ΜΠρΑθ 197/2022

Δικαστής: Ιωάννης Μασσαλής

(1117 ΑΚ, 216 ΚΠολΔ, 3 ν. 3741/1929, 111 ν. 4446/2016, 1-4 ν. 4276/2014)

Οροφοκτησία: οι περιορισμοί κυριότητας, που ορίζονται σε σύμβαση μεταξύ των συνιδιοκτητών έχουν τον χαρακτήρα δουλείας, χωρίς να αποτελούν πραγματικές δουλείες, με την έννοια ότι δεσμεύουν καθολικούς και ειδικούς διαδόχους· αν απαγορεύεται ορισμένη χρήση, η απαγόρευση ισχύει, ακόμη και αν δεν παραβλάπτεται το δικαίωμα χρήσης των άλλων συνιδιοκτητών· αντίθετα, αν δεν υπάρχει ειδική συμφωνία, κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται να κάνει απόλυτη χρήση του ορόφου ή του διαμερίσματός του, εφόσον δεν παραβλάπτει τη χρήση των άλλων συνιδιοκτητών ή μειώνει την ασφάλεια του οικοδομήματος· κριτήρια για την κατάφαση της βλαπτικής χρήσης· κάθε συνιδιοκτήτης που παραβλάπτεται στη χρήση των κοινών πραγμάτων δικαιούται να ζητήσει την άρση της προσβολής, την παράλειψή της στο μέλλον και την επαναφορά των πραγμάτων στην προηγούμενη κατάσταση.
Αοριστία: όταν πρόκειται για διαφορά μεταξύ ιδιοκτητών χωριστών ιδιοκτησιών, απαραίτητα στοιχεία για το ορισμένο της σχετικής αγωγής είναι (α) η ιδιότητα του διαδίκου ως κυρίου της οριζόντιας ιδιοκτησίας, χωρίς ειδικότερη περιγραφή αυτής και αναφορά σε τίτλους κτήσης, (β) η προέλευση της αξίωσης του ενάγοντος από τον νόμο ή τη σύμβαση, με ρητή αναφορά στη σύμβαση και τη μεταγραφή της, χωρίς κατ’ ανάγκη να μνημονεύονται ο τόμος και ο αριθμός της μεταγραφής, (γ) η πρόβλεψη από την πράξη σύστασης του συγκεκριμένου δικαιώματος και ο τρόπος που παραβιάστηκε η αντίστοιχη διάταξη· κατά την κρατούσα άποψη, δεν είναι αναγκαία η αναφορά του χρόνου παραβίασης της πράξης σύστασης ή του κανονισμού.
Πρόβλεψη σε κανονισμό πολυκατοικίας ότι οι επιμέρους οριζόντιες ιδιοκτησίες θα χρησιμοποιηθούν ως αποθήκες, καταστήματα, γραφεία και επαγγελματικές κατοικίες, χωρίς ρητή απαγόρευση της χρήσης τους ως κατοικίες· έγκριση της χρήσης τους ως τουριστικά καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης από την πλειοψηφία της γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών· επιτρεπτή η χρήση επιμέρους οριζόντιων ιδιοκτησιών ως κατοικιών σύμφωνα με τις διατάξεις για τις χρήσεις γης στην περιοχή που βρίσκεται η πολυκατοικία· η βραχυχρόνια μίσθωση ορισμένων οριζόντιων ιδιοκτησιών μέσω αντίστοιχων ηλεκτρονικών πλατφορμών πρέπει να διακρίνεται από την εκμετάλλευσή τους ως τουριστικών καταλυμάτων· το δικαστήριο κρίνει ότι η βραχυχρόνια μίσθωση δεν συνιστά παραβίαση του κανονισμού, καθώς η αναφορά σε αποθήκες, καταστήματα, γραφεία και επαγγελματικές κατοικίες αποσκοπούσε στο να περιγράψει τη συνήθη χρήση για την οποία προορίζονταν οι οριζόντιες ιδιοκτησίες κατά τον χρόνο σύνταξης του κανονισμού· κατά την κρίση του δικαστηρίου, η βραχυχρόνια μίσθωση επιμέρους οριζόντιων ιδιοκτησιών δεν θίγει με οποιονδήποτε τρόπο τα δικαιώματα των υπόλοιπων συνιδιοκτητών και είναι ανεξάρτητη από ενδεχόμενες πολεοδομικές παραβάσεις.

[…]

Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1, 2 παρ. 1, 3, 4 παρ. 1, 5 περ. α’, 7 παρ. 1, 8 και 13 του ν. 3741/1929 (ο οποίος, κατά το άρθρο 54 του ΕισΝΑΚ, διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα), καθώς και των άρθρων 785, 787, 1002 και 1117 ΑΚ προκύπτει αφενός ότι επί οριζόντιας ιδιοκτησίας ιδρύεται κυρίως μεν χωριστή κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή διαμέρισμα ορόφου, παρεπομένως δε και αναγκαστική συγκυριότητα, που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ’ανάλογη μερίδα, στα μέρη του όλου ακινήτου, τα οποία χρησιμεύουν σε κοινή απ’ όλους τους οροφοκτήτες χρήση, αφετέρου ότι κάθε ιδιοκτήτης ορόφου ή διαμερίσματος οικοδομής, για την οποία έχει συσταθεί εγκύρως οριζόντια ιδιοκτησία, δικαιούται, λόγω της αναγκαίας συγκυριότητάς του επί των κοινοχρήστων μερών της οικοδομής, να κάνει ακώλυτη χρήση τούτων και να προβαίνει στην επισκευή και ανανέωση αυτών, αρκεί να μην βλάπτει τα αντίστοιχα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών και να μη μεταβάλλει τον συνήθη προορισμό των μερών αυτών. Επίσης, από τις ίδιες ως άνω διατάξεις συνάγεται ότι οι συνιδιοκτήτες κοινής οικοδομής, η οποία υπάγεται στο καθεστώς του νόμου αυτού, μπορούν να ρυθμίσουν ελεύθερα με σύμβαση, που καταρτίζεται με τη σύμπραξη όλων διά συμβολαιογραφικού εγγράφου και μεταγράφεται, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους, τόσο ως προς τα αναγκαστικά αδιαίρετα (κοινά) μέρη της οικοδομής, όσο και ως προς τις χωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες κατ’ ορόφους ή διαμερίσματα ορόφων και μάλιστα κατά παρέκκλιση από τις ενδοτικού δικαίου διατάξεις του ανωτέρω νόμου και του αστικού κώδικα. Στην περίπτωση αυτή οι κατά τον τρόπο αυτό δημιουργούμενοι περιορισμοί της κυριότητας έχουν τον χαρακτήρα δουλείας κατ’ άρθρο 13 παρ. 3 του ν. 3741/1929, χωρίς όμως να είναι πραγματική δουλεία με την έννοια των άρθρων 1118 και 1119 ΑΚ [αν και γίνεται δεκτό ότι προστατεύονται με την αναλογική εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 1132 ΑΚ (ΑΠ 1725/2006 ΕπιθΔικΠολ 2006.204)], αλλά με την έννοια ότι δεσμεύουν τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους των συμβληθέντων και αντιτάσσονται κατά τρίτων. Συνεπώς, με τον κανονισμό εγκύρως καθιερώνονται περιορισμοί και απαγορεύσεις στη χρήση των ανωτέρω πραγμάτων και πέραν των αναφερομένων στο άρθρο 3 του ανωτέρω νόμου (ΑΠ 70/2019 Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ). Ειδικότερα, αναφορικά με τη συμφωνημένη ή απαγορευμένη χρήση (που αποτελεί το περιεχόμενο της δουλείας), ο κανονισμός μπορεί να προβλέπει: α) την απαγόρευση ορισμένης χρήσης, β) το ότι οι οριζόντιες ιδιοκτησίες θα χρησιμοποιούνται αποκλειστικά για ορισμένη χρήση (λ.χ. για κατοικία) και γ) την απαγόρευση γενικά οποιασδήποτε χρήσης, η οποία συνεπάγεται τη δημιουργία υπερβολικών θορύβων, ρύπανσης, δυσοσμίας κλπ. [βλ. ΑΠ 493/1983 ΕΕΝ 1984.58 και ΕπιθΔικΠολ 1984.171, ΕφΘεσ (Μον) 986/2020 Αρμ. 2020.1281, ΕφΑθ 1522/1986 ΕπιθΔικΠολ 1986.119, ΜονΠρΠατρ 153/2020, ΜονΠρΘεσ (Ασφ) 10639/2018 Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΜονΠρΠατρ 209/2017 ΕλλΔνη 2018.212, ΜονΠρΠατρ 1305/2012 Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ]. Κατ’ ακολουθία τούτων, αν με κάποιο όρο απαγορεύεται στους συνιδιοκτήτες η ενέργεια μεταβολών σε κάθε περίπτωση ή ορισμένη χρήση των πραγμάτων αυτών, η απαγόρευση ισχύει και όταν από την απαγορευμένη πράξη δεν παραβλάπτεται η χρήση ούτε θίγονται τα δικαιώματα των άλλων συνιδιοκτητών τους ή του όλου οικοδομήματος, ούτε μεταβάλλεται ο συνήθης προορισμός του. Επομένως, δεν απαιτείται στη συγκεκριμένη περίπτωση η έρευνα, αν συντρέχουν οι ανωτέρω προϋποθέσεις του νόμου, για να κριθεί αν έλαβε χώρα ανεπίτρεπτη, ως αντικείμενη στον κανονισμό, ενέργεια συνιδιοκτήτη. Αντιθέτως, αν δεν υπάρχει ειδική συμφωνία μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών αναφορικά με τον τρόπο χρήσης των διηρημένων ιδιοκτησιών και των εξ αδιαιρέτου μερών της οικοδομής, καθένας από τους συνιδιοκτήτες έχει όλα τα δικαιώματα που ανήκουν στον κύριο, εφόσον όμως η άσκηση αυτών δεν παραβλάπτει τη χρήση των άλλων ιδιοκτητών ή δεν μειώνει την ασφάλεια αυτών ή του οικοδομήματος. Έτσι δικαιούται σε απόλυτη χρήση του ορόφου ή του διαμερίσματος του και των κοινών πραγμάτων και μπορεί να επιχειρήσει μεταβολές ή προσθήκες στο διαμέρισμά του και στα αδιαιρέτως κοινά μέρη του οικοδομήματος, καθώς και να προβαίνει στην επισκευή ή ανανέωση αυτών, υπό τον όρο να μη βλάπτει τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών, να μη μεταβάλλει τον συνήθη προορισμό και τη χρήση αυτών και να μη παραβλάπτει τη χρήση των άλλων ιδιοκτητών, ούτε να μειώνει την ασφάλεια αυτών ή του οικοδομήματος, λαμβανομένης υπόψη της καλής πίστης, καθώς και των χρηστών ηθών. Η ενάσκηση του δικαιώματος κάθε συνιδιοκτήτη για απόλυτη χρήση του διαμερίσματος του και των κοινών μερών του οικοδομήματος πρέπει να γίνεται κατά τέτοιο τρόπο, ώστε να μη βλάπτονται τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών. Δηλαδή, απαιτείται η χρήση να γίνεται κατά τέτοιο τρόπο, ώστε όχι μόνο να μη βλάπτεται η χρήση των κοινών μερών της οικοδομής από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες, αλλά και οποιοδήποτε δικαίωμα αυτών από τον θεσμό της οροφοκτησίας (ΑΠ 70/2019, ΑΠ 881/2019 Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ). Αν και πότε θίγονται τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών ή υπάρχει μεταβολή του συνήθους προορισμού των κοινών μερών με τη χρήση τους από ορισμένους συνιδιοκτήτες, κρίνεται κατά περίπτωση, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες και στο πλαίσιο του γενικότερου συμφέροντος της ομαλής λειτουργίας της σχέσης της οροφοκτησίας [ΑΠ 532/2019 Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 273/2018, ΑΠ 200/2018 ΤΝΠ ΔΣΑ ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ, ΑΠ 92/2017, ΑΠ 639/2010 Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 381/2009 ΝοΒ 2009.1431, ΕφΘεσ (Μον) 16/2019 Αρμ. 2020.789, ΕφΑθ 933/2011 ΕττιθΔικΠολ 2011.143, ΕφΑθ 6150/2009 ΕλλΔνη 2010.562 και ΕπιθΔικΠολ 2011.131]. Ειδικότερα, βλαπτική για τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών είναι η χρήση που εμποδίζει ή δυσχεραίνει υπέρμετρα την εκ μέρους τους χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών τους ή και τη σύγχρηση των κοινών μερών, ενώ μεταβολή του συνήθους προορισμού προκαλείται, όταν η συγκεκριμένη χρήση αλλοιώνει τον προορισμό των κοινών μερών, που ορίζεται με δικαιοπρακτική ρύθμιση ή, σε περίπτωση ελλείψεώς της, προκύπτει από τη φύση των πραγμάτων και τον σκοπό που αυτά υπηρετούν, κατά τα διδάγματα της κοινής πείρας, στη λειτουργία της οροφοκτησίας, καθώς και από τις συνθήκες της συγκεκριμένης περίπτωσης [ΑΠ 645/2012 ΕπιθΔικΠολ 2012.198, ΑΠ 639/2010 ΝοΒ 2010.2330, ΑΠ 381/2009 ΝοΒ 2009.1431, ΕφΘεσ (Μον) 16/2019 Αρμ. 2020.789, ΕφΑθ 933/2011 ΕπιθΔικΠολ 2011.143, ΕφΑθ 6150/2009 ΕλλΔνη 2010.562 και ΕπιθΔικΠολ 2011.131]. Περαιτέρω, κάθε συνιδιοκτήτης, εφόσον από τις ενέργειες άλλου συνιδιοκτήτη παραβλάπτεται στη χρήση των κοινών πραγμάτων και μειώνεται η ασφάλεια της οικοδομής, έχει το δικαίωμα να ζητήσει την άρση της προσβολής, την παράλειψή της στο μέλλον, καθώς και την επαναφορά των πραγμάτων στην προηγούμενη κατάσταση [ΟλΑΠ 8/2002 ΕπιθΔικΠολ 2002.6 και ΝοΒ 2003.649, ΑΠ 532/2019 Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1655/2018 Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 273/2018, ΑΠ 200/2018 ΤΝΠ ΔΣΑ «ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ», ΑΠ 92/2017 Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1300/2014 ΝοΒ 2015.63, ΑΠ 151/2014 Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 645/2012 ΕπιθΔικΠολ 2012.198, ΑΠ 639/2010 ΝοΒ 2010.2330, ΑΠ 40/2007 Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 115/2003 ΧρΙΔ 2003.427 και ΝοΒ 2003.1632, ΑΠ 463/2003 ΕλλΔνη 2003.1635, ΕφΘεσ (Μον) 986/2020 Αρμ. 2020.1281, ΕφΘεσ (Μον) 16/2019 Αρμ. 2020.789].

Κατά τη διάταξη του άρθρου 216 παρ. 1 ΚΠολΔ το δικόγραφο της αγωγής, εκτός από τα στοιχεία που ορίζονται στα άρθρα 118 ή 117, πρέπει να περιέχει: α) σαφή έκθεση των γεγονότων που θεμελιώνουν σύμφωνα με το νόμο την αγωγή και δικαιολογούν την άσκηση της, β) ακριβή περιγραφή του αντικειμένου της διαφοράς και γ) ορισμένο αίτημα. Η έκθεση δε στο δικόγραφο της αγωγής του συνόλου των ανωτέρω στοιχείων θα πρέπει να γίνεται κατά τέτοιο τρόπο, έτσι ώστε να παρέχεται στον μεν εναγόμενο η δυνατότητα αντίκρουσης της αγωγής, στο δε Δικαστήριο οι προϋποθέσεις ελέγχου της νομικής και ουσιαστικής βασιμότητάς της [βλ. ΑΠ 515/2016 ΕπιθΕμπΔ 2016.826, ΑΠ 935/2014 ΝοΒ 2014.2326, ΑΠ 1196/2012 ΝοΒ ΑΠ 250/2011 ΕπιθΕμπΔ 2011.591 και ΔΕΕ 2011.1052, ΑΠ 1297/2009 ΕπιθΠολΔ 2009.682, ΑΠ 1198/2009 ΔΕΕ 2009.1361 και ΕπιθΕμπΔ 2010.419, ΑΠ 1042/2009 ΕπιθΕμπΔ 2010.46 και ΕπιθΠολΔ 2010.444, ΑΠ 1611/2008 Δίκη 2008.1131]. Σε διαφορετική περίπτωση, η μη πλήρης αναφορά των ανωτέρω στοιχείων καθιστά την αγωγή αόριστη και οδηγεί στην απόρριψή της ως απαράδεκτης, λόγω έλλειψης διαδικαστικής προϋπόθεσης, η οποία αποτελεί και προϋπόθεση του παραδεκτού της (ΟλΑΠ 1573/1981, ΑΠ 780/2011 ΝοΒ 2012.331, ΑΠ 1342/2006 ΕλλΔνη 2007.869). Σημειώνεται δε ότι οποιαδήποτε έλλειψη του δικογράφου της αγωγής, που την καθιστά αόριστη, λαμβάνεται υπόψη αυτεπαγγέλτως από το Δικαστήριο και δεν μπορεί να συμπληρωθεί ούτε με τις προτάσεις, ούτε με παραπομπή στο περιεχόμενο άλλων εγγράφων, ούτε από την εκτίμηση των αποδείξεων, ούτε με αναφορά σε σχετική διάταξη νόμου ή μνεία αυτής, ούτε με δικαστική ομολογία του εναγομένου, η οποία, ως αποδεικτικό μέσο με δεσμευτική αποδεικτική δύναμη, αποκλείει μόνο τη διεξαγωγή αποδείξεων και απαλλάσσει τον αντίδικο από το βάρος απόδειξης του σχετικού (ομολογούμενου) ισχυρισμού [ΑΠ 404/2020, ΑΠ 505/2020, ΑΠ 532/2019, ΑΠ 720/2019 Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 357/2012 ΝοΒ 2012.1792, ΑΠ 1864/2011 ΧρΙΔ ΑΠ 778/2011 ΝοΒ 2011.2350, ΑΠ 49/2011 ΔΕΕ 2011.958, ΑΠ 1503/2009 ΔΕΕ 2010.202 και ΧρΙΔ 2010.474, ΑΠ 1297/2009 ΕπιθΠολΔ 2009.682, ΑΠ 842/2005 Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 168/2004 ΕλλΔνη 45.1598, ΑΠ 1056/2002 ΕλλΔνη 45.84, ΑΠ 438/2002 ΕλλΔνη 43.382, ΑΠ 365/2000 ΕλλΔνη 2000.1301, ΕφΘεσ (Μον) 546/2017 Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ 1652/2016 ΔΕΕ 2016.1423, ΕφΑθ 1502/2010 ΔΕΕ 2010.784, ΕφΑθ 101/2009 ΕλλΔνη 2010.216, ΕφΑθ 37/2009 ΕφΑΔ 2009.593, ΕφΑθ 7466/2007 ΕλλΔνη 2008.933, ΕφΘεσ 662/2007 ΕπισκΕμπΔ 2007.826].

Ειδικότερα, προκειμένου περί διαφοράς μεταξύ ιδιοκτητών χωριστών (οριζόντιων ή κάθετων) ιδιοκτησιών ή μεταξύ αυτών και του διαχειριστή πολυκατοικίας ή οικοδομής, που έχει υπαχθεί στο σύστημα της χωριστής ιδιοκτησίας (οριζόντιας ή κάθετης), απαραίτητα στοιχεία της αντίστοιχης αγωγής είναι: α) Η ιδιότητα του διαδίκου, ενάγοντος ή εναγομένου, ως κυρίου της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Η αναφορά αυτή δεν απαιτείται να είναι λεπτομερής, δηλαδή δεν είναι ανάγκη να γίνεται ειδικότερη περιγραφή των οριζόντιων ιδιοκτησιών των διαδίκων, ούτε να αναφέρονται οι μεταβιβαστικοί τίτλοι και η μεταγραφή τους, αλλά αρκεί να αναφέρεται στο δικόγραφο της αγωγής ότι οι διάδικοι είναι κύριοι (ιδιοκτήτες) συγκεκριμένων οριζόντιων ιδιοκτησιών της συγκεκριμένης οικοδομής, πολύ περισσότερο όταν δεν αμφισβητείται η εν λόγω ιδιότητά τους ως ιδιοκτητών (ΑΠ 174/2003 ΕλλΔνη 2004.793 και ΕπιθΔικΠολ 2005.17, ΑΠ 406/1996 ΕλλΔνη 1997.52, ΑΠ 186/1996 ΕλλΔνη 1996.596 και ΕπιθΔικΠολ 1996.29, ΕφΛαρ 288/2014 Δικογραφία 2016.216, ΕφΘεσ 2840/2002 Αρμ. 2003.949, ΕφΑθ 7210/2001 ΕπιθΔικΠολ 2001.316, ΕφΑθ 2009/2001 ΕπιθΔικΠολ 2004.220, ΕφΑθ 6096/2001 ΑρχΝ 2002.644, ΕφΑθ 7337/1999 ΕπιθΔικΠολ 2001.211, ΕφΑθ 2681/1998 ΕπιθΔικΠολ 1998.230, ΕφΑθ 3171/1998 ΕλλΔνη 1998.1398, ΕφΑθ 8505/1998 ΕπιθΔικΠολ 2001.111). β) Η προέλευση (από το νόμο ή από τη σύμβαση) του δικαιώματος ή της αξίωσης, των οποίων ζητείται η ικανοποίηση και αν αυτά απορρέουν από σύμβαση (δηλαδή από την πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και τον κανονισμό της οικοδομής), θα πρέπει να αναφέρεται ρητά η σύμβαση αυτή και αν έχει μεταγραφεί νόμιμα, γιατί τότε μόνο δεσμεύει τους συνιδιοκτήτες, χωρίς να είναι απαραίτητο να μνημονεύεται και ο τόμος και ο αριθμός μεταγραφής της στο οικείο υποθηκοφυλακείο, γ) Η πρόβλεψη από την πράξη σύστασης του συγκεκριμένου δικαιώματος ή της συγκεκριμένης υποχρέωσης των συμβαλλομένων, των οποίων ζητείται η ικανοποίηση ή η αποκατάσταση και ο τρόπος που παραβιάστηκε η αντίστοιχη διάταξη της πράξης αυτής [ΑΠ 151/2014 Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΕφΔωδ (Μον) 27/2021, ΕφΑιγ (Μον) 41/2021, ΕφΑιγ (Μον) 124/2019 Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΕφΛαρ (Μον) 149/2017 ΤΝΠ ΔΣΑ «ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ», ΕφΠειρ (Μον) 112/2016 Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ 4604/2011 ΕπιθΔικΠολ 2012.122, ΕφΑθ 6700/2011 ΕπιθΔικΠολ 2012.126, ΕφΠατρ 979/2009 ΑχΝομ 2010.640, ΕφΑθ 530/2006 ΕλλΔνη 2008.284]. Δηλαδή, θα πρέπει να προσδιορίζονται στο αγωγικό δικόγραφο όλα εκείνα τα περιστατικά που θεμελιώνουν την αξίωση, τόσο ως προς την ύπαρξη της παραβίασης, όσο και το είδος και η έκταση των προσβαλλόμενων δικαιωμάτων του εξ αδιαιρέτου συγκύριου, προκειμένου να είναι εφικτή η οριοθέτησή τους και σε περίπτωση παραδοχής της αγωγής η εκτέλεση της απόφασης (ΑΠ 40/2007 Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ). Αναφορικά με τη μνεία στην αγωγή της μεταγραφής της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και του κανονισμού της οικοδομής, επικρατεί διχογνωμία στη νομολογία, καθώς κατά την προαναφερόμενη κρατούσα άποψη της νομολογίας των Εφετείων της χώρας, η αναφορά αυτή αποτελεί αναγκαίο στοιχείο του περιεχομένου της αγωγής, χωρίς πάντως να είναι αναγκαία η μνεία του τόμου και του αριθμού μεταγραφής στο οικείο υποθηκοφυλακείο. Αντιθέτως, έχει υποστηριχθεί και η άποψη ότι δεν είναι απαραίτητο να μνημονεύεται στην αγωγή ότι έχει μεταγραφεί η πράξη σύστασης της οριζόντιας ιδιοκτησίας, που διέπει τις σχέσεις των συνιδιοκτητών (ΑΠ 186/1996 ΕλλΔνη 1996.596 και ΕπιθΔικΠολ 1996.29, ΕφΑθ 2026/2008 ΕπιθΔικΠολ 2008.154, ΕφΠειρ 91/2004 ΠειρΝομ 2004.160, ΕφΑθ 7337/1999 ΕπιθΔικΠολ 2001.211). Εξίσου, επικρατεί διχογνωμία και αναφορικά με την υποχρέωση αναφοράς στην αγωγή του χρόνου, κατά τον οποίο παραβιάστηκε η αντίστοιχη διάταξη της πράξης σύστασης της οριζόντιας ιδιοκτησίας και του κανονισμού της οικοδομής, καθώς η μία άποψη της νομολογίας υποστηρίζει ότι η αναφορά αυτή είναι αναγκαία για το ορισμένο της αγωγής [ΕφΠειρ (Μον) 112/2016 Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ 4604/2011 ΕπιθΔικΠολ 2012.122, ΕφΑθ 6700/2011 ΕπιθΔικΠολ 2012.126, ΕφΠατρ 979/2009 ΑχΝομ 2010.640, ΕφΑθ 530/2006 ΕλλΔνη 2008.284]. Ωστόσο, η κρατούσα άποψη δέχεται ότι όταν με την αγωγή ζητείται η άρση της προσβολής και η παράλειψή της στο μέλλον και ειδικότερα η καθαίρεση ή η απομάκρυνση κατασκευών, που έχουν ανεγερθεί ανεπίτρεπτα επί των κοινόκτητων και κοινόχρηστων (αδιαιρέτων) μερών του οικοδομήματος κατά παράβαση του κανονισμού, δεν απαιτείται για το ορισμένο της αγωγής ο προσδιορισμός του ακριβούς χρόνου που τελέστηκε η συγκεκριμένη παραβίαση, ενόψει του γεγονότος ότι ο βλαπτόμενος συνιδιοκτήτης μπορεί να ασκήσει το δικαίωμά του ακόμη και εάν πέρασαν πολλά έτη από τις βλαπτικές ενέργειες [ΑΠ 532/2019, ΑΠ 151/2014 Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΕφΑιγ (Μον) 41/2021, ΕφΑιγ (Μον) 124/2019, ΕφΛαρ (Μον) 149/2017 ΤΝΠ ΔΣΑ «ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ», ΕφΠειρ (Μον) 364/2016 Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ].

Με την υπό κρίση αγωγή εκτίθενται τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Δυνάμει των αναφερόμενων στην αγωγή συμβολαιογραφικών τίτλων, που έχουν μεταγράφει νόμιμα, οι διάδικοι (ενάγοντες και εναγόμενοι) τυγχάνουν ιδιοκτήτες (κύριοι, συγκύριοι, ψιλοί κύριοι ή επικαρπωτές) οριζόντιων ιδιοκτησιών πολυώροφης πολυκατοικίας … στην Αθήνα, η οποία υπήχθη στο οικείο νομοθετικό καθεστώς της ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους ή τμήματα αυτών (διατάξεις Ν. 3741/1929 και άρθρα 1002 και 1117 ΑΚ) δυνάμει της … πράξης σύστασης οριζόντιων ιδιοκτησιών και κανονισμού πολυκατοικίας του […] Συμβολαιογράφου Αθηνών Α.Η., η οποία έχει μεταγραφεί νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Αθηνών, …, όπως η πράξη αυτή έχει έκτοτε τροποποιηθεί και ισχύει δυνάμει συμβολαίου του ιδίου ως άνω Συμβολαιογράφου Αθηνών, που έχουν μεταγράφει νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Αθηνών, ως ανωτέρω αναφέρεται. […]

Στον κανονισμό δικαιωμάτων και υποχρεώσεων των συνιδιοκτητών της παραπάνω πολυκατοικίας (στο εξής «Κανονισμός»), που συντάχθηκε δυνάμει της ως άνω … πράξης του Συμβολαιογράφου Αθηνών Α.Η., γίνεται αναφορά στον χαρακτήρα των επιμέρους οριζόντιων ιδιοκτησιών ως «αποθηκών, καταστημάτων, γραφείων και επαγγελματικών κατοικιών» (σελ. 5 της πράξης), ενώ κατά την περιγραφή των οριζόντιων ιδιοκτησιών κάθε ορόφου οι ιδιοκτησίες του ισογείου (15 οριζόντιες ιδιοκτησίες υπό στ. Κ1 έως Κ16 περιγράφονται ως «καταστήματα», ενώ σε κάθε όροφο από τον 1ο έως και τον 6ο υφίστανται 26 οριζόντιες ιδιοκτησίες, που χαρακτηρίζονται ως «γραφεία». Περαιτέρω, κατά το άρθρο 10Α του Κανονισμού (σελ. 38-39 της πράξης) κάθε συνιδιοκτήτης έχει το απόλυτο δικαίωμα να προβαίνει σε οποιαδήποτε χρήση της οριζόντιας ιδιοκτησίας του, τηρώντας τους περιορισμούς του Κανονισμού, ενώ στην ίδια διάταξη ορίζεται ρητά ότι απαγορεύεται σε κάθε περίπτωση η χρήση οποιοσδήποτε οριζόντιας ιδιοκτησίας ως ωδείου, γραφείου κηδειών και οίκου ανοχής. Επίσης, στο άρθρο 6 του Κανονισμού προβλέπεται ότι «Απαγορεύεται απολύτως η χρησιμοποίηση οιασδήποτε οριζοντίου ιδιοκτησίας του μεγάρου ή οιονδήποτε χώρον αυτού οπουδήποτε εν αυτώ κειμένου είτε υπό τον εκάστοτε ιδιοκτήτου είτε υπό τον μισθωτού είτε υφ’ οιονδήποτε τρίτον εν γίνει ως καφενείου μπαρ κυλικείου. Το δικαίωμα της δημιουργίας και αποκλειστικής εκμεταλλεύσεως του καφενείου-μπαρ-κυλικείου του μεγάρου ανήκει αποκλειστικώς εις την Ανώνυμον Εταιρείαν «…» (η κατασκευάστρια τεχνική εταιρία της πολυκατοικίας) και θα ασκήται εις οιονδήποτε οριζόντιον ιδιοκτησίαν του μεγάρου κατά την κρίσιν αυτής … Διά του όρου τούτου συνιστάται πραγματική δουλεία κατά τα άρθρα 1115 και 1119 του Αστικού Κώδικος, ισχύουσα και δια πάντας τους μελλοντικούς ιδιοκτήτας ή μισθωτάς ή οιωδήποτε ετέρω τίτλω ενοίκους οιασδήποτε κεχωρισμένης οριζοντίου ιδιοκτησίας του μεγάρου». Ενώ κατά το άρθρο 10Γ του Κανονισμού (σελ. 39 της πράξης) «Οι συνιδιοκτήται, οι μισθωταί και εν γένει ένοικοι των οριζοντίων ιδιοκτησιών υποχρεούνται όπως συμμορφώνται προς άπασας τας αστυνομικάς και δημοτικάς διατάξεις, αίτινες αφορούν πάντα ένοικον, είτε ιδιοκτήτης είτε μισθωτής είναι ούτος και αίτινες αποβλέπουν εις την καλήν συντήρησιν, ευπρεπή εμφάνισιν και ασφάλειαν απάσης της οικοδομής …». Περαιτέρω, στο από 2.7.1994 Π.Δ. «Καθορισμός ειδικών χρήσεων γης και όρων και περιορισμών δόμησης στην περιοχή του Εμπορικού Τριγώνου του ρυμοτομικού σχεδίου Αθηνών» (ΦΕΚ Δ’ 704/13.7.1994) προβλέπονται, μεταξύ άλλων, τα εξής: Άρθρο 1 «Καθορίζονται ειδικές χρήσεις και όροι και περιορισμοί δόμησης στην περιοχή του Εμπορικού Τριγώνου του ρυμοτομικού σχεδίου Αθηνών, που περικλείεται από την οδό Σταδίου, την πλατεία Συντάγματος, την οδό Μητροπόλεως, την πλατεία Μοναστηρακίου, την οδό Αθηνάς, την πλατεία Ομονοίας και την οδό Σταδίου, όπως αυτή φαίνεται στο σχετικό πρωτότυπο διάγραμμα σε κλίμακα 1:2000, που θεωρήθηκε από τον Προϊστάμενο της Διεύθυνσης Τοπογραφικών Εφαρμογών με την 59649/1994 πράξη του και που αντίτυπό του σε φωτοσμίκρυνση δημοσιεύεται με το παρόν διάταγμα, όπως στα επόμενα άρθρα». Άρθρο 2 «1. Στην περιοχή του Εμπορικού Τριγώνου, όπως ορίζεται από το άρθρο 1 του παρόντος; επιτρέπονται οι χρήσεις τουάρθρου 4 (“πολεοδομικό κέντρο”) και τουάρθρου 9 (“ελεύθεροι χώροι αστικό πράσινο”) του από 23.2.1987 Π.Δ. (Δ’ 166) και ειδικότερα: Α. Πολεοδομικό κέντρο: 1. Κατοικία 2. Ξενώνες, ξενοδοχεία και λοιπές τουριστικές εγκαταστάσεις. 3. Εμπορικά καταστήματα. 4. Γραφεία, τράπεζες, ασφάλειες, κοινωφελείς οργανισμοί 17. Ειδικώτερα επιβάλλονται οι εξής όροι και περιορισμοί κατά χρήση: 1. Κατοικία, α. Σε υφιστάμενα κτίρια (όταν ζητείται αλλαγή χρήσης), σε νέα κτίρια και σε προσθήκες σε υφιστάμενα διατηρητέα ή μη κτίρια, επιβάλλεται η χρήση κατοικίας σε όλους τους ορόφους πάνω από τον τρίτο (τέταρτο και επόμενους), β. Δεν είναι επιβεβλημένη η χρήση κατοικίας: i) σε υφιστάμενα κτίρια που η νόμιμη άδεια της πολεοδομικής αρχής προβλέπει άλλες χρήσεις, πλην κατοικίας, και σε διατηρητέα κτίρια που έχουν κατασκευασθεί για άλλες χρήσεις πλην κατοικίας, ii) στα κτίρια που έχουν πρόσωπο επί των οδών Σταδίου και Αθηνάς και επί των πλατειών Συντάγματος και Ομόνοιας, iii) στα κτίρια χρήσεων πολιτιστικών, κοινωνικής πρόνοιας, ξενώνων και ξενοδοχείων, γραφείων διοίκησης κοινωφελών οργανισμών, εκπαίδευσης, στάθμευσης, με την προϋπόθεση ότι κάθε μία από τις παραπάνω χρήσεις καταλαμβάνει ολόκληρο το κτίριο, “με δυνατότητα εξαίρεσης του ισογείου υπό την προϋπόθεση ότι εξασφαλίζεται ανεξάρτητη είσοδος στους ορόφους” (το εντός εισαγωγικών κείμενο προστέθηκε με το άρθρο 99 παρ. 7 του Ν. 4685/2020, ΦΕΚ Α’ 92/7.5.2020), iv) στην περίπτωση που στο σύνολο του κτιρίου στεγάζεται μία επιχείρηση ένας φορέας ή ένας οργανισμός. 2. Ξενώνες, ξενοδοχεία και λοιπές τουριστικές εγκαταστάσεις. Στη χρήση αυτή συμπεριλαμβάνονται και οι χώροι διανυκτέρευσης που επιχορηγούνται από δημόσιους ή κοινωφελείς φορείς, όπως οίκοι φοιτητών, οικοτροφεία, ξενώνες νεότητας». Από τις παραπάνω διατάξεις προκύπτει ότι στην επίδικη πολυκατοικία …, η οποία υπάγεται ως εκ της θέσης της στην εδαφική αρμοδιότητα του ως άνω Π.Δ. δεν είναι επιβεβλημένη η χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών της ως «κατοικιών», εφόσον πρόκειται περί οικοδομής προϋφιστάμενης της θέσπισης του εν λόγω Π.Δ., για την οποία η αντίστοιχη άδεια της πολεοδομικής αρχής προέβλεπε άλλες χρήσεις, πλην της κατοικίας. Επίσης, στη διάταξη του άρθρου 2 περ. I Α2 προβλέπεται ρητά ότι επιτρέπεται εντός της συγκεκριμένης περιοχής η λειτουργία ξενώνων, ξενοδοχείων και λοιπών τουριστικών εγκαταστάσεων, ενώ στη διάταξη του άρθρου 2 περ. II 1β εδ. iii ορίζεται ότι δεν είναι επιβεβλημένη η χρήση κατοικίας σε κτήρια που στεγάζουν, μεταξύ άλλων, ξενώνες και ξενοδοχεία, υπό την προϋπόθεση ότι κάθε μία από τις παραπάνω χρήσεις καταλαμβάνει ολόκληρο το κτίριο, με δυνατότητα εξαίρεσης του ισογείου και υπό την προϋπόθεση ότι εξασφαλίζεται ανεξάρτητη είσοδος στους ορόφους. Από τη σαφή διατύπωση της τελευταίας αυτής διάταξης συνάγεται ότι δεν είναι βάσιμη η ερμηνευτική εκδοχή των εναγόντων, οι οποίοι διατείνονται ότι επιτρέπεται η λειτουργία των παραπάνω χρήσεων (ξενώνες, ξενοδοχεία, γραφεία κλπ.) μόνο υπό την προϋπόθεση ότι καθεμία από αυτές τις χρήσεις καταλαμβάνει ολόκληρο το κτήριο. Αντιθέτως, η διάταξη εξαιρεί τα κτήρια, στα οποία υφίσταται μία μόνο από τις παραπάνω χρήσεις (με τη δυνατότητα εξαίρεσης του ισογείου και υπό την προϋπόθεση ότι εξασφαλίζεται ανεξάρτητη είσοδος στους ορόφους), από την υποχρεωτική χρήση τους ως κατοικία και ουδόλως επιβάλει για τη νόμιμη λειτουργία ξενώνα, ξενοδοχείου, γραφείων κλπ. να καταλαμβάνει αυτή η χρήση ολόκληρο το κτήριο. Ως εκ τούτου, δεν κρίνεται ορθή από το Δικαστήριο η ερμηνεία της παραπάνω διάταξης από τη Διοίκηση [βλ. το … από 5.7.2017 έγγραφο της Διεύθυνσης Αρχιτεκτονικής, Οικοδομικών Κανονισμών & Αδειοδοτήσεων Τμήμα Ιστορικών Κέντρων Πόλεων και Παραδοσιακών Οικισμών του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (σχετ. 37 προτάσεων εναγόντων)], κατά την οποία δεν είναι επιτρεπτή στην επίδικη πολυκατοικία η χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών της για τη χρήση «βραχυχρόνια μίσθωση κατοικίας ξενώνας ενοικιαζόμενα δωμάτια», διότι κατά την έννοια της ανωτέρω διάταξης στα κτήρια χρήσεων ξενώνων, ξενοδοχείων κλπ. απαιτείται καθεμία από τις εν λόγω χρήσεις να καταλαμβάνει ολόκληρο το κτήριο. Η ερμηνεία αυτή είναι προδήλως εσφαλμένη σύμφωνα με τη γραμματική διατύπωση της παραπάνω διάταξης και δεν έχει οποιοδήποτε νομοθετικό έρεισμα.

Περαιτέρω, αποδεικνύεται ότι ήδη τουλάχιστον από το καλοκαίρι του 2017 οι εναγόμενοι άρχισαν να προβαίνουν σε χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών της πολυκατοικίας, που ανήκαν στην κυριότητά τους, ως οικήματα βραχυχρόνιας μίσθωσης για τουριστικούς λόγους, χρησιμοποιώντας προς τούτο τις γνωστές, παγκοσμίου εμβέλειας, αντίστοιχες ηλεκτρονικές πλατφόρμες ιστοσελίδες του διαδικτύου airbnb, booking, trivago κλπ. Το καθεστώς βραχυχρόνιων μισθώσεων ακινήτων για τουριστικούς λόγους, με τη χρήση αντίστοιχων ηλεκτρονικών πλατφορμών του διαδικτύου, θεσπίστηκε για πρώτη φορά δυνάμει του άρθρου 111 του Ν. 4446/2016 («Ρυθμίσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού»), όπως έχει τροποποιηθεί και ισχύει με το άρθρο 36 του Ν. 4465/2017 (ΦΕΚ Α’ 47/4.4.2017) και το άρθρο 84 του Ν. 4472/2017 (ΦΕΚ Α’ 74/19.5.2017), καθώς και των αντίστοιχων αποφάσεων του Διοικητή της ΑΑΔΕ (βλ. ΠΟΛ 1167/23.11.2017, ΠΟΛ 1059/23.3.2018, ΠΟΛ 1170/23.8.2018 και ΠΟΛ 1194/19.10.2018). Με τις ως άνω διατάξεις θεσπίστηκε ο θεσμός της σύναψης βραχυχρόνιας (για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους) μίσθωσης ακινήτων [στην έννοια των οποίων υπάγεται το διαμέρισμα, η μονοκατοικία (εξαιρούμενων των μονοκατοικιών, οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ως τέτοιες λόγω της κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας), οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια, καθώς και τα δωμάτια εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών] μέσω ψηφιακών πλατφορμών, δηλαδή «ηλεκτρονικών, διμερών ή πολυμερών αγορών, όπου δύο ή περισσότερες ομάδες χρηστών επικοινωνούν μέσω διαδικτύου με τη μεσολάβηση του διαχειριστή της πλατφόρμας, προκειμένου να διευκολυνθεί μία συναλλαγή μεταξύ τους». Για τη νόμιμη άσκηση αυτής της δραστηριότητας ο «διαχειριστής ακινήτου» (φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, που αναλαμβάνει την διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση και γενικά μεριμνά για τη βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου), ο οποίος μπορεί να έχει την ιδιότητα του κυρίου του ακινήτου ή του νομέα ή του επικαρπωτή ή του υπεκμισθωτή ή να είναι οποιοσδήποτε τρίτος, οφείλει να έχει εγγράφει στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.), ενώ ο αριθμός εγγραφής στο εν λόγω Μητρώο συνοδεύει υποχρεωτικά, σε εμφανές σημείο, την ανάρτηση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής (εξαίρεση από την υποχρεωτική αναγραφή στο ανωτέρω Μητρώο προβλέπεται για τους διαχειριστές ακινήτων, που διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1 έως 4 του Ν. 4276/2014 και της παρ. 5 του άρθρου 46 του Ν. 4179/2013). Επίσης, ο διαχειριστής ακινήτου υποχρεούται να υποβάλει Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής στην αντίστοιχη ηλεκτρονική εφαρμογή της Α.Α.Δ.Ε., ενώ προβλέπονται ειδικότερες ρυθμίσεις σχετικά με την υποχρέωση ή μη του διαχειριστή του ακινήτου να υποβάλει Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας, κατά τα προβλεπόμενα στις αντίστοιχες ειδικότερες διατάξεις [ΠΟΛ 1013/2014 (ΦΕΚ Β’ 32/14.1.2014), ΠΟΛ 1028/2015 (ΦΕΚ Β’ 294/27.2.2015) και ΠΟΛ 1162/2018 (ΦΕΚ Β’3579/22.8.2018)].

Το καθεστώς επιχειρηματικής εκμετάλλευσης ακινήτων για τουριστικούς σκοπούς κατά τις προαναφερόμενες διατάξεις διαφέρει από το εισέτι ισχύον ρυθμιστικό καθεστώς των «τουριστικών καταλυμάτων», όπως προβλέπεται στις διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 2 του Ν. 4276/2014, όπως έχουν τροποποιηθεί και ισχύουν. Ειδικότερα, στις εν λόγω διατάξεις ορίζονται ως «τουριστικά καταλύματα» οι τουριστικές επιχειρήσεις, που υποδέχονται τουρίστες και παρέχουν σε αυτούς διαμονή και άλλες συναφείς προς τη διαμονή υπηρεσίες, όπως εστίαση, ψυχαγωγία, αναψυχή, άθληση. Στην κατηγορία των «τουριστικών καταλυμάτων» υπάγονται: α) Τα ξενοδοχεία, που είναι εγκαταστάσεις διαμονής, οι οποίες διαθέτουν χώρους διανυκτέρευσης σε δωμάτια ή σε διαμερίσματα ενός ή δύο ή περισσότερων χώρων με λουτρό, κοινόχρηστους χώρους υποδοχής, παραμονής των πελατών και αίθουσα παροχής τουλάχιστον πρωινού γεύματος, β) Οι οργανωμένες τουριστικές κατασκηνώσεις (camping), όπως η έννοια τους ορίζεται ειδικότερα στην παρ. 2 περ. ββ’ της ανωτέρω διάταξης, γ) Οι ξενώνες φιλοξενίας νέων, που είναι κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα, τα οποία ευρίσκονται εντός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων και οικισμών, δ) Τα σύνθετα τουριστικά καταλύματα, που είναι τα ξενοδοχειακά καταλύματα της παραπάνω κατηγορίας, τα οποία ανεγείρονται σε συνδυασμό με τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες και εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής (συνεδριακά κέντρα, γήπεδα γκολφ, κέντρα θαλασσοθεραπείας, τουριστικοί λιμένες, χιονοδρομικά κέντρα, θεματικά πάρκα, μονάδες ιαματικής θεραπείας, κέντρα καταδυτικού τουρισμού κλπ.), ε) Τα ξενοδοχεία συνιδιοκτησίας (condohotels), που είναι ξενοδοχειακά καταλύματα της παραπάνω κατηγορίας, επί των οποίων επιτρέπεται, με τη μορφή δωματίων ή διαμερισμάτων, η σύσταση οριζόντιων και κάθετων ιδιοκτησιών και η σύσταση ή μεταβίβαση ενοχικών και εμπραγμάτων δικαιωμάτων σε τρίτους, ενώ τυχόν μακροχρόνια μίσθωση αυτών των ιδιοκτησιών συνομολογείται για χρονικό διάστημα τουλάχιστον δέκα (10) ετών, στ) Τα μικτά τουριστικά καταλύματα μικρής κλίμακας, που είναι τα ξενοδοχειακά καταλύματα της παραπάνω κατηγορίας, τα οποία ανεγείρονται σε συνδυασμό με τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες, ζ) Τα αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις (βίλες), που είναι μονοκατοικίες, επιφάνειας τουλάχιστον ογδόντα (80) τ.μ., οι οποίες έχουν ανεξάρτητη εξωτερική προσπέλαση και παρουσιάζουν αυτοτέλεια οικοπέδου/γηπέδου και κτίσματος, ενώ δομούνται με όρους δόμησης κατοικίας, η) Τα αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα-τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες, που είναι μεμονωμένες ή σε συγκρότημα μονοκατοικίες, επιφάνειας τουλάχιστον σαράντα (40) τ.μ. εκάστη, με αυτοτέλεια λειτουργίας και ανεξάρτητη εξωτερική προσπέλαση και οι οποίες δομούνται με όρους δόμησης κατοικίας, θ) Τα ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια-διαμερίσματα, που είναι εγκαταστάσεις διαμονής που διαθέτουν χώρους διανυκτέρευσης σε δωμάτια ή και σε διαμερίσματα ενός ή δύο ή περισσότερων χώρων με λουτρό, ι) Τα τουριστικά καταλύματα σε κτίρια αρχιτεκτονικής κληρονομιάς, τα οποία δύνανται να λειτουργούν και σε κτίρια που έχουν χαρακτηριστεί ως «διατηρητέα» ή «νεώτερα μνημεία».

Από τη συγκριτική επισκόπηση των δύο νομοθετικών κειμένων (άρθρο 111 του Ν. 4446/2016 και διατάξεις του Ν. 4276/2014) προκύπτει σαφώς η «περιληπτική» και «συνοπτική» διατύπωση του άρθρου 111 του Ν. 4446/2016, όσον αφορά τα χαρακτηριστικά των ακινήτων, που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση μέσω ηλεκτρονικών πλατφορμών στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, σε σχέση τουλάχιστον με την αναλυτική περιγραφή των προϋποθέσεων που πρέπει να τηρούνται, προκειμένου ένα ακίνητο να υπαχθεί στην κατηγορία του «τουριστικού καταλύματος» κατά την έννοια των διατάξεων του Ν. 4276/2014. Τούτο εξηγείται από το γεγονός ότι η παραπάνω διάταξη του Ν. 4446/2016 δεν αποσκοπούσε ούτε να επιβάλει αυστηρά κριτήρια υπαγωγής επιμέρους κατηγοριών ακινήτων στο καθεστώς βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω διαδικτύου, ούτε να εξαρτήσει την υπαγωγή αυτή από περίπλοκες και χρονοβόρες διοικητικές διαδικασίες (λήψη αντίστοιχης άδειας κλπ.). Για το λόγο αυτό, άλλωστε, καθιερώνει μόνο δύο κύριες υποχρεώσεις του διαχειριστή του ακινήτου, που υπάγεται στο παραπάνω καθεστώς, δηλαδή να έχει εγγράφει στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» της Α.Α.Δ.Ε. και να υποβάλει «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής» στην αντίστοιχη ηλεκτρονική εφαρμογή της ίδιας Υπηρεσίας. Στόχος δε του νομοθέτη του Ν. 4446/2016 ήταν να επιβάλει μία ελάχιστη «νομοθετική τάξη», κυρίως από άποψη φορολογικού δικαίου, στο ήδη υπαρκτό και ευρέως διαδεδομένο, κατά τη θέσπιση του νόμου αυτού, φαινόμενο της βραχυχρόνιας μίσθωσης για τουριστικούς λόγους οποιοσδήποτε μορφής κατοικιών (διαμερισμάτων πολυκατοικιών, μονοκατοικιών, μεμονωμένων δωματίων κλπ.), οι οποίες δεν προορίζονταν εκ κατασκευής για ανάλογη αξιοποίηση, αλλά για συνήθη οικιστική εκμετάλλευση (μόνιμη ή περιστασιακή διαμονή των ενοίκων τους). Ωστόσο, εξαιτίας της διάδοσης των διαδικτυακών συναλλαγών και της αύξησης των τουριστικών ρευμάτων από το εξωτερικό, σε συνδυασμό με την υφιστάμενη τότε οικονομική κρίση, λόγω της οποίας οι τιμές των ενοικίων είχαν σημειώσει σημαντική καθίζηση, είχε καταστεί πολύ περισσότερο συμφέρουσα οικονομικά για τους ιδιοκτήτες ακινήτων (οι οποίοι μέχρι τότε δεν είχαν καμία απολύτως επαγγελματική σχέση με τον κλάδο του τουρισμού) η βραχυχρόνια εκμίσθωσή τους για τουριστικούς λόγους, παρά η συνήθη εκμίσθωσή τους για μεγαλύτερα χρονικά διαστήματα σε μισθωτές, με σκοπό τη χρήση των μισθίων ως μόνιμη κατοικία τους. Κύριος δε σκοπός της παραπάνω νομοθετικής ρύθμισης ήταν να πατάξει τα φαινόμενα εκτεταμένης φοροδιαφυγής, καθώς μέχρι τότε δεν υφίστατο ένα σαφές καθεστώς για τη φορολόγηση των εισοδημάτων των ιδιοκτητών από τη βραχυχρόνια εκμίσθωσή των κατοικιών τους για τουριστικούς λόγους μέσω αντίστοιχων ηλεκτρονικών πλατφορμών του διαδικτύου, το οποίο και θεσπίστηκε με την προσθήκη του άρθρου 39Α του Ν. 4172/2013 («Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος») με τη διάταξη του άρθρου 83 του Ν. 4472/2017 (ΦΕΚ Α’ 74/19.5.2017). Ο νομοθετικός αυτός σκοπός αποτυπώνεται και στην αιτιολογική έκθεση του Ν. 4446/2016, όπου αναγράφεται ότι «Με τις προτεινόμενες διατάξεις επιχειρείται η διαμόρφωση ενός κανονιστικού πλαισίου για την οικονομία του διαμοιρασμού ακινήτων, με σκοπό την ενσωμάτωση, την παρακολούθηση και τον έλεγχο των περιπτώσεων ευκαιριακής και βραχυπρόθεσμης εκμίσθωσης ακινήτων, είτε αυτή διεξάγεται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας είτε μέσω διαδικτύου, είτε μέσω οποιουδήποτε άλλου πρόσφορου μέσου. Επιπρόσθετα, επιχειρείται η αντιμετώπιση διαπιστωμένων φαινομένων παραοικονομίας, ώστε η Πολιτεία να ικανοποιήσει την συνταγματική αποστολή της, εξασφαλίζοντας τη συνεισφορά των φορολογούμενων στα δημόσια βάρη, ανάλογα με τη φοροδοτική τους ικανότητα. Από τα παραπάνω προκύπτει ότι η οικονομία του διαμοιρασμού αποτελεί μια καινοφανή οικονομική δραστηριότητα, στην οποία εμπλέκονται τρεις κατηγορίες δρώντων: οι ιδιώτες που περιστασιακά προσφέρουν αγαθά ή υπηρεσίες; οι χρήστες αυτών των αγαθών ή υπηρεσιών και κυρίως οι πλατφόρμες ως μεσολαβητές σε αυτό το είδος συναλλαγών. Ήδη η Ευρωπαϊκή Ένωση, στο πλαίσιο της Στρατηγικής για την Ψηφιακή Ενιαία Αγορά (COM 2015 192 final/6.5.2015), ολοκλήρωσε μια αξιολόγηση για το ρόλο που διαδραματίζουν οι πλατφόρμες στη λειτουργία της οικονομίας του διαμοιρασμού. Παρότι προς το παρόν δεν υφίστανται σχετικές ρυθμίσεις κοινοτικού δικαίου, οι βασικές κατευθύνσεις που έχουν δοθεί από το Συμβούλιο Ανταγωνιστικότητας, αφορούν την ενθάρρυνση της καινοτόμου και νεοφυούς επιχειρηματικότητας, που συνδέεται με την οικονομία του διαμοιρασμού; την προαγωγή του υγιούς ανταγωνισμού και γενικότερα τη διασφάλιση του δημοσίου συμφέροντος (σεβασμός των εύλογων δικαιωμάτων των συναλλασσόμενων, ορθή εφαρμογή του εργατικού δικαίου, προστασία του περιβάλλοντος)».

Το Δικαστήριο κρίνει ότι η εκμετάλλευση των οριζόντιων ιδιοκτησιών των εναγομένων ως τουριστικών καταλυμάτων βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν συνιστά παραβίαση του Κανονισμού της πολυκατοικίας, αλλά αποτελεί επιτρεπτή χρήση αυτών, λαμβάνοντας υπόψη την προαναφερόμενη διάταξη του άρθρου 10Α του Κανονισμού, σύμφωνα με την οποία κάθε συνιδιοκτήτης έχει το απόλυτο δικαίωμα να προβαίνει σε οποιαδήποτε χρήση της οριζόντιας ιδιοκτησίας του, τηρώντας τους περιορισμούς του Κανονισμού. Οι μοναδικοί δε εν λόγω περιορισμοί που τίθενται από τον Κανονισμό, συνίστανται στην απαγόρευση χρήσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών ως «καφενείου-μπαρ-κυλικείου» (άρθρο 6), καθώς και ως «ωδείου, γραφείου κηδειών και οίκου ανοχής» (άρθρο 10Α). Η αναφορά δε του Κανονισμού στον χαρακτήρα της χρήσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών ως «αποθηκών, καταστημάτων, γραφείων και επαγγελματικών κατοικιών» (βλ. σελ. 5 της πράξης σύστασης της οροφοκτησίας) αποσκοπεί απλώς να περιγράφει τη συνήθη χρήση, για την οποία προορίζονταν οι επιμέρους ιδιοκτησίες του κτηρίου, λαμβάνοντας υπόψη τις κύριες οικονομικές δραστηριότητες που αναπτύσσονταν σε εκείνη την περιοχή κατά τον χρόνο σύνταξης του Κανονισμού (1964) και δεν ενέχει συνεπώς, κατά την κρίση του Δικαστηρίου [ερμηνεύοντας τη διατύπωση του όρου αυτού κατά την αληθινή βούληση των συμβαλλομένων, με βάση την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη και χωρίς αυστηρή προσήλωση στη λεκτική του διατύπωση (αρ. 173, 200 ΑΚ)], την έννοια της απαγόρευσης ανάπτυξης οποιοσδήποτε άλλης δραστηριότητας εντός των ιδιοκτησιών, καθώς αν οι δικαιοπρακτούντες, που συμμετείχαν στην κατάρτιση του Κανονισμού, επιθυμούσαν κάτι τέτοιο, θα περιείχαν σχετική πρόβλεψη, με τη ρητή απαγόρευση οποιοσδήποτε άλλης χρήσης, πλην των παραπάνω τεσσάρων περιπτώσεων. Επομένως, εφόσον στην ένδικη περίπτωση δεν υφίσταται στον Κανονισμό ειδική συμφωνία αναφορικά με τον τρόπο χρήσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών της οικοδομής (εκτός βέβαια της ρητής απαγόρευσης άσκησης εντός αυτών των τεσσάρων παραπάνω δραστηριοτήτων), καθένας από τους συνιδιοκτήτες έχει όλα τα δικαιώματα που ανήκουν στον κύριο, διατηρώντας δηλαδή τη δυνατότητα να προβαίνει σε απόλυτη χρήση της ιδιοκτησίας του και των κοινών πραγμάτων και μπορεί να επιχειρήσει μεταβολές, προσθήκες, συντηρήσεις, επισκευές ή ανακαινίσεις τόσο στην ιδιοκτησία του όσο και στα αδιαιρέτως κοινά μέρη του οικοδομήματος, υπό τον όρο να μη θίγει τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών και να μην παραβλάπτει την ασφάλεια της οικοδομής. Αν και πότε θίγονται τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών, κρίνεται κατά περίπτωση, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες και στο πλαίσιο του γενικότερου συμφέροντος της ομαλής λειτουργίας της σχέσης της οροφοκτησίας, λαμβανομένων παράλληλα υπόψη των αρχών της καλής πίστης και των χρηστών ηθών. Ειδικότερα, βλαπτική για τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών θεωρείται η χρήση, που εμποδίζει ή δυσχεραίνει υπέρμετρα την εκ μέρους τους χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών τους ή και τη σύγχρηση των κοινών πραγμάτων της οικοδομής […]. Στην προκειμένη περίπτωση, η χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών των εναγομένων ως τουριστικών καταλυμάτων βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν αποδεικνύεται ότι θίγει με οποιονδήποτε τρόπο τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών να κάνουν ακώλυτη χρήση των δικών τους ιδιοκτησιών ή των κοινόχρηστων και κοινόκτητων πραγμάτων της πολυκατοικίας, ούτε προκύπτει ότι παραβλάπτει την ασφάλεια –από στατική και λειτουργική άποψη– της οικοδομής. Αντιθέτως, η ασφάλεια αυτή είναι δυνατόν να διακινδυνεύεται σε κάποιο βαθμό από τη χρήση πολλών οριζόντιων ιδιοκτησιών, μεταξύ των οποίων και ορισμένων εναγόντων, ως εργαστηρίων αργυροχρυσοχοΐας, για τη λειτουργία των οποίων χρησιμοποιούνται εύφλεκτες ύλες (φιάλες προπανίου-υγραερίου), η παρουσία των οποίων εντός των οριζόντιων ιδιοκτησιών απαγορεύεται από τη διάταξη του άρθρου 10Γ εδ. β’ του Κανονισμού. Το ζήτημα αυτό, μάλιστα, είχε απασχολήσει τη συνιδιοκτησία σε ανύποπτο χρόνο, με τη διαχειρίστρια 1η εναγομένη, Ε.Μ., να απευθύνεται στην αρμόδια πυροσβεστική υπηρεσία (Διοίκηση Πυροσβεστικών Υπηρεσιών Αθηνών – Α’ Γραφείο Πυρασφάλειας), υποβάλλοντας την από 1.3.2016 αίτησηκαταγγελία της, επί της οποίας η εν λόγω Υπηρεσία απάντησε, …, ότι τα εργαστήρια αργυροχρυσοχοΐας υπάγονται στην κατηγορία μικρού κινδύνου πυρκαγιάς και απαλλάσσονται από την υποχρέωση σύνταξης μελέτης ενεργητικής πυροπροστασίας και εφοδιασμού με αντίστοιχο πιστοποιητικό, αλλά υποχρεούνται να λαμβάνουν τα γενικά προληπτικά μέτρα πυροπροστασίας, που προβλέπονται στις οικείες διατάξεις (ύπαρξη δύο φορητών πυροσβεστήρων κλπ.), ενώ επιτρέπεται να χρησιμοποιούν μέχρι δύο φιάλες προπανίου-υγραερίου, χωρητικότητας 25 κιλών έκαστης, με την προϋπόθεση εγκατάστασης ανιχνευτή εκρηκτικών αερίων πλησίον των φιαλών. Εξάλλου, η χρήση πολλών εκ των οριζόντιων ιδιοκτησιών της πολυκατοικίας ως τουριστικών καταλυμάτων βραχυχρόνιων μισθώσεων συντελεί, κατά τα διδάγματα της κοινής πείρας και λογικής, στην πληρέστερη εξυπηρέτηση του ευρύτερου συμφέροντος της συνιδιοκτησίας, σε σχέση με την αποκλειστική χρήση αυτών ως αποθηκών, γραφείων και επαγγελματικών χώρων, καθώς αποτελεί κίνητρο για τη διατήρηση της λειτουργικότητας και της ευπρεπούς εμφάνισης των κοινόχρηστων πραγμάτων της πολυκατοικίας, αφού η εξυπηρέτηση της χρήσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών ως τουριστικών καταλυμάτων θα ήταν δυσχερής έως αδύνατη, αν π.χ. δεν λειτουργούσε ή εμφάνιζε συχνές βλάβες ο ανελκυστήρας ή το σύστημα κεντρικής θέρμανσης της οικοδομής ή αν οι κοινόχρηστοι χώροι της (διάδρομοι, κλιμακοστάσιο κλπ.) βρίσκονταν σε κακή κατάσταση. Μάλιστα, στην επίδικη περίπτωση θα πρέπει να επισημανθεί ότι η εν μέρει χρήση της πολυκατοικίας και ως τουριστικού καταλύματος εξυπηρετεί τους νομοθετικούς σκοπούς θέσπισης του ως άνω από 2.7.1994 Π.Δ. σχετικά με τις χρήσεις γης του «Εμπορικού Τριγώνου» του ρυμοτομικού σχεδίου Αθηνών, οι οποίοι συνίστανται στον σταδιακό περιορισμό εντός αυτής της περιοχής των «οχληρών» δραστηριοτήτων (βιοτεχνίες, μικρές εμπορικές επιχειρήσεις) και στην προώθηση της χρήσης των υφιστάμενων ή νέων κτηρίων της περιοχής ως κατοικιών. Τούτο συνάγεται από το περιεχόμενο διαφόρων διατάξεων του εν λόγω Π.Δ., όπως του άρθρου 2 περ. ΙΙ 1α, που επιβάλει ως κανόνα (με τις προβλεπόμενες εξαιρέσεις) τη χρήση ως κατοικιών όλων των ορόφων των νέων κτηρίων (ή των υφιστάμενων όταν ζητείται αλλαγή χρήσης) από τον τέταρτο και άνωθεν, ενώ με τις περισσότερες εκ των λοιπών διατάξεων απαγορεύεται ή τίθενται ουσιώδεις περιορισμοί στην άσκηση μεγάλου εύρους επαγγελματικών δραστηριοτήτων εντός της συγκεκριμένης περιοχής. Εξίσου, η κρίση του Δικαστηρίου σχετικά με το επιτρεπτό από τον Κανονισμό της χρήσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών της πολυκατοικίας ως τουριστικών καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν σχετίζεται ούτε επηρεάζεται από την τυχόν διαπίστωση πολεοδομικών παραβάσεων από την αντίστοιχη αρμόδια υπηρεσία (Τμήμα Ελέγχου Κατασκευών της Διεύθυνσης Δόμησης του Δήμου Αθηναίων), εξαιτίας της εκτέλεσης οικοδομικών εργασιών στις οριζόντιες ιδιοκτησίες των εναγομένων, προκειμένου να καταστούν κατάλληλες για την παραπάνω χρήση, χωρίς τη λήψη προηγουμένως της απαιτούμενης, κατά τις οικείες διατάξεις, οικοδομικής άδειας ή καθ’ υπέρβαση των ορίων αυτής (βλ. προσκομιζόμενες από τους ενάγοντες … εκθέσεις αυτοψίας της ανωτέρω Υπηρεσίας, κατά τις οποίες διαπιστώθηκε παράβαση του άρθρου 81 παρ. 3 περ. ε’ του Ν. 4495/2017, δηλαδή εκτέλεση οικοδομικών εργασιών χωρίς την προηγούμενη έκδοση της έγκρισης εργασιών μικρής κλίμακας). Οι πολεοδομικές αυτές παραβάσεις, εφόσον οριστικοποιηθούν (κατόπιν άσκησης προσφυγής κλπ.), μπορούν να αρθούν κατά την οικεία διοικητική διαδικασία (καταβολή επιβληθέντων προστίμων κλπ.). Εξίσου, άλλωστε, η κρίση του Δικαστηρίου σχετικά με το επιτρεπτό ή μη της χρήσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών της πολυκατοικίας ως τουριστικών καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν θα επηρεαζόταν και στην αντίστροφη περίπτωση. Δηλαδή, αν ο Κανονισμός απαγόρευε ρητά αυτή τη χρήση, η διαπίστωση της παραβίασης των διατάξεών του δεν θα επηρεαζόταν από την τυχόν τήρηση των αντίστοιχων πολεοδομικών διατάξεων εκ μέρους των ιδιοκτητών, που θα προέβαιναν σε ανάλογη απαγορευμένη χρήση των ιδιοκτησιών τους. Επομένως, σε αυτήν την περίπτωση οι εν λόγω ιδιοκτήτες θα ήταν υποχρεωμένοι να συμμορφωθούν με τον Κανονισμό και να παύσουν να χρησιμοποιούν τις ιδιοκτησίες τους κατά τον απαγορευμένο τρόπο, ακόμη και αν είχαν προβεί στη μεταβολή της χρήσης τους κατόπιν προηγούμενης λήψης όλων των αναγκαίων οικοδομικών αδειών. Επί του ζητήματος αυτού άλλωστε μπορούν να ληφθούν αναλογικά υπόψη οι πάγιες παραδοχές της νομολογίας αναφορικά με τη μη κατάλυση των δικαιωμάτων των λοιπών συνιδιοκτητών, όπως απορρέουν από τη νομοθεσία περί οροφοκτησίας (Ν. 3741/1929), τη συστατική της πράξη ή τον κανονισμό, σε περίπτωση διενέργειας πολεοδομικών παραβάσεων σε κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής, οι οποίες στη συνέχεια «τακτοποιούνται» ή «νομιμοποιούνται» δυνάμει ειδικότερων νομοθετικών διατάξεων (άρθρο 5 του Ν. 3843/2010, άρθρα 23 και 24 του Ν.4014/2011, διατάξεις του Ν.4178/2013). Ειδικότερα, γίνεται δεκτό ότι «η εκ των διατάξεων του Ν. 3741/1929 απαγόρευση του κυρίου ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου πολυώροφης οικοδομής, που έχει υπαχθεί στο σύστημα της οριζόντιας ιδιοκτησίας του ανωτέρω νόμου και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ, να ενεργεί κατασκευές στους κοινοχρήστους χώρους της οικοδομής, οι οποίες είναι αντίθετες στις διατάξεις του ανωτέρου νόμου, στη συστατική πράξη της οροφοκτησίας ή στον κανονισμό (όταν υπάρχει) και παρεμποδίζουν τη σύγχρηση των κοινοχρήστων αυτών χώρων από τους κυρίους των λοιπών αυτοτελών οριζοντίων ιδιοκτησιών, δεν αίρεται από τη νομιμοποίηση των κατασκευών αυτών κατά τις οικείες πολεοδομικές διατάξεις και την εξαίρεσή τους από την κατεδάφιση, με την πληρωμή των σχετικών προστίμων, που επιβάλλονται από την αρμόδια πολεοδομική αρχή. Και τούτο διότι με τον τρόπο αυτόν οι ανωτέρω κατασκευές ούτε νομιμοποιούνται έναντι των λοιπών συνιδιοκτητών της οικοδομής, ούτε παύει η εξ αυτών παρακώλυση της ελεύθερης και απρόσκοπτης χρήσης των κοινοχρήστων πραγμάτων από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες, ούτε ακόμη οι πολεοδομικές διατάξεις κατισχύουν της συστατικής πράξης της οροφοκτησίας και του κανονισμού της πολυκατοικίας [ΑΠ 70/2019, ΑΠ 442/2019, ΑΠ 881/2019, ΑΠ 1655/2018 Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ] ΑΠ 1300/2014 ΝοΒ 2015.63, ΕφΑιγ (Μον) 41/2021, ΕφΑθ (Μον) 517/2020, ΕφΑθ (Μον) 753/2020, ΕφΑιγ (Μον) 124/2019, ΕφΘεσ 1899/2017 Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΕφΛαρ 498/2017 ΤΝΠ ΔΣΑ «ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ», ΕφΘεσ (Μον) 2232/2013 ΕλλΔνη 2014.180, ΕφΙωαν 469/2005 ΑρχΝ 2008.654, ΕφΙωαν 335/2004 Αρμ. 2005.1234 και ΕλλΔνη 2006.282»]. Τέλος, αξίζει να επισημανθεί ότι το επίμαχο ζήτημα της χρήσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών της πολυκατοικίας ως τουριστικών καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει απασχολήσει δύο Γενικές Συνελεύσεις των συνιδιοκτητών, που διεξήχθησαν στις 15.3.2019 και στις 24.4.2018, όπου στην πρώτη εγκρίθηκε η εν λόγω χρήση (με ψήφους 582,30/1000 υπέρ και 242,50/1000 κατά), ενώ στη δεύτερη καταψηφίστηκε (με ψήφους 495/1000 κατά και ψήφους 237/1000 υπέρ) η πρόταση να παράσχει η συνιδιοκτησία εξουσιοδότηση σε δικηγόρο για την άσκηση αγωγής και αίτησης ασφαλιστικών μέτρων, με αντικείμενο την απαγόρευση της χρήσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών για τον παραπάνω σκοπό. […]

[Σημαντική η απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών για δύο λόγους: Πρώτον, κινείται αντίθετα στο ρεύμα της πρόσφατης νομολογίας, η οποία αντιμετωπίζει με επιφυλακτικότητα τις βραχυχρόνιες μισθώσεις οριζόντιων ιδιοκτησιών μέσω ηλεκτρονικών πλατφορμών τύπου Airbnb ή Booking (βλ. ΜονΕφΘεσ 986/2020 Αρμ 2020/1281, ΜονΠρΝαυπλ 263/2019 Αρμ 2019/985 με παρατηρήσεις Γεωργιάδη, ΜονΠρΘεσ 16156/2018 Αρμ 2018/1289). Δεύτερον, και σημαντικότερο, δέχεται ότι η βραχυχρόνια μίσθωση οριζόντιων ιδιοκτησιών ως κατοικιών δεν αντίκειται στον κανονισμό λειτουργίας της οικοδομής παρά το γεγονός ότι οι επιτρεπόμενες (κατά τον κανονισμό) χρήσεις είναι επαγγελματικής φύσης. Το κύριο επιχείρημα της απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου είναι ότι ο εκάστοτε κανονισμός πρέπει να ερμηνεύεται σύμφωνα με όσα ίσχυαν κατά τον χρόνο θέσπισής του. Αν ο κανονισμός δεν αναφέρεται ρητά στη χρήση της κατοικίας, αυτό συμβαίνει γιατί, κατά τον χρόνο της κατάρτισής του, οι συνήθεις οικονομικές δραστηριότητες στην περιοχή ήταν καθαρά επαγγελματικές· η έλλειψη αναφοράς σε χρήση κατοικίας ουδόλως συνεπάγεται τον αποκλεισμό της. Ουσιαστικά, η σχολιαζόμενη απόφαση αξιοποιεί –με αντίστροφο τρόπο αυτή τη φορά– τις δικαστικές αποφάσεις που έχουν εκδοθεί παλαιότερα από δικαστήρια της Αθήνας με αφορμή τη μετατροπή ισόγειων κατοικιών σε εμπορικά καταστήματα, χωρίς η επαγγελματική αυτή χρήση να αναγράφεται στους οικείους κανονισμούς διοίκησης και λειτουργίας (ΑΠ 1795/1985 ΝοΒ 1986/1072, ΑΠ 1629/1984 ΝοΒ 1985/1016, ΕφΑθ 3695/1990 ΕΔΠολ 1990/265, ΕφΑθ 12892/1988 ΕΔΠολ 1989/45).]

Α.Ν.Α.Λ.