευση της αντιδίκου της πριν από δύο (2) εργάσιμες ημέρες από τη βεβαίωση (βλ. την προσκομιζόμενη μετ’ επικλήσεως υπ’ αριθμ. […] έκθεση επίδοσης του αρμόδιου δικαστικού επιμελητή του Πρωτοδικείου Λάρισας Δ. Τ. καθώς και από όλα ανεξαιρέτως τα μετ’ επικλήσεως προσκομιζόμενα έγγραφα, δημόσια και ιδιωτικά, που προσάγονται είτε προς άμεση απόδειξη είτε προς συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων, ορισμένα εκ των οποίων ειδικώς κατωτέρω αναφέρονται, χωρίς, όμως, να παραλείπεται κανένα για την ουσιαστική διάγνωση της διαφοράς, αποδεικνύονται τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Δυνάμει του από [….] ιδιωτικού συμφωνητικού πώλησης διαμερίσματος - χώρου στάθμευσης αυτοκινήτου και αποθήκης υπογείου, που υπογράφηκε στη Λάρισα, μεταξύ της ενάγουσας και της εναγόμενης κατασκευαστικής εταιρίας, η οποία είχε αναλάβει το έργο της ανέγερσης πολυώροφης οικοδομής σε οικόπεδο εμβαδού 482,74 τ.μ. κείμενο στην πόλη της Λάρισας […], η τελευταία (εναγόμενη) ανέλαβε την υποχρέωση να πωλήσει στην ενάγουσα δύο οριζόντιες ιδιοκτησίες της ως άνω οικοδομής […].

Στην ως άνω συμβολαιογραφική πράξη, οι επίδικες οριζόντιες ιδιοκτησίες περιγράφονται ως έχουσες εμβαδόν, το μεν διαμέρισμα 95,50 τ.μ. καθαρά και 115,20 τ.μ. μεικτά, η δε αποθήκη 9,40 τ.μ. (καθαρά και μεικτά). Ακολούθως, δυνάμει του υπ’ αριθμ. […] συμβολαίου πώλησης της Συμβολαιογράφου Λάρισας Σ.Α. το οποίο καταχωρίστηκε νόμιμα στα κτηματολογικά βιβλία του Κτηματολογικού Γραφείου Λάρισας, η ενάγουσα, σε εκτέλεση του ως άνω ιδιωτικού συμφωνητικού, αγόρασε από την εναγόμενη κατασκευαστική εταιρεία τις ως άνω, υπό κατασκευή, οριζόντιες ιδιοκτησίες, έναντι συνολικού τιμήματος ύψους 130.000 ευρώ. Ωσαύτως, στο ως άνω πωλητήριο συμβόλαιο οι επίδικες οριζόντιες ιδιοκτησίες περιγράφονται ως έχουσες εμβαδόν, το μεν διαμέρισμα 95,50 τ.μ. καθαρά και 115,20 τ.μ. μεικτά, η δε αποθήκη 9,40 τ.μ. (καθαρά και μεικτά). Εν τούτοις, όταν η ενάγουσα περί τις αρχές Φεβρουάριου του έτους 2020 επισκέφτηκε τις ως άνω, υπό κατασκευή, πωληθείσες οριζόντιες ιδιοκτησίες, προέβη με δική της πρωτοβουλία σε επιμέτρηση αυτών και διαπίστωσε ότι αυτές δεν είχαν το εμβαδόν που ήταν αναγεγραμμένο στις προμνησθείσες μεταγραπτέες πράξεις, ειδικότερα δε, κατά τις δικές της μετρήσεις, το μεν διαμέρισμα είχε εμβαδόν 86,43 τ.μ. (καθαρά) και όχι 95,50 τ.μ., η δε αποθήκη είχε ωσαύτως μικρότερο εμβαδόν. Κατόπιν αυτού, η ενάγουσα κοινοποίησε στις 8.2.2021 στην εναγόμενη εταιρία την από 5.2.2021 εξώδικη διαμαρτυρία-πρόσκληση-δήλωση, με την οποία ζητούσε από την εναγόμενη να προβεί σε αναθεώρηση της οικοδομικής άδειας, σε τροποποίηση των μεταβιβαστικών συμβολαίων (σύστασης και πωλητήριου συμβολαίου) και σε καταχώριση αυτών στο Κτηματολόγιο, αιτούμενη ταυτοχρόνως τη μείωση του τιμήματος της γενομένης αγοραπωλησίας κατά το ποσό των 30.000 ευρώ.

Ο διορισθείς, κατά τα ανωτέρω, πραγματογνώμονας, Ι.Μ. πολιτικός μηχανικός, μετά από την πραγματοποίηση αυτοψίας επί των επίδικων οριζόντιων ιδιοκτησιών στις 8.4.2021 και αφού έλαβε υπόψη του όλα τα έγγραφα (σχέδια, συμβόλαια κ.λπ.) που τέθηκαν στη διάθεσή του από τους διαδίκους, συνέταξε την από 17.5.2021 έκθεση πραγματογνωμοσύνης, κατά την οποία, το πωληθέν διαμέρισμα έχει εμβαδόν 82,13 τ.μ. καθαρά (καθαρό εμβαδόν δαπέδου κατ’ άρθρο 2 § 31 του ν. 4067/2012), 95,06 τ.μ. μεικτά (μεικτό εμβαδόν προκύπτον προσεγγιστικά με περιμετρική προέκταση βάσει κάποιων παραμέτρων της πολυγραμμής υπολογισμού του καθαρού εμβαδού δαπέδου μέτρησης αυτοψίας) και ύψος 2,62μ., οι εξώστες του διαμέρισματος έχουν εμβαδόν, 21,11 τ.μ. ο βόρειος εξώστης και 5,50 τ.μ. ο νότιος εξώστης, και η αποθήκη έχει καθαρό ύψος 2,23μ.. Αποδείχθηκε, περαιτέρω, ότι στο υπ’ αριθμ. […] αγοραπωλητήριο συμβόλαιο, το τίμημα της γενομένης πωλήσεως δεν καθορίστηκε ανά τετραγωνικό μέτρο των μεταβιβαζόμενων οριζόντιων ιδιοκτησιών αλλά ορίστηκε στο προαναφερθέν ποσό για ολόκληρες τις οριζόντιες ιδιοκτησίες. Εφόσον δε, οι πωληθείσες οριζόντιες ιδιοκτησίες βρέθηκαν να έχουν έκταση μικρότερη της αναγραφομένης στο συμβόλαιο και το τίμημα ορίστηκε ενιαίως για όλη την έκταση και όχι κατά μονάδα, πρόδηλο είναι ότι τα μέρη με τον καθορισμό ενιαίου τιμήματος δεν απέβλεψαν σε ορισμένη έκταση αλλά στην πώληση των συγκεκριμένων οριζόντιων ιδιοκτησιών αδιαφόρως της ακριβούς εκτάσεως αυτών, ο δε προσδιορισμός του τελικώς οφειλομένου από την αγοράστρια τιμήματος δεν έγινε στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο επί τη βάσει του ειδικώς συμφωνηθέντος τιμήματος ανά μονάδα μέτρησης της έκτασης που μεταβιβάζεται. Η συναφθείσα σύμβαση πωλήσεως μεταξύ των συμβαλλομένων μερών είναι σαφής σε σχέση με τη βούλησή τους και δεν διαπιστώνεται η ύπαρξη κενού ή αμφιβολίας, ώστε να κρίνεται αναγκαία η εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 173 και 200 ΑΚ, προκειμένου να διαπιστωθεί αν η πραγματική έκταση των πωληθεισών οριζόντιων ιδιοκτησιών αποτελεί ή όχι συνομολογηθείσα ιδιότητά τους. Οι διάδικοι απέβλεπαν στην πώληση των συγκεκριμένων οριζόντιων ιδιοκτησιών όπως τα όρια αυτών προσδιορίζονται ακριβώς στο συμβόλαιο, οποιοσδήποτε επιφάνειας ήταν αυτά χωρίς καμία συνέπεια σε βάρος της πωλήτριας-εναγομένης, σε περίπτωση που η επιφάνεια ήταν μικρότερη από την αναγραφόμενη στο συμβόλαιο. Τούτο σαφώς συνάγεται από το γεγονός ότι το τίμημα ορίστηκε ενιαίως, χωρίς καμία άλλη ένδειξη για την κατά τετραγωνικό μέτρο αξία αυτού. Η απλή δήλωση της πωλήτριας - εναγομένης περί της επιφάνειας δεν έγινε προδήλως με την έννοια της εγγύησης, ότι δηλαδή τούτο έχει τη δηλωθείσα επιφάνεια, αλλά σαν στοιχείο προσδιοριστικό της ταυτότητας του ακινήτου και έτσι δεν αποτελεί διαβεβαίωση της εναγόμενης προς την ενάγουσα για την ακριβή έκταση του ακινήτου, κατά την έννοια του άρθρου 550 εδαφ. α΄ ΑΚ. Συνεπαγωγικά, εφόσον αποδείχθηκε ότι η δήλωση της εναγομένης αναφορικά με την έκταση της πωληθεισών οριζόντιων ιδιοκτησιών έγινε για τον προσδιορισμό της ταυτότητας αυτών και δεν είχε την έννοια υποσχεθείσας ιδιότητας, η κρινόμενη αγωγή πρέπει να απορριφθεί στο σύνολό της ως κατ’ ουσίαν αβάσιμη.

ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ

Την υπό σχολιασμό δικαστική απόφαση απασχόλησε το ζήτημα της αξιολογήσεως της εκτάσεως ενός ακινήτου ως συνομολογημένης, υπό την έννοια της «εγγυημένης» μεταξύ των συμβαλλομένων ιδιότητας, συνακόλουθα δε οι έννομες συνέπειες που προκαλεί ο ως άνω χαρακτηρισμός αυτής σε επίπεδο λειτουργίας της συναφθείσης συμβάσεως πωλήσεως μεταξύ των μερών και των δικαιωμάτων που παρέχονται σε αυτά στο πλαίσιο των διατάξεων των άρθρ. 534, 539 και 550 ΑΚ. Η παρούσα δικαστική κρίση εμφανίζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον, καθόσον επαναφέρει στο προσκήνιο τον ενδιαφέροντα, από δογματικής και πρακτικής απόψεως, γενικότερο νομικό προβληματισμό, αυτόν δηλαδή της διαπιστώσεως της ανάγκης προστασίας της ασφάλειας των συναλλαγών στο δίκαιο της πωλήσεως, όταν συχνά κατά την εφαρμογή του δικαίου η εν λόγω αρχή δεν τίθεται σε απόλυτη προτεραιότητα. Προς τούτο δε, αναγκαίο είναι να λεχθούν τα ακόλουθα.

Η διάταξη γενικής εμβέλειας του άρθρ. 534 ΑΚ, όπως αυτή διαρρυθμίστηκε στο πλαίσιο των εξαιρετικά πρόσφατων αλλαγών του δικαίου της πωλήσεως (ν. 4967/2022), περιλαμβάνει πρωτεύοντα κανόνα, δηλαδή την υποχρέωση του πωλητή να παραδώσει «πράγμα που να ανταποκρίνεται στην σύμβαση»[1]. Η περιπτωσιολογική εξειδίκευση της έννοιας της μη ανταποκρίσεως του πράγματος στην σύμβαση ξεδιπλώνεται στις διατάξεις των άρθρ. 535-538 ΑΚ. Από την διάταξη, όμως, της νέας ΑΚ 547 συνάγεται ότι το πωληθέν δεν ανταποκρίνεται στην σύμβαση (και) όταν λείπουν οι συνομολογημένες ιδιότητες. Συνεπώς, με τη νέα ΑΚ 534 εμπεδώνεται η ήδη δεκτή και στην θεωρία θέση, ότι, δηλαδή, η έλλειψη ανταποκρίσεως του πράγματος στη σύμβαση είναι έννοια γένους και η έλλειψη συνομολογημένης ιδιότητας, καθώς και η ύπαρξη πραγματικού ελαττώματος, επιτελούν λειτουργία εξειδικεύσεως αυτής[2].

Περί της συνομολογημένης ιδιότητας πράγματος έχουν υποστηριχθεί στη νομολογία και στην επιστήμη του Αστικού Δικαίου διάφορες θεωρίες, στην προσπάθεια αποκρυσταλλώσεως του εννοιολογικού της περιεχομένου[3]. Σημείο συγκλίσεως όλων είναι ότι για να θεωρηθεί μια ιδιότητα του πράγματος ως συνομολογημένη, θα πρέπει να υπάρχει ρητή ή σιωπηρή, κατά τα άρθρ. 361, 173 και 200 ΑΚ, συμφωνία των μερών, ότι το πράγμα έχει την συγκεκριμένη ιδιότητα και ο πωλητής εγγυάται ή διαβεβαιώνει περί της υπάρξεώς αυτής τον αγοραστή, γεγονός που επιφέρει ταυτοχρόνως ευθύνη στο πρόσωπό του στην περίπτωση ελλείψεώς της[4]. Ιδίως δε στο πεδίο των τυπικών δικαιοπραξιών, η συνομολόγηση της ιδιότητας δεν είναι απαραίτητο να προκύπτει άμεσα και απερίφραστα, αλλά αρκεί να συνάγεται (και) συμπερασματικώς από το κείμενο της συμβάσεως[5]. Βέβαια, ο εγγυητικός ή βεβαιωτικός χαρακτήρας της ευθύνης περί ελλείψεως συνομολογημένης ιδιότητας αποτυπώνεται πλέον με σαφήνεια στη νέα διάταξη του άρθρ. 547 §2 ΑΚ, δια της οποίας εισάγεται, όχι μόνον αντικειμενική ευθύνη του πωλητή προς αποζημίωση για έλλειψη συνομολογημένης ιδιότητας[6], αλλά και ο νομοθετικός ορισμός αυτής, δηλαδή ως ιδιότητας, η οποία αποτέλεσε αντικείμενο συμφωνίας μεταξύ των μερών και για τις συνέπειες της τυχόν ελλείψεώς της ο πωλητής φέρει την ευθύνη ανεξαρτήτως πταίσματός του[7]. Ο βαθμός, επιδράσεως της συμφωνηθείσας ιδιότητας στην αξία ή στην χρησιμότητα του πράγματος δεν μεταβάλλει τον χαρακτήρα της ιδιότητας ως συνομολογημένης ή μη, αλλά απλώς χορηγεί στον αγοραστή διαφορετικές δικονομικές δυνατότητες στην περίπτωση ενδεχόμενης ελλείψεώς της[8].

Την υπό σχολιασμό δικαστική απόφαση απασχόλησε η ειδικότερη περίπτωση της αξιολογήσεως της εκτάσεως ενός ακινήτου, ως συγκεκριμένης (ορισμένης) ιδιότητας, η οποία συνομολογήθηκε με σαφήνεια (ρητώς ή σιωπηρώς) μεταξύ των συμβαλλομένων, η έλλειψη της οποίας, εκ των υστέρων διαπιστωθείσα, επιφέρει τις έννομες συνέπειες των άρθρ. 542επ. ΑΚ. Το Δικαστήριο, ακολουθώντας θέση μέρους της νομολογίας και της επιστήμης που προκαλεί εύλογους προβληματισμούς[9], ιδίως σε επίπεδο εξασφαλίσεως της διαφάνειας των συναλλαγών ως ειδικότερης μορφής της θεμελιώδους αρχής της ασφάλειας του δικαίου, έκρινε ότι το εάν πράγματι ο πωλητής ακινήτου διαβεβαίωσε τον αγοραστή ότι το ακίνητο έχει ορισμένη έκταση είναι ζήτημα ερμηνείας της συμβάσεως και συναφώς το πότε υπάρχει διαβεβαίωση του πωλητή προς τον αγοραστή περί ορισμένης εκτάσεως του πωληθέντος ακινήτου και ότι ο προσδιορισμός στη σύμβαση της εκτάσεως και η απλή δήλωση του πωλητή περί αυτής, δεν έχει πάντοτε την έννοια υποσχεθείσης ιδιότητας, αφού είναι δυνατόν ο προσδιορισμός να έγινε απλώς για τον καθορισμό της ταυτότητας του ακινήτου και να αποτελεί μέρος της περιγραφής αυτού. Προκύπτει, λοιπόν, σύμφωνα με την υπό σχολιασμό δικαστική κρίση ότι, εάν το πωληθέν ακίνητο ευρεθεί να έχει έκταση μικρότερη της αναγραφομένης στο συμβόλαιο, το δε τίμημα έχει ορισθεί ενιαίως για όλη την έκταση και όχι κατά μονάδα που αντιστοιχεί σε συγκεκριμένο τετραγωνικό μέτρο, πρόδηλο είναι ότι τα μέρη με τον καθορισμό συνολικού τιμήματος δεν απέβλεψαν σε ορισμένη έκταση, αλλά στην πώληση του συγκεκριμένου ακινήτου, αδιαφόρως της ακριβούς εκτάσεως αυτού, εκτός εάν ο προσδιορισμός του τελικώς οφειλομένου από τον αγοραστή τιμήματος γίνεται στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο επί τη βάσει του ειδικώς συμφωνηθέντος τιμήματος ανά μονάδα μετρήσεως της εκτάσεως που μεταβιβάζεται.

Η ως άνω θέση δίχως αμφιβολία σχετικοποιεί την ιδιότητα της εκτάσεως του ακινήτου ως χαρακτηριστικού, κατά τα διδάγματα της εμπειρίας, αντικειμενικά σημαντικού για τα συμβαλλόμενα μέρη σε οποιαδήποτε σύμβαση πωλήσεως και εξαρτά την σημασία της από τον τρόπο δηλώσεως αυτής στο πωλητήριο συμβόλαιο. Βέβαια, η διάταξη του άρθρ. 550 ΑΚ, η οποία ασφαλώς εφαρμόζεται και στις περιπτώσεις κτισμάτων[10], είναι σαφής. Στην περίπτωση κατά την οποία ο πωλητής ακινήτου διαβεβαίωσε τον αγοραστή ότι το ακίνητο έχει ορισμένη έκταση, ευθύνεται όπως και για συνομολογημένη ιδιότητα. Με την εν λόγω διάταξη ουσιαστικά ρυθμίζεται μια ειδικότερη περίπτωση ελλείψεως συμφωνημένης ιδιότητας, αυτή της ελλιπούς εκτάσεως ακινήτου, παρά την σχετική διαβεβαίωση του πωλητή ότι το ακίνητο έχει συγκεκριμένη (συνήθως μεγαλύτερη) έκταση. Γίνεται πάντως δεκτό ότι με διαβεβαίωση εξομοιώνεται η δόλια αποσιώπηση της πραγματικής εκτάσεως του ακινήτου[11], την ύπαρξη του οποίου στοιχείου οφείλει να αποδείξει ο αγοραστής. Πρέπει συναφώς να τονισθεί ότι δια της ΑΚ 550 ασφαλώς και δεν εισάγεται ερμηνευτικός κανόνας στο δίκαιο της πωλήσεως, σύμφωνα με τον οποίο, όταν διαπιστώνεται αναντιστοιχία πραγματικής εκτάσεως του πωληθέντος και δηλωθείσης εκτάσεως στο πωλητήριο συμβόλαιο, υπερισχύει είτε ο προσδιορισμός αυτού κατά τετραγωνικά μέτρα είτε εκείνος κατά όρια[12]. Η απόπειρα τέτοιας διασυνδέσεως κλονίζει ανεπίτρεπτα την ασφάλεια των συναλλαγών, καθόσον εάν ο νομοθέτης επιθυμούσε την εισαγωγή ερμηνευτικού κανόνα, υπέρ της μιας ή της άλλης θέσεως, θα είχε πράξει αναλόγως. Αντιθέτως, επιβάλλεται η ανεύρεση της αληθινής βουλήσεως των συμβαλλομένων στο πλαίσιο των διατάξεων των αρθρ. 173 και 200 ΑΚ[13]. Τούτο σημαίνει ότι για την εφαρμογή του πρώτου εδαφίου της ΑΚ 550, δεν αρκεί η απλή αναφορά στην έκταση του ακινήτου, αλλά πρέπει να διαπιστωθεί εάν πράγματι ο πωλητής εγγυήθηκε, ρητώς ή σιωπηρώς, ότι το ακίνητο έχει την δηλωθείσα στο συμβόλαιο έκταση. Την ευχέρεια αυτής της διαπιστώσεως, η υπάρχουσα δομή της τακτικής διαδικασίας φαίνεται ότι δεν μπορεί να αντιμετωπίσει αποτελεσματικά, καθόσον η ανεύρεση της αληθινής βουλήσεως των συμβαλλομένων δυσχερώς εξακριβώνεται μέσω δηλώσεων τρίτων προσώπων, δίχως το στοιχείο της προφορικότητας της διαδικασίας. Στις περιπτώσεις αυτές, το Δικαστήριο, μπορεί να αξιοποιήσει την δυνατότητα που χορηγεί ο δικονομικός νομοθέτης στο πλαίσιο του άρθρ. 237 §8 ΚΠολΔ, ώστε να προσεγγίσει ασφαλέστερα τον εγγυητικό ή μη χαρακτήρα της εκτάσεως του ακινήτου, πέραν, βεβαίως, από τα συναγωγικώς εξαγόμενα συμπεράσματα από το κείμενο της συμβάσεως.

Δικαίωμα υπαναχωρήσεως του αγοραστή θεμελιώνεται μόνον στην περίπτωση κατά την οποία υφίσταται ουσιώδης έλλειψη ανταποκρίσεως του πράγματος στην σύμβαση, όταν δηλαδή στην προκειμένη περίπτωση η έλλειψη της πωληθείσας εκτάσεως είναι τόσο σημαντική για τον αγοραστή, ώστε πλέον δεν έχει συμφέρον στην διατήρηση του αγορασθέντος ακινήτου[14]. Στις λοιπές περιπτώσεις, όμως, ο αγοραστής διατηρεί τα δικαιώματα μειώσεως του τιμήματος και της αποζημιώσεως, εφόσον αποδείξει το χαρακτηριστικό της εκτάσεως του ακινήτου ως «εγγυημένης ιδιότητας» μεταξύ των μερών, ακόμη και δια της καταφυγής σε στοιχεία εκτός του πωλητηρίου συμβολαίου, όπως οι τυχόν προηγηθείσες διαπραγματεύσεις μεταξύ των μερών, το μέγεθος της διαφοράς μεταξύ των αναγραφομένων και αληθών εμβαδών και οτιδήποτε άλλο οδηγεί στην διαπίστωση αυτή[15]. Σε κάθε βέβαια περίπτωση, εάν τελικώς δεν προκύψει η εν λόγω διαβεβαίωση του πωλητή προς τον αγοραστή, η έλλειψη συνομολογημένης ιδιότητας θα συνιστά έλλειψη ανταποκρίσεως του πράγματος στην σύμβαση (πραγματικό ελάττωμα)[16], και θα επιφέρει τις έννομες συνέπειες των ΑΚ 535επ[17]. Απαλλαγή του πωλητή προβλέπεται ρητά μόνον σε περίπτωση (θετικής) γνώσεως του πραγματικού ελαττώματος από τον αγοραστή, δηλαδή της ελλιπούς εκτάσεως, και όχι απλώς σε περίπτωση υπαίτιας άγνοιάς του (ΑΚ 539)[18]. Κρίσιμο, εν προκειμένω, χρονικό σημείο είναι εκείνο της μεταθέσεως του κινδύνου στον αγοραστή, δηλαδή ο χρόνος της μεταγραφής του ακινήτου[19]. Και βέβαια, σε περίπτωση τυχόν δόλιας αποκρύψεως του πραγματικού ελαττώματος από τον πωλητή, επέρχεται και ευθύνη του υπό την μορφή της αστικής απάτης, εφόσον συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις (ΑΚ 147, 149)[20].

Καταληκτικά, προσεγγίζοντας με ιδιαίτερο ενδιαφέρον αλλά και προβληματισμό την υποστηριχθείσα (και) στην υπό σχολιασμό δικαστική κρίση θέση, ότι δηλαδή στην περίπτωση κατά την οποία στο πωλητήριο συμβόλαιο το τίμημα έχει ορισθεί ενιαίως για όλη την έκταση και όχι κατά μονάδα, πρόδηλο είναι ότι τα μέρη με τον καθορισμό ενιαίου τιμήματος δεν απέβλεψαν εις ορισμένη έκταση, αλλά στην πώληση του συγκεκριμένου ακινήτου, αδιαφόρως της ακριβούς εκτάσεως αυτού, εκτός εάν ο προσδιορισμός του τελικός οφειλομένου από τον αγοραστή τιμήματος γίνεται στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο επί τη βάσει του ειδικώς συμφωνηθέντος τιμήματος ανά μονάδα μετρήσεως της εκτάσεως που μεταβιβάζεται, αξίζει να επισημανθεί ότι η διασύνδεση των εννόμων συνεπειών και συνακόλουθα των δικαιωμάτων που παρέχονται στον θιγόμενο αγοραστή από τα ελλείποντα τετραγωνικά μέτρα στο ακίνητό του, αποκλειστικώς από τον τρόπο διατυπώσεως αυτών στο πωλητήριο συμβόλαιο, δυσχερώς συμβιβάζεται με την σύγχρονη οπτική της ασφάλειας των συναλλαγών που αποτελεί θεμελιώδη αρχή του δικαίου της πωλήσεως. Τούτο διότι η εν λόγω διάκριση, εάν δηλαδή στο πωλητήριο συμβόλαιο αναγράφεται, είτε η προς πώληση συνολική επιφάνεια του ακινήτου έναντι συνολικού τιμήματος, είτε ο επιμερισμός της επιφάνειας αυτής ανά τετραγωνικό μέτρο, ουδόλως οδηγεί στο συμπέρασμα ότι το εμβαδόν του ακινήτου συνιστά μη εγγυημένη ιδιότητα[21]. Συνεπώς, μόνη η δήλωση του πωλητή στο συμβόλαιο ότι το πωλούμενο ακίνητο έχει ορισμένη έκταση πρέπει να θεωρείται αρκετή ως σαφής διαβεβαίωση αυτού προς τον αγοραστή περί της συγκεκριμένης ιδιότητας του πωληθέντος, ώστε να μην τίθεται σε κίνδυνο η προστασία της ασφάλειας των συναλλαγών από επιμέρους διακρίσεις και προϋποθέσεις που ουδόλως ανταποκρίνονται στο τελολογικά διαρθρωμένο σύστημα κανόνων του δικαίου της πωλήσεως.

Παναγής Α. Χριστοδούλου

επισκ. Λέκτορας Τμήματος Νομικής Philips University, Δ.Ν., Δικηγόρος

[1] Όπως, βέβαια, και η ΑΚ 534 υπό το ν. 3043/2002, βλ. Φ. Δωρή, Συγκριτική επισκόπηση του παλαιού και νέου δικαίου της πωλήσεως (βασικοί άξονες), ΕΝΟΒΕ 51, σελ. 11επ.∙ Μ. Σταθόπουλο, Το νέο δίκαιο της πώλησης κατά το νόμο 3043/2002 – Οι βασικές καινοτομίες, ΝομΕπιθ 2003.13επ.∙ Απ. Χελιδόνη, Κάποιες πρώτες σκέψεις για το ν. 3043/2002 (νέο δίκαιο της πώλησης), Πρακτικά 5ου Συνεδρίου ΕΝΑΣ (2010), σελ. 155επ.

[2] Απ. Γεωργιάδης (-Καραμπατζός/Τίτσιας), ΣΕΑΚ, τομ. Ι (2023), άρθρ. 534, αρ. 20.

[3] Α. Βαβούσκος, Έλλειψις συνομολογηθείσης ιδιότητος πωλούμενου δύναται να αναφέρεται και εις ηθικά πλεονεκτήματα-Συνέπειαι, Αρμ. 1974.403επ.∙ Π. Φίλιος, Ενοχικό δίκαιο - Ειδικό μέρος, τόμ. 1, 9η έκδ., (2011), § 7α, σελ. 58∙ Π. Κορνηλάκης, Ειδικό ενοχικό δίκαιο, τόμ. 1, 2η έκδ., (2012), § 40, σελ. 234, αρ. 38∙ Απ. Χελιδόνης, Συστηματική υποδομή και ανοικτά ζητήματα του νέου δικαίου της πώλησης, Dig 2003.158επ.∙ Ι. Σπυριδάκης, Πραγματικά ελαττώματα και συνομολογηθείσες ιδιότητες του πωλούμενου πράγματος- Οι υποχρεώσεις του πωλητή, Πρακτικά 5ου Συνεδρίου ΕΝΑΣ, (2004), σελ. 15∙ Ε. Καστρήτσιος, Προϋποθέσεις ευθύνης του πωλητή για πραγματικά ελαττώματα και έλλειψη συνομολογημένων ιδιοτήτων (ΑΚ 534-537), ΧρΙΔ 2003.689επ.∙ Σ. Κουμάνης, Τα δικαιώματα του αγοραστή επί ευθύνης του πωλητή κατ’ ΑΚ 540 επ. (Προϋποθέσεις γένεσης και άσκησης), Αρμ 2003.1560επ.∙ από τη νομολογία ενδεικτ. ΑΠ 84/2020∙ ΑΠ 1230/2019∙ ΑΠ 402/2018∙ ΑΠ 267/2015∙ ΑΠ 354/2011, ΤΝΠ Νόμος∙ ΑΠ 776/2004, ΧρΙΔ 2004.787επ.

[4] Σ. Κουμάνης, Πώληση ακινήτου που βρίσκεται σε βιότοπο και δεν μπορεί να ανοικοδομηθεί για επαγγελματική χρήση, Αρμ 2010.1760επ. (1765)∙ ΑΠ 389/2021 (αδημ.)∙ ΑΠ 84/2020, ΤΝΠ Νόμος.

[5] ΕφΛαρ 47/2003, ΝοΒ 2003.1255.

[6] Έννομη συνέπεια που προβλεπόταν και υπό το προγενέστερο νομοθετικό καθεστώς στο άρθρ. 543 εδ. α΄ ΑΚ΄.

[7] Η αντικειμενική ευθύνη του πωλητή δε συνεπάγεται, βεβαίως, και τον αποκλεισμό της προσφυγής στις διατάξεις των άρθρ. 173 και 200 ΑΚ, όταν υπάρχει αμφιβολία περί της αληθινής βουλήσεως των συμβαλλομένων, βλ. σχετικώς κατωτ.

[8] Βλ. ΑΚ 545 και 550 εδ. β΄.

[9] ΑΠ 1602/2013 (αδημ.)∙ ΑΠ 1420/2013, ΕλλΔνη 2014.103επ.

[10] Ως έκταση του ακινήτου νοείται το «μέτρο επιφάνειάς του», δηλαδή το εμβαδό αυτού σε στρέμματα ή τετραγωνικά μέτρα, έτσι Απ. Γεωργιάδης, Ειδικό Ενοχικό Δίκαιο, Τομ. Ι, § 12, αρ. 25, σημ. 32. Υπό την έννοια αυτή αποκρούεται η θέση (βλ. περί αυτής Ι. Κατρά, Αγωγές Αιτήσεις και Ενστάσεις Ενοχικού Δικαίου Αστικού Κώδικα, (2018), § 28, σ. 595, αρ. 4), ότι η ρυθμιστική εμβέλεια της ΑΚ 550, κάνοντας λόγο περί «εκτάσεως» ακινήτου, δεν καταλαμβάνει την περίπτωση επιφάνειας κτίσματος.

[11] Κ. Σπηλιόπουλος, ΕρμΑΚ, Τόμ. ΙΙ Α, άρθρ. 550.

[12] Απ. Γεωργιάδης (-Καραμπατζός/Τίτσιας), ό.π. (σημ. 2), άρθρ. 550, αρ. 5.

[13] Π. Φίλιος, ό.π. (σημ. 3), § 7α, σελ. 59∙ Π. Κορνηλάκης, ό.π. (σημ. 3), § 40, σελ. 237, αρ. 40-41∙ Β. Βαθρακοκοίλης, ΕΡΝΟΜΑΚ - Ειδικό Ενοχικό (Άρθρα 496-618), τόμ. 3α, (2004), άρθ. 550, σελ. 406επ.∙ από τη νομολογία ενδεικτ. ΑΠ 1602/2017 (αδημ.)∙ ΑΠ 420/2016, ΤΝΠ Νόμος.

[14] Π. Κορνηλάκης, Τα δικαιώματα υπαναχώρησης και αποζημίωσης. Παροχή εγγύησης. Παραγραφές, in: ENOBE, Το νέο δίκαιο των πραγματικών ελαττωμάτων στην πώληση (ν. 3043/2002), (2003), σελ. 40επ.∙ Γ. Διαμαντόπουλος, Ερανισμοί & Ανταποδόσεις Θέμιδος, (γνμδ), τόμ. 4, (2021), Ανίσχυρο υπαναχώρησης από προσύμφωνο μεταβίβασης ακινήτου αφενός επειδή δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις ανώμαλης εξέλιξης της εκ προσυμφώνου ενοχής κι αφετέρου επειδή υφίσταται συμβατική παραίτηση από το εν λόγω δικαίωμα. Πότε η υπαναχώρηση αναλώνει το δικαίωμα επιλογής των προβλεπόμενων στο νόμο αξιώσεων, σελ. 1068επ.∙ Α. Πουλιάδης, Ειδική και γενική νόμιμη υπαναχώρηση λόγω αθέτησης της σύμβασης-Ερμηνευτικά ζητήματα μετά το νέο δίκαιο της πώλησης, Τιμ. Τομ. Μ. Σταθόπουλου, τ. ΙΙ, (2010), σελ. 2271επ.∙ Απ. Χελιδόνης, Υπαναχώρηση και αποζημίωση, (2007), passim∙ Ε. Χριστιανοπούλου, Οι έννοιες της έλλειψης ανταπόκρισης στους όρους της σύμβασης πώλησης, της συνομολογημένης ιδιότητας και του πραγματικού ελαττώματος, Αρμ 2008.525επ.∙ ενδεικτ. από την εξαιρετικά πλούσια νομολογία, ΑΠ 1231/2019, Αρμ 2020.31επ. με σχόλιο Γ.-Α. Γεωργιάδη∙ ΑΠ 663/2016, ΤΝΠ Νόμος∙ ΑΠ 1373/2010, ΕλλΔνη 2011.162επ. με σχόλιο Ι. Κατρά.

[15] Ι. Δεληκωστόπουλος, Το απαράδεκτο στην αναιρετική δίκη, (2020), σελ. 65, υποσ. 13.

[16] Σ. Πανταζόπουλος, Αναγκαστική Εκτέλεση, 2η έκδ., (2022), σ. 625∙ αντιθ. ΕφΑθ 4330/2010, ΧρΙΔ 2011.264επ. κατά την οποία η μικρότερη έκταση του πωλούμενου ακινήτου συνιστά νομικό ελάττωμα και όχι έλλειψη συνομολογημένης ιδιότητας.

[17] Έτσι Απ. Γεωργιάδης, ό.π. (σημ. 10), αρ. 28.

[18] ΑΠ 721/2017, ΤΝΠ Νόμος.

[19] ΑΠ 402/2018∙ ΑΠ 1422/2012, ΤΝΠ Νόμος

[20] Δ. Κλαβανίδου, Η πλάνη ως προς τις ιδιότητες του πράγματος στην πώληση, (1991), § 3, σελ. 73επ.∙ Α. Βαλτούδης, Αποζημίωση αγοραστή για πραγματικό ελάττωμα ή έλλειψη συνομολογημένης ιδιότητας. Σώρευση υπαναχώρησης και αποζημίωσης, in: ΕΝΟΒΕ, Ευθύνη του πωλητή για ελαττώματα του πράγματος και γενικό ενοχικό δίκαιο, (2011), σ. 41επ. Μ. Χοΐδου, Ο καθορισμός του ύψους της χρηματικής ικανοποίησης λόγω ηθικής βλάβης, (2020), σελ. 270∙ ΑΠ 685/2011, ΤΝΠ Νόμος∙ ΕφΘεσ 1655/2014, ΕλλΔνη 2015.1453.

[21] Σύμφωνος και ο Π. Νικολόπουλος, Η υπαναχώρηση στην πώληση, (2007), σελ. 193-194 και από τη νομολογία ΑΠ 390/2012, ΤΝΠ Νόμος.