ΜΕφΑνΚρ 31/2024 (εκούσια δικαιοδοσία)

Δικαστής: Α. Αθανασιάδη, Εφέτης
Δικηγόρος: Γ. Μπαζίνας

Νομικές διατάξεις: άρθρα 12, 16 ν. 2664/1998, 791 ΚΠολΔ, 175 ΑΚ

Καταχώριση εγγραπτέας πράξης σε κτηματολογικό φύλλο ακινήτου· όρια και περιορισμοί ελέγχου νομιμότητας· ο έλεγχος αυτός δεν μπορεί να επεκταθεί σε ουσιαστικό έλεγχο της βασιμότητας του μεταβιβασθέντος ή αναγνωρισθέντος δικαιώματος. Άρνηση προϊσταμένου Κτηματολογικού Γραφείου να καταχωρίσει στο κτηματολογικό φύλλο ακινήτου συμβόλαιο αγοραπωλησίας λόγω ύπαρξης κατάσχεσης· εσφαλμένα απορρίπτεται η εν λόγω αίτηση περί καταχώρισης εγγραπτέας πράξης, καθώς, η πράξη αυτή είναι κατ’ αρχήν έγκυρη, παρά το γεγονός ότι το πωλούμενο βαρύνεται με κατάσχεση, ενώ στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας φέρεται ως «ελεύθερο από κάθε βάρος, χρέος, υποθήκη, προσημείωση, κατάσχεση και αναγγελομένη απαίτηση τρίτου, μεσεγγύηση κ.λπ.», υφίσταται δε σχετική ακυρότητα αυτής, κατ’ άρθρ. 175 ΑΚ, έναντι του υπέρ ου η κατάσχεση. Παραίτηση από την κατάσχεση· η παραίτηση από την κατάσχεση μπορεί να γίνει είτε κατά τις διατυπώσεις του άρθρου 297 ΚΠολΔ ή με εξώδικη έγγραφη δήλωση αυτού που την επέβαλε, η οποία πρέπει να κοινοποιηθεί στον καθ’ ού η εκτέλεση· η υπεύθυνη δήλωση του ν. 1599/1986 δεν συνιστά νόμιμο τρόπο παραίτησης από την κατάσχεση και ορθώς δεν εγγράφηκε από την προϊσταμένη του κτηματολογικού γραφείου.

[…] Κατ’ άρθρο 12 § 1 ν. 2664/1998 στα κτηματολογικά φύλλα καταχωρίζονται: α) οι αναφερόμενες στην παράγραφο 1 και υπό τον αριθμό 1 του άρθρου 1192 ΑΚ δικαιοπραξίες, με τις οποίες συνιστάται, μετατίθεται ή καταργείται εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο (εμπράγματες δικαιοπραξίες), στις οποίες συμπεριλαμβάνονται και η αιτία θανάτου δωρεές και οι δικαιοπραξίες με τις οποίες συνιστάται, μετατίθεται ή καταργείται το κατά το άρθρο 65 ν.δ. 210/1973 δικαίωμα μεταλλειοκτησίας. β) Οι αναφερόμενες στην παράγραφο 1 και υπό τον αριθμό 2 του άρθρου 1192 ΑΚ: αα) επιδικάσεις, ββ) προσκυρώσεις, όπως ιδίως οι συντελεσμένες αναγκαστικές απαλλοτριώσεις, οι κυρωμένοι αναδασμοί, οι πράξεις εφαρμογής ρυθμιστικών και πολεοδομικών σχεδίων και μελετών ή μεταφοράς συντελεστή δόμησης, καθώς και οι τυχόν ανακλητικές αυτών διοικητικές πράξεις, και γγ) περιλήψεις κατακυρωτικών εκθέσεων των συμβολαιογράφων, που έχουν ως αντικείμενο την κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο, γ) Οι κάθε είδους παραχωρήσεις του Δημοσίου, με τις οποίες μεταβιβάζεται κυριότητα ή συνιστάται περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο, καθώς επίσης η πράξη παραχώρησης από την αρμόδια αρχή της νομής ακινήτων σε δικαιούχους από αναδασμό μετά την περαίωση των εργασιών του αναδασμού και πριν από την κύρωσή του. δ) Οι αναφερόμενες στην παράγραφο 1 και υπό τον αριθμό 3 του άρθρου 1192 ΑΚ εκθέσεις δικαστικής διανομής ακινήτου, ε) Οι αναφερόμενες στην παράγραφο 1 και υπό τον αριθμό 4 του άρθρου 1192 ΑΚ τελεσίδικες δικαστικές αποφάσεις, οι οποίες περιέχουν καταδίκη σε δήλωση βουλήσεως για εμπράγματη δικαιοπραξία σε ακίνητο, στ) Οι αναφερόμενες στην παράγραφο 1 και υπό τον αριθμό 5 του άρθρου 1192 ΑΚ τελεσίδικες δικαστικές αποφάσεις, με τις οποίες αναγνωρίζεται κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο, που έχει αποκτηθεί με έκτακτη χρησικτησία, εφόσον η σχετική αγωγή έχει ασκηθεί από το χρησιδεσπόσαντα και στρέφεται κατά του φερόμενου στα κτηματολογικά φύλλα ως δικαιούχου, ζ) Η κατά το άρθρο 1193 ΑΚ αποδοχή κληρονομιάς ή κληροδοσίας, εφόσον με αυτήν περιέρχεται στον κληρονόμο ή τον κληροδόχο η κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο της κληρονομιάς ή εμπράγματο δικαίωμα σε ξένο ακίνητο, καθώς επίσης το αναφερόμενο στο άρθρο 1195 ΑΚ κληρονομητήριο η) δικαιοπραξίες, καθώς και κάθε άλλου είδους τίτλοι, οι οποίοι παρέχουν δικαίωμα εγγραφής υποθήκης και προσημείωσης υποθήκης, θ) Οι κατά το άρθρο 1312 ΑΚ εκχωρήσεις και ενεχυριάσεις της ασφαλισμένης με υποθήκη ή προσημείωση υποθήκης απαίτησης, ι) Οι κατά το άρθρο 992 ΚΠολΔ τελεσίδικες δικαστικές αποφάσεις διάρρηξης καταδολιευτικών εκποιήσεων ακινήτων σύμφωνα με τα άρθρα 939 επ. ΑΚ. ια) Οι κατασχέσεις (αναγκαστικές και συντηρητικές) και κάθε άλλη δέσμευση της εξουσίας διάθεσης του κυρίου ακινήτου, την οποία ο νόμος υποβάλλει σε δημοσιότητα στα βιβλία μεταγραφών και υποθηκών, ιβ) Οι κατά το άρθρο 220 ΚΠολΔ αγωγές και ανακοπές και οι κατά την παράγραφο 2 του άρθρου 6 και τις παραγράφους 2 και 3 του άρθρου 13 του παρόντος νόμου αγωγές, καθώς επίσης οι αμετάκλητες αποφάσεις που εκδίδονται επ’ αυτών των αγωγών και ανακοπών, ιγ) Οι κατά τα άρθρα 618 και 1208 ΑΚ μακροχρόνιες μισθώσεις ακινήτων, ιδ) Οι χρονομεριστικές μισθώσεις του άρθρου 1 ν. 1652/1986. ιε) Οι κατά το ν. 1665/1986 χρηματοδοτικές μισθώσεις ακινήτων, ιστ) Όλες οι δικαιοπραξίες, δικαστικές αποφάσεις και διοικητικές πράξεις, οι οποίες εγγράφονται, με βάση την κείμενη εκάστοτε νομοθεσία στα βιβλία που τηρούνται στα Υποθηκοφυλακεία. Περαιτέρω, κατ’ άρθρο 16 ν. 2664/1998 ορίζεται επί των αιτήσεων εγγραφής των ανωτέρω πράξεων διενεργείται έλεγχος νομιμότητας, κατά τον οποίο ελέγχεται ιδίως: α) αν το Κτηματολογικό Γραφείο είναι αρμόδιο κατά τόπο, β) αν το δικαίωμα στο οποίο αφορά η αίτηση και η πράξη της οποίας ζητείται η καταχώριση στα Κτηματολογικά φύλλα περιλαμβάνονται μεταξύ εκείνων των οποίων ο νόμος επιτάσσει την καταχώριση, γ) αν για την πράξη της οποίας ζητείται η καταχώρηση συντρέχουν όλες οι απαιτούμενες από το νόμο προϋποθέσεις για την επέλευση των έννομων αποτελεσμάτων της, δ) αν για την πράξη της οποίας ζητείται η καταχώριση συνυποβάλλονται με την αίτηση, με πληρότητα και ακρίβεια, τα αναφερόμενα στο άρθρο 14 του ιδίου νόμου δικαιολογητικά, ε) αν το πρόσωπο, το οποίο προβαίνει σε εκποίηση ή του οποίου δικαίωμα επιδιώκεται να επιβαρυνθεί ή δεσμευτεί, αναγράφεται στο κτηματολογικό βιβλίο ως δικαιούχος, στ) αν ο εμφανιζόμενος κατά την υποβολή της αιτήσεως ως πληρεξούσιος, νόμιμος αντιπρόσωπος ή εκπρόσωπος νομικού προσώπου, νομιμοποιείται να προβεί στη ζητούμενη καταχώριση.

Τα όρια και οι περιορισμοί του πιο πάνω ελέγχου νομιμότητας δεν έχουν ακόμη προσδιορισθεί νομολογιακά, αλλά κατά την κρίση του παρόντος Δικαστηρίου γίνεται δεκτό ότι ο έλεγχος αυτός, όταν ειδικότερα αφορά την περίπτωση γ΄ της πιο πάνω διάταξης, δηλαδή το εάν για την πράξη της οποίας ζητείται η καταχώρηση συντρέχουν όλες οι απαιτούμενες από το νόμο προϋποθέσεις για την επέλευση των έννομων αποτελεσμάτων της, δεν μπορεί να επεκταθεί σε ουσιαστικό έλεγχο της βασιμότητας του μεταβιβασθέντος ή αναγνωρισθέντος δικαιώματος. Σε τέτοιον έλεγχο δεν είχε δικαίωμα να προβεί ούτε ο μεταγραφοφύλακας κατά το προϊσχύον σύστημα των μερίδων (ΑΠ 1330/2008, ΕφΑθ 622/2010, ΤΝΠ Νόμος). Εάν ο προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου αρνηθεί τη ζητούμενη καταχώριση, σημειώνει την άρνησή του και εκθέτει συνοπτικά τους λόγους της επί της αιτήσεως ή σε επισυναπτόμενο στην αίτηση πρόσθετο φύλλο και γνωστοποιεί αμελλητί την απόφασή του αυτή στον αιτούντα, κατά δε της αρνητικής αυτής απόφασης ο αιτών, αλλά και κάθε τρίτος, που έχει έννομο συμφέρον, δικαιούται να προβάλει αντιρρήσεις, οι οποίες υποβάλλονται με αίτηση ενώπιον του Κτηματολογικού Δικαστή και εγγράφονται στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου. Ο Κτηματολογικός Δικαστής δικάζει κατά τη διαδικασία της εκούσιας δικαιοδοσίας, ελέγχει αν η αντίρρηση έχει εγγραφεί στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου και σε αρνητική περίπτωση την απορρίπτει ως απαράδεκτη, ενώ κατά τα λοιπά εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις των §§ 2, 4 και 5 του άρθρου 791 ΚΠολΔ. Περαιτέρω, στο άρθρο 175 ΑΚ ορίζεται ότι «η διάθεση ενός αντικειμένου είναι άκυρη αν ο νόμος την απαγορεύει. Αν η απαγόρευση έχει οριστεί για το συμφέρον ορισμένων προσώπων, την ακυρότητα μπορούν να προτείνουν μόνο αυτά». Περαιτέρω, απαγορεύσεις διαθέσεως απαντώνται όχι μόνον στον Αστικό Κώδικα, αλλά και στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας στις διατάξεις των άρθρων 715 § 1, 958 § 1, 984 § 1, 997 § 1. Η προβλεπόμενη ακυρότητα δεν είναι δικονομική, αλλά ακυρότητα του ιδιωτικού δικαίου, γι’ αυτό και εμπίπτει ευθέως στο πεδίο εφαρμογής της ΑΚ 175 (Λαδάς, Η απαγόρευση διαθέσεως στο ουσιαστικό δίκαιο και στην αναγκαστική εκτέλεση, ΕπΑρμ 1990.87 επ.). Η διατύπωση του πρώτου εδαφίου της ΑΚ 175, οδηγεί στο συμπέρασμα ότι αυτό αποτελεί ειδική εφαρμογή (Μπαλής, σελ. 173, Καράσης, στον ΑΚ Γεωργιάδη-Σταθόπουλου, άρθρα 175-177, αριθ. 4) της ΑΚ 174, με την έννοια ότι, ακόμη και σε περίπτωση που έλλειπε, η απαγόρευση της διαθέσεως εκ του νόμου θα συναγόταν ήδη εξ αυτής της διατάξεως. Ως εκ τούτου, προκύπτει ότι η ratio της ΑΚ 175 έγκειται στην ιδιαίτερη έξαρση των περιπτώσεων της σχετικής ακυρότητας, οι οποίες μπορούν να υπαχθούν στο πεδίο εφαρμογής στην ΑΚ 175 εδ. 2, εν αντιθέσει προς την απόλυτη ακυρότητα, την οποία επισύρει η εφαρμογή της ΑΚ 174 (Μπαλής, σελ. 173). Πράγματι, στο δεύτερο εδάφιο της εξεταζόμενης διάταξης, η έννομη συνέπεια της ακυρότητας τάσσεται προς το συμφέρον ορισμένων μόνο προσώπων, τα οποία και δύνανται να την προτείνουν. Χαρακτηριστικά παραδείγματα απαγορεύσεων με σχετική ακυρότητα αποτελούν ενδεικτικά οι ΑΚ 206, 1290, 1937 § 2, αλλά και οι ΚΠολΔ 715 § 1, 958 § 1, 984 § 1, 997 § 1, 1025 § 2 (Μπαλής, σελ. 174, Λαδάς, ό.π., αριθ. 51).

Ειδικότερα, η διάταξη του άρθρου 997 § 1 εδ. α ΚΠολΔ ορίζει ότι η γενομένη από τον οφειλέτη ή τον τρίτο, κύριο ή νομέα, διάθεση του κατασχεμένου είναι άκυρη υπέρ του κατασχόντος και των αναγγελθέντων δανειστών. Πρόκειται για ακυρότητα του ουσιαστικού δικαίου (ΑΠ 1312/1988, ΕΕΝ 1989,667, ΕφΘεσ 1336/1997, Αρμ 1978.280) και μάλιστα σχετική. Έχει υποστηριχθεί ότι η ακυρότητα του άρθρου 997 § 1 εδ. α΄ ΚΠολΔ συνιστά παραλλαγή της σχετικής ακυρότητας. Διότι, ενώ στη σχετική ακυρότητα η δικαιοπραξία είναι άκυρη και την ακυρότητα μπορούν να επικαλεστούν ορισμένα πρόσωπα, στα πλαίσια του άρθρου 997 § 1 εδ. α΄ ΚΠολΔ, η δικαιοπραξία είναι ισχυρή, ανενεργός όμως έναντι ορισμένων προσώπων (Κων. I. Σημαντήρας, Γενικές Αρχές Αστικού Δικαίου, εκδ. 4η, 1988, σελ. 631-632). Εάν η ακυρότητα του άρθρου 997 § 1 εδ. α ΚΠολΔ ήταν απόλυτη, τότε θα μπορούσαν να την επικαλεστούν ο καθ’ ού η εκτέλεση οφειλέτης-διαθέσας και ο αποκτών. Επιπλέον, το κατασχεθέν θα καθίστατο σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 175 εδ. β΄ ΑΚ ουσιαστικά εκτός συναλλαγής πράγμα (Γ. Ορφανίδης, Συγκρούσεις Συμφερόντων Δανειστών στην Αναγκαστική Εκτέλεση, ό.π., σελ. 31-32). Η παραπάνω ακυρότητα είναι αυτοδίκαιη, δηλαδή δεν χρειάζεται να απαγγελθεί με δικαστική απόφαση. Τέλος, η ακυρότητα που συνεπάγεται η απαγορευμένη διάθεση του κατασχεθέντος δεν είναι δικονομική ακυρότητα και κατ’ επέκταση, δεν υπάγεται στη ρύθμιση του άρθρου 159 ΚΠολΔ και η ενεργοποίησή της δεν εξαρτάται από την προηγούμενη δικαστική απαγγελία της. Αντίθετα, εντάχθηκε στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας για καθαρά νομοτεχνικούς λόγους, πλην, όμως, πρόκειται για ακυρότητα του ιδιωτικού δικαίου, καθώς αφορά σε πράξη που τόσο ως προς τις προϋποθέσεις, όσο και ως προς τις έννομες συνέπειές της ρυθμίζεται από το ιδιωτικό δίκαιο. Συνεπώς, η ακυρότητα αυτή, όπως και κάθε άλλη ακυρότητα του ιδιωτικού δικαίου είναι αυτοδίκαιη (ΑΠ 1312/1988, ΤΝΠ Νόμος).

Η θεμελιώδης δικονομική αρχή της διάθεσης, ως συνέπεια του απαλλοτριωτού των ιδιωτικών δικαιωμάτων, η οποία καθιερώνεται με τη διάταξη του άρθρ. 106 ΚΠολΔ, ισχύει και στη διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης, όπου εκδηλώνεται με πολλαπλό περιεχόμενο και πραγματώνεται σε διαφορετικό κάθε φορά βαθμό. Έτσι, η εκτέλεση αρχίζει και κατ’ αρχήν αποπερατώνεται μόνο μετά από αίτηση ή ενέργεια των υποκειμένων της. Συναφής προς την αρχή της διάθεσης είναι και εκείνη της πρωτοβουλίας του επισπεύδοντας, η οποία καθιερώνεται με τη διάταξη του άρθρου 927 ΚΠολΔ και σημαίνει, ειδικότερα, ότι η πράξη της διαδικασίας της αναγκαστικής εκτέλεσης εξελίσσεται από στάδιο σε στάδιο κατ’ αρχήν μετά από ενέργειες του επισπεύδοντος. Εξάλλου, στο πλαίσιο της αρχής της διάθεσης εντάσσεται και η εξουσία του επισπεύδοντος να παραιτείται από την κατάσχεση [βλ. Φαλτσή, ΔικΑναγΕκτ, ΓενΜ, έκδ. 1998, §§ 11, 12, σελ. 192-220 και ιδίως §§ 11.1, ΙΙ.12.4., §§ 12 I1, IV13·14), η οποία και θέτει τέλος στην εκτελεστική διαδικασία που στηρίζεται στη συγκεκριμένη κατάσχεση, εκτός αν υπάρχουν αναγγελμένοι δανειστές με εκτελεστό τίτλο, των οποίων η αναγγελία έχει ισχύ αυτοτελούς κατάσχεσης (άρθρ. 972 § 2 ΚΠολΔ)]. Η παραίτηση από την κατάσχεση (όπως και η γενική ανάκληση της εντολής προς εκτέλεση) γίνεται με αναλογική εφαρμογή των διατάξεων για την παραίτηση από διαδικαστικές πράξεις (άρθρ. 297, 299 ΚΠολΔ), δηλαδή μπορεί να γίνει είτε κατά τις διατυπώσεις του άρθρου 297 ή με εξώδικη έγγραφη δήλωση αυτού που την επέβαλε, η οποία πρέπει να κοινοποιηθεί στον καθ’ ού η εκτέλεση, οπότε και αρχίζει η δέσμευση του πρώτου, λόγω της φύσης της αναγκαστικής εκτέλεσης ως εξώδικης διαδικασίας, και στον επί του πλειστηριασμού υπάλληλο, δεν μπορεί, δε, να συναχθεί σιωπηρώς (ΕφΑθ 2700/2021, Βαθρακοκοίλης, ΚΠολΔ, τόμ. Β΄, σ. 380), ενώ όταν πρόκειται για ακίνητο πρέπει επίσης να καταχωρισθεί και στα οικεία βιβλία κατασχέσεων του Υποθηκοφυλακείου ή του Κτηματολογικού Γραφείου [βλ. Βαθρακοκοίλη, ΚΠολΔ, τόμο Ε΄, έκδ. 1997, άρθρ. 966 αριθ. 9, σελ. 834, Νικολόπουλο σε Κεραμέα/Κονδύλη/Νίκα, ΚΠολΔ ΙΙ, έκδ. 2000, άρθρ. 927 αριθ. 9, ΕφΛαρ 260/2020, ΤΝΠ ΔΣΑ, ΕφΑθ 5019/2011, ΤΝΠΔΣΑ].

Από την εκτίμηση όλων των εγγράφων, που οι αιτούντες επικαλούνται και προσκομίζουν νόμιμα, αποδεικνύονται τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Με το …/24.12.2019 συμβόλαιο αγοραπωλησίας εξ αδιαιρέτου ποσοστού αστικού ακινήτου, της συμβολαιογράφου Ηρακλείου …, η …, πώλησε και μεταβίβασε στον αιτούντα …, το ποσοστό του 1/8 ή άλλως του 12,50% εξ αδιαιρέτου ενός οικοπέδου, εκτάσεως 131,57 τ.μ., με την εντός αυτού υφιστάμενη διώροφη οικοδομή-μεζονέτα με υπόγειο που ευρίσκεται στην κτηματική περιφέρεια της 1ης Τοπικής Κοινότητας της Δημοτικής Ενότητας Η. του Δήμου Η., Περιφερειακής Ενότητας Η. της Περιφέρειας Κρήτης, εντός του εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως Η., στον Τομέα Ι, στο Ο.Τ. …, και επί της οδού … αρ. ... Το ακίνητο αυτό αποτελεί την με αριθ. Κ.Α.Ε.Κ. … ιδιοκτησία του Εθνικού Κτηματολογίου. Ο αιτών στη συνέχεια υπέβαλε ενώπιον του Κτηματολογικού Γραφείου Ηρακλείου, τη με αριθ. πρωτ. …/3.2.2020 αίτηση προς καταχώριση της προαναφερθείσας συμβολαιογραφικής πράξης, πλην, όμως, αυτή απορρίφθηκε με την από 21.7.2020 πράξη της Προϊσταμένης του Κτηματολογικού Γραφείου Ηρακλείου, με την αιτιολογία ότι «απορρίπτεται καθώς ενώ στο παρόν αναφέρεται ότι το ακίνητο είναι ελεύθερο από κάθε βάρος στο κφ εμφανίζεται κατάσχεση (158/2019)». Προ της μεταβίβασης, εξάλλου, η δεύτερη αιτούσα, … .., είχε επιβάλλει αναγκαστική κατάσχεση επί του ανωτέρω ιδανικού μεριδίου συγκυριότητας ακινήτου για απαίτηση χρηματικού ποσού 5.168,41 ευρώ, έναντι της δικαιοπαρόχου του πρώτου αιτούντος, … …. Ειδικότερα, με την από 15.11.2018 εντολή, δυνάμει του πρώτου εκτελεστού απογράφου της 67/2017 απόφασης του Ειρηνοδικείου Ηρακλείου, κατέσχεσε αναγκαστικά το παραπάνω ιδανικό μερίδιο, όπως προκύπτει από την .../22.1.2019 έκθεση αναγκαστικής κατάσχεσης ακίνητης περιουσίας της δικαστικής επιμελήτριας στην περιφέρεια του Εφετείου Ανατολικής Κρήτης, … Ακολούθως, το ακίνητο εκτέθηκε σε δημόσιο πλειστηριασμό, που δημοσιεύθηκε στο Δελτίο Δικαστικών Δημοσιεύσεων την 31.1.2019 και έλαβε μοναδικό κωδικό ... Ημέρα διενέργειας του πλειστηριασμού του κατασχεθέντος ακινήτου ορίσθηκε η 1η Σεπτεμβρίου 2019, κατά την οποία ημερομηνία ο πλειστηριασμός ματαιώθηκε. Περαιτέρω, προκύπτει ότι η δεύτερη αιτούσα, με την από 29.6.2020 υπεύθυνη δήλωσή της, δήλωσε την παραίτησή της από την εν λόγω κατάσχεση. Η δικαιοπάροχος, εξάλλου του πρώτου αιτούντος, …, σε παρόμοια υπεύθυνη δήλωση απλώς επαναλαμβάνει το περιεχόμενο της δήλωσης της …, και ουδόλως προκύπτει αποδοχή αυτής, όπως εσφαλμένως διατείνονται οι αιτούντες.

Σύμφωνα, όμως, με όσα έχουν αναφερθεί στη μείζονα σκέψη της παρούσας, η άρνηση της Προϊσταμένης να εγγράψει το προαναφερθέν συμβόλαιο αγοραπωλησίας δεν είναι νόμιμη. Και τούτο, διότι η απαγόρευση διάθεσης του παραπάνω ακινήτου έχει οριστεί για το συμφέρον μόνο συγκεκριμένων προσώπων και κατά συνέπεια την ακυρότητα μπορεί να την επικαλεστούν και προτείνουν μόνον αυτά (άρθρο 175 ΑΚ σε συνδυασμό με το άρθρο 997 § 1 ΚΠολΔ). Η προβλεπόμενη ακυρότητα δεν είναι δικονομική, αλλά ακυρότητα του ιδιωτικού δικαίου και μάλιστα σχετική, γι’ αυτό και εμπίπτει ευθέως στο πεδίο εφαρμογής της ΑΚ 175, παραλλαγή της οποίας αποτελεί η ακυρότητα του άρθρου 997 § 1 εδ. α΄ ΚΠολΔ, όπου η, κατά παράβαση της απαγόρευσης διάθεσης, δικαιοπραξία είναι ισχυρή, ανενεργός, όμως, έναντι ορισμένων προσώπων. Εξάλλου, το γεγονός ότι η πιο πάνω ακυρότητα της δικαιοπραξίας είναι αυτοδίκαιη, δηλαδή δεν χρειάζεται να απαγγελθεί με δικαστική απόφαση, δεν αναιρεί το βάρος επίκλησης και αποδείξεώς της από τους κατασχόντες και τους τυχόν αναγγελθέντες δανειστές, ως τα μοναδικά πρόσωπα που διαθέτουν το σχετικό δικαίωμα. Η διασφάλιση δε της δημόσιας πίστης των κτηματολογικών βιβλίων και η προστασία των καλόπιστων συναλλασσόμενων επιτυγχάνεται εν προκειμένω με την καταχώριση στο οικείο κτηματολογικό φύλλο της παραπάνω κατασχέσεως, εφόσον κάθε τρίτος είναι σε θέση να πληροφορηθεί τη νομική κατάσταση του ακινήτου, χωρίς να θίγεται από το γεγονός της καταχώρισης μίας σύμβασης πώλησης που έναντι των λοιπών, πλην των ανωτέρω αναφερόμενων προσώπων, είναι ισχυρή. Επομένως, εσφαλμένα απορρίφθηκε η εν λόγω αίτηση περί καταχώρισης εγγραπτέας πράξης, καθώς, σύμφωνα με όσα προαναφέρθηκαν, η πράξη αυτή είναι κατ’ αρχήν έγκυρη, παρά το γεγονός ότι το πωλούμενο βαρύνεται με την παραπάνω κατάσχεση, ενώ στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας, την εγγραφή του οποίου οι αιτούντες ζητούσαν, φέρεται ως «ελεύθερο από κάθε βάρος, χρέος, υποθήκη, προσημείωση, κατάσχεση και αναγγελομένη απαίτηση τρίτου, μεσεγγύηση κλπ», υφίσταται δε σχετική ακυρότητα αυτής, κατ’ άρθρ.175 ΑΚ, έναντι της υπέρ ού η κατάσχεση. Όσον αφορά δε την …/2021 αίτηση της …, εσφαλμένως η εκκαλουμένη, 100/2021 απόφαση, έκρινε ότι το αίτημά της ταυτίζεται με το αίτημα της …/2020 αίτησης, η οποία απορρίφθηκε με οριστική διάταξη της μη οριστικής απόφασης (289/2020), ως προς αυτήν (αιτούσα) για έλλειψη εννόμου συμφέροντος, καθόσον, όπως ειδικότερα έχουν παρατεθεί πιο πάνω αυτές (αιτήσεις), προκύπτει ότι είναι διαφορετικό το αίτημα της κάθε μίας, αφού η …/2020 αφορά την απόρριψη της εγγραφής του συμβολαίου αγοραπωλησίας, ενώ η …/2021 αίτηση αφορά την απόρριψη της εγγραφής της παραπάνω υπεύθυνης δήλωσης, η οποία απερρίφθη με την αιτιολογία «η υπεύθυνη δήλωση του ν. 1599/1986, δεν συνιστά εγγραπτέα πράξη». Η παραπάνω αιτιολογία της προϊσταμένης του κτηματολογικού γραφείου Ηρακλείου, είναι, όμως, καθ’ όλα ορθή, καθόσον η υπεύθυνη δήλωση του ν. 1599/1986, την εγγραφή της οποίας αιτείτο η αιτούσα …, με την οποία η ίδια (…) παραιτήθηκε από την κατάσχεση, που είχε επιβάλλει στο μερίδιο της δικαιοπαρόχου του αιτούντος, δεν συνιστά νόμιμο τρόπο παραίτησης από αυτήν (κατάσχεση), αναλογικά εφαρμοζόμενης της διάταξης του άρθρου 297 ΚΠολΔ, όπως προελέχθη. Συνεπώς, ουδεμία έννομη συνέπεια επιφέρει η εν λόγω υπεύθυνη δήλωση και ορθώς δεν εγγράφηκε από την προϊσταμένη του κτηματολογικού γραφείου Ηρακλείου, αφού αυτή, κατ’ άρθρο 16 εδ. γ΄ ν. 2664/1998, όφειλε να προβεί σε έλεγχο νομιμότητας και δη στο αν συντρέχουν όλες οι απαιτούμενες από το νόμο προϋποθέσεις για την επέλευση των εννόμων αποτελεσμάτων της εν λόγω πράξης, της οποίας η καταχώρηση ζητείτο και κάτι τέτοιο, εν προκειμένω δεν υφίστατο.

Κατ’ ακολουθία των ανωτέρω, το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, που απέρριψε εν όλω τις κρινόμενες αιτήσεις, εσφαλμένως εφάρμοσε το νόμο και εκτίμησε τις αποδείξεις και γενομένων δεκτών της έφεσης και των πρόσθετων λόγων αυτής, πρέπει να εξαφανισθεί η εκκαλουμένη απόφαση και, αφού κρατηθούν οι αιτήσεις και δικασθούν να απορριφθεί η από 11.1.2021 και με αριθ. …/2021 αίτηση, και να γίνει δεκτή ως ουσία βάσιμη η από 23.7.2020 και με αριθ. .../2020 αίτηση και να διαταχθεί η Προϊσταμένη του Κτηματολογικού Γραφείου Ηρακλείου να καταχωρίσει στο σχετικό κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου με ΚΑΕΚ …, το αναφερόμενο παραπάνω .../24.12.2019 συμβόλαιο αγοραπωλησίας εξ αδιαιρέτου ποσοστού αστικού ακινήτου της συμβολαιογράφου Ηρακλείου …, με χρόνο καταχώρισης, κατ’ άρθρο 15 § 2 εδ. γ΄ του ν. 2664/1998, την ημερομηνία υποβολής της αρχικής (απορριφθείσας) αίτησης για καταχώριση.

Παρατηρήσεις

Ακυρότητα και ακυρωσία εμπράγματης δικαιοπραξίας στο πλαίσιο του ελέγχου νομιμότητας των καταχωριστέων πράξεων

Ι. Η αρχή της νομιμότητας στο καθεστώς του λειτουργούντος Κτηματολογίου

Η προβλεπόμενη στο άρθρο 2 αριθ. 2 ΕθνΚτημ αρχή της νομιμότητας αναφέρεται στον έλεγχο «των τίτλων και λοιπών αναγκαίων στοιχείων για την αποδοχή της αίτησης εγγραφής στα κτηματολογικά βιβλία»[1] και έχει χαρακτηρισθεί ως η «ανώτατη κτηματολογική αρχή»[2]. Νομοθετική εξειδίκευσή της αποτελεί ο ρυθμιζόμενος στο άρθρο 16 § 1 ΕθνΚτημ έλεγχος νομιμότητας στον οποίο υποβάλλεται κάθε αίτηση καταχώρισης πράξης στο κτηματολογικό βιβλίο[3]. Η αρχή της νομιμότητας αποτελεί, περαιτέρω, τη δογματική βάση και τον δικαιολογητικό λόγο για τη θεσμοθέτηση μιας άλλης αρχής του Κτηματολογίου, αυτής της διασφάλισης της δημόσιας πίστης (άρθρο 2 αριθ. 5 ΕθνΚτημ).

Λόγω του διευρυμένου ελέγχου που προηγείται, το δικαίωμα που καταχωρίζεται στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου είναι εξαιρετικά πιθανό να υφίσταται πράγματι και να έχει ως δικαιούχο το αναγραφόμενο πρόσωπο[4]. Στο άρθρο 13 § 1 ΕθνΚτημ θεσπίζεται ένα μαχητό τεκμήριο ακριβείας των κτηματολογικών εγγραφών[5]. Το τεκμήριο αυτό δεν διευκολύνει απλώς την επίλυση των εμπράγματων διαφορών· παράλληλα, υπηρετεί το αίτημα ουσιαστικής δημοσιότητας και δημιουργεί αυξημένη εμπιστοσύνη στους τρίτους, οι οποίοι μετέχουν στις συναλλαγές στηριζόμενοι στο περιεχόμενο των κτηματολογικών εγγραφών. Η εμπιστοσύνη αυτή αναγνωρίζεται από το δίκαιο ως άξια προστασίας υπό τους ειδικότερους όρους του άρθρου 13 § 3 ΕθνΚτημ[6].

ΙΙ. Ο νομοθετικός περιορισμός του ελέγχου νομιμότητας

Μετά την τροποποίηση του άρθρου 16 ΕθνΚτημ από το άρθρο 4 § 1 ν. 5076/2023, ο διενεργούμενος στο Κτηματολογικό Γραφείο έλεγχος νομιμότητας των καταχωριστέων πράξεων καταλαμβάνει, κατά ρητή πλέον πρόβλεψη, περιοριστικώς τη συνδρομή των αναφερόμενων στην § 1 του άρθρου 16 προϋποθέσεων. Ο Προϊστάμενος ελέγχει, μεταξύ των άλλων, «αν για την πράξη της οποίας ζητείται η καταχώριση συντρέχουν όλες οι απαιτούμενες από τον νόμο προϋποθέσεις για την επέλευση των έννομων αποτελεσμάτων της». Με τον ν. 5076/2023 προστέθηκε στην περ. γ) του άρθρου 16 § 1 ΕθνΚτημ νέο εδάφιο, σύμφωνα με το οποίο «ο έλεγχος αφορά αποκλειστικώς και μόνο στη νομιμότητα της πράξεως, της οποίας ζητείται η καταχώριση, χωρίς να δύναται να επεκταθεί σε άλλες πράξεις, σε προγενέστερο τίτλο κτήσης, σε εξέταση και συσχετισμό μεταγεγραμμένων τίτλων ή στον έλεγχο της ορθότητας της πρώτης εγγραφής και περιορίζεται στο αν από το περιεχόμενο της πράξης προκύπτει ότι έχουν τηρηθεί εκείνες οι διατυπώσεις, που αν δεν τηρηθούν, ο νόμος ρητώς απαγορεύει την καταχώριση επί ποινή απολύτου ακυρότητας».

Με τη νέα ρύθμιση ο νομοθέτης επιχείρησε να τάμει υπέρ της κρατούσας γνώμης την επιστημονική διχογνωμία ως προς τη δυνατότητα, αλλά και τη σκοπιμότητα ενός ευρύτατου ελέγχου νομιμότητας. Ιδίως τα πρώτα έτη εφαρμογής του συστήματος του Κτηματολογίου είχε υποστηριχθεί ότι το άρθρο 16 § 1 ΕθνΚτημ επιβάλλει έλεγχο των πράξεων «με πληρότητα και ακρίβεια σε υπέρτατο βαθμό»[7]. Στην πορεία της λειτουργίας του Κτηματολογίου, ωστόσο, επικράτησε η θέση υπέρ της συσταλτικής ερμηνείας του άρθρου 16 § 1 ΕθνΚτημ[8].

Αν και στηρίζεται σε εκ πρώτης όψεως πρακτικές εκτιμήσεις, η επιχειρηματολογία υπέρ του περιορισμένου ελέγχου νομιμότητας εντάσσεται πλήρως στο σύστημα του Κτηματολογίου και υπηρετεί επαρκώς τις ανάγκες των συναλλαγών. Κατ’ αρχάς, διαπιστώνεται ότι ο εκτεταμένος και εμπεριστατωμένος έλεγχος των προς καταχώριση πράξεων προϋποθέτει μια διεξοδική διαδικασία ενώπιον του Προϊσταμένου του Κτηματολογικού Γραφείου βάσει αναλυτικών δικονομικών κανόνων, που ο νομοθέτης δεν συμπεριέλαβε στο άρθρο 16 ΕθνΚτημ[9]. Ωστόσο, ακόμη και αν ετίθεντο στον νόμο οι κανόνες αυτοί και ρυθμιζόταν, π.χ., ο τρόπος προβολής ισχυρισμών ή η αποδεικτική διαδικασία, η αναλυτική διερεύνηση του κύρους της πράξης δεν θα ήταν αξιολογικώς αναγκαία· και τούτο, διότι η αυθεντική διάγνωση των εγγραπτέων δικαιωμάτων και έννομων σχέσεων με ισχύ δεδικασμένου επιφυλάσσεται από το Σύνταγμα (άρθρο 20 § 1) στα πολιτικά δικαστήρια και δεν είναι δυνατό να ανατεθεί στα (διοικητικά) όργανα του Κτηματολογίου[10]. Επιπλέον, η διεξοδική διερεύνηση όλων των πιθανών λόγων ανυποστάτου, ακυρότητας, ακυρωσίας κ.ο.κ. θα συνεπαγόταν εκ των πραγμάτων την καταχώριση των υποβαλλόμενων πράξεων μετά από μακρό χρόνο ή, έστω, τη διενέργεια μιας προσωρινής, υπό διαλυτική αίρεση, καταχώρισης έως την ολοκλήρωση του ελέγχου. Η ανακριβής εικόνα ως προς το νομικό καθεστώς του ακινήτου που συχνά θα αποδιδόταν από το κτηματολογικό φύλλο και η γενικότερη επιβράδυνση των συναλλαγών θα αντιστρατεύονταν τη λειτουργία του Κτηματολογίου ως ενός συστήματος αξιόπιστων νομικών, τεχνικών και πρόσθετων πληροφοριών για την ακίνητη ιδιοκτησία και θα υποβάθμιζαν τη δημόσια πίστη του Κτηματολογίου[11].

Συμμεριζόμενος τις ανωτέρω επιφυλάξεις, ο νομοθέτης κατέστησε με τον ν. 5076/2023 την απαρίθμηση στο άρθρο 16 § 1 ΕθνΚτημ περιοριστική από ενδεικτική, ενώ οριοθέτησε αυστηρά τον έλεγχο νομιμότητας των εγγραπτέων πράξεων με την προσθήκη του νέου εδαφίου στην περ. γ)[12]. Κατά σαφή νομοθετική βούληση, ο διενεργούμενος έλεγχος νομιμότητας αποψιλώνεται αισθητά και εφεξής περιορίζεται στα απολύτως αναγκαία στοιχεία νομιμότητας της εκάστοτε υπό καταχώριση πράξης[13]. Και υπό την ισχύουσα διατύπωση του άρθρου 16 § 1 ΕθνΚτημ δεν μπορεί, πάντως, να αμφισβητηθεί ότι ο έλεγχος νομιμότητας δεν είναι απλώς τυπικός, αλλά ουσιαστικός και βαίνει πέραν εκείνου στον οποίο προβαίνει ο Υποθηκοφύλακας βάσει του άρθρου 13 β.δ. 533/1963[14]. Σύμφωνα, άλλωστε, με τη νομολογία, πρόκειται για έλεγχο καταλληλότητας της καταχωριστέας στο κτηματολογικό φύλλο πράξης, ο οποίος «αφορά στα απολύτως αναγκαία στοιχεία νομιμότητας» που απαιτούνται για την επέλευση της επιδιωκόμενης νομικής μεταβολής[15].

ΙΙΙ. Ο έλεγχος νομιμότητας στις καταχωριστέες εμπράγματες δικαιοπραξίες

Οι δικαστικές αποφάσεις, οι οποίες, μάλιστα, καταχωρίζονται μόνο αφότου αποκτήσουν τον μέγιστο βαθμό δικονομικής ωριμότητας (βλ. άρθρα 12 § 1 ιβ΄ και 17 § 1 ΕθνΚτημ)[16], οι αγωγές και οι κατασχέσεις, αναγκαστικές και συντηρητικές (βλ. άρθρο 12 § 1 ια΄ και ιβ΄ ΕθνΚτημ), οι οποίες εγγράφονται ανεξαρτήτως της βασιμότητας (βλ. άρθρο 220 § 2 ΚΠολΔ) και του κύρους τους (βλ. άρθρα 933 επ. ΚΠολΔ)[17], καθώς και οι εγγραπτέες διοικητικές πράξεις (βλ. άρθρο 12 § 1 β΄ και γ΄ ΕθνΚτημ), οι οποίες καλύπτονται από το τεκμήριο νομιμότητας[18], δεν καταλείπουν παρά αμελητέο περιθώριο ελέγχου στον Προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου.

Ζητήματα οριοθέτησης του ελέγχου νομιμότητας ανακύπτουν κυρίως στις εγγραπτέες εμπράγματες δικαιοπραξίες (βλ. άρθρο 12 § 1 α΄ ΕθνΚτημ), οι οποίες ενδέχεται να πλήττονται από ποικίλους λόγους ακυρότητας προβλεπόμενους στην έννομη τάξη και να είναι, ως εκ τούτου, «ακατάλληλες» να παραγάγουν τις σκοπούμενες έννομες συνέπειες. Στο πλαίσιο αυτό εντάσσεται η ρύθμιση του νέου εδ. β΄ στο άρθρο 16 § 1 γ) ΕθνΚτημ, σύμφωνα με την οποία ο διενεργούμενος έλεγχος αφορά αποκλειστικώς τη νομιμότητα της συγκεκριμένης υπό καταχώριση πράξης και περιορίζεται στη διαπίστωση της συνδρομής των «διατυπώσε[ων] που, αν δεν τηρηθούν, ο νόμος ρητώς απαγορεύει την καταχώριση επί ποινή απολύτου ακυρότητας». Ήδη, λοιπόν, από το γράμμα της διάταξης συνάγεται ότι η διάκριση μεταξύ των επιμέρους μορφών ελαττωματικότητας των δικαιοπραξιών είναι νομικώς κρίσιμη για τον έλεγχο νομιμότητας στον οποίο υποβάλλονται οι καταχωριστέες εμπράγματες δικαιοπραξίες.

α) Ακυρώσιμες δικαιοπραξίες

Το ελάττωμα της βούλησης, που θεμελιώνει λόγο ακυρωσίας της δικαιοπραξίας, δεν εμποδίζει την παραγωγή των επιδιωκόμενων έννομων αποτελεσμάτων της· παρέχει απλώς στα νομιμοποιούμενα κατ’ άρθρο 154 εδ. β΄ ΑΚ πρόσωπα το διαπλαστικό δικαίωμα ακύρωσης της δικαιοπραξίας, το οποίο ασκείται δικαστικώς (άρθρο 154 εδ. α΄ ΑΚ). Από την τελεσιδικία της απόφασης που δέχεται την αγωγή ακύρωσης διαπλάθεται μια νέα έννομη κατάσταση και η ακυρωθείσα δικαιοπραξία εξομοιώνεται αναδρομικώς με την εξ αρχής άκυρη (άρθρο 184 ΑΚ)[19].

Εντούτοις, καθ’ όσο χρόνο ο φορέας του δικαιώματος ακύρωσης δεν το ασκεί – και, κατά μείζονα λόγο, αφότου το εν λόγω δικαίωμα αποσβεσθεί με έναν από τους οριζόμενους στα άρθρα 156 και 157 ΑΚ τρόπους – η ακυρώσιμη δικαιοπραξία αναπτύσσει πλήρως τα έννομα αποτελέσματά της όχι μόνο στις σχέσεις μεταξύ των μερών, αλλά έναντι παντός τρίτου[20]. Λόγω της φύσης του ελαττώματος της ακυρώσιμης δικαιοπραξίας, δεν συντρέχει, συνεπώς, λόγος άρνησης της καταχώρισής της[21]. Ακόμη και αν από το υποβαλλόμενο προς καταχώριση συμβολαιογραφικό έγγραφο μπορεί να συναχθεί η πλάνη, απάτη ή απειλή εις βάρος ενός εκ των συμβαλλομένων, ο έλεγχος καταλληλότητας κατ’ άρθρο 16 § 1 γ) ΕθνΚτημ δεν εκτείνεται στη διάγνωση του λόγου ακυρωσίας[22].

β) Σχετικώς άκυρες δικαιοπραξίες

Με αντίστοιχα επιχειρήματα υποστηρίζεται ότι ο διενεργούμενος έλεγχος νομιμότητας δεν καταλαμβάνει ούτε τη διερεύνηση τυχόν σχετικής ακυρότητας, η στοιχειοθέτηση της οποίας δεν κωλύει την καταχώριση της εμπράγματης δικαιοπραξίας[23]. Υπέρ της θέσης αυτής συνηγορεί πλέον το εδ. β΄ του άρθρου 16 § 1 γ) ΕθνΚτημ. Παρά τη μάλλον άτεχνη διατύπωσή της, η διάταξη προβλέπει κατ’ ουσίαν ότι ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου οφείλει να αρνηθεί την καταχώριση της πράξης μόνο εφόσον η δικαιοπραξία δεν παράγει έννομες συνέπειες λόγω «απολύτου ακυρότητας».

Η σχετική ακυρότητα τίθεται στον νόμο χάριν των ιδιωτικών συμφερόντων συγκεκριμένων προσώπων (πρβλ. άρθρο 175 εδ. β΄ ΑΚ). Γι’ αυτό και ο νομοθέτης εμπιστεύεται αποκλειστικώς στον δικαιούχο, τους καθολικούς διαδόχους του (και πλαγιαστικώς στους δανειστές του δικαιούχου, άρθρο 72 ΚΠολΔ) να αποφασίσουν αν θα επικαλεστούν την ακυρότητα ή αν θα παραιτηθούν, ρητώς ή σιωπηρώς, από αυτή[24]. Προτεραιότητα δίδεται στην ιδιωτική βούληση του δικαιούχου, ο οποίος θεωρείται ότι είναι στην καταλληλότερη θέση να κρίνει πώς θα προασπίσει τα συμφέροντά του. Η σχετική ακυρότητα – λ.χ. της δικαιοπραξίας μεταβίβασης ακινήτου, κατ’ άρθρα 1528 και 1630 ΑΚ, λόγω μη τήρησης των διατυπώσεων των άρθρων 1526, 1624 § 1 εδ. α΄ αριθ. 2 ΑΚ[25] – χαρακτηρίζεται εύγλωττα ως μια μετέωρη ή ερμαφρόδιτη νομική κατάσταση[26]. Η δικαιοπραξία παράγει πλήρη ενέργεια και αναπτύσσει τις έννομες συνέπειές της μέχρις ότου ένα από τα δικαιούμενα πρόσωπα επικαλεσθεί, δικαστικώς ή εξωδίκως, τη σχετική ακυρότητα[27]. Με την επίκλησή της η ακυρότητα «επιβεβαιώνεται» ως υφιστάμενη εξ αρχής, από τον χρόνο κατάρτισης της δικαιοπραξίας[28]. Αίρονται τότε αναδρομικώς και έναντι πάντων όλες οι παραχθείσες έννομες συνέπειες[29]. Η ακυρότητα είναι αυτοδίκαιη, υπό την έννοια ότι δεν απαιτείται να κηρυχθεί με δικαστική απόφαση[30]. Στο εξής δύναται να την επικαλεσθεί οποιοσδήποτε τρίτος, ενώ λαμβάνεται υπόψη και αυτεπαγγέλτως από το δικαστήριο[31]. Ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου οφείλει, συνεπώς, να απορρίψει την αίτηση καταχώρισης μόνο στις εξαιρετικώς σπάνιες περιπτώσεις στις οποίες από τα προσκομιζόμενα με την αίτηση έγγραφα προκύπτει ότι ο δικαιούχος επικαλέσθηκε ήδη τη σχετική ακυρότητα της συγκεκριμένης εμπράγματης δικαιοπραξίας.

γ) Απολύτως άκυρες δικαιοπραξίες

Την κατ’ εξοχήν μορφή ελαττωματικότητας μιας δικαιοπραξίας αποτελεί η απόλυτη ακυρότητα, η οποία εξετάζεται και λαμβάνεται υπόψη αυτεπαγγέλτως, εφόσον προκύπτει από τα αποδειχθέντα πραγματικά περιστατικά[32]. Ευλόγως η θεωρία επιχείρησε εξ αρχής να συστηματοποιήσει τους λόγους ακυρότητας που μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο ελέγχου κατ’ άρθρο 16 § 1 γ) ΕθνΚτημ. Προτάθηκε η διάκριση μεταξύ αφενός «εξωτερικών» και, συνεπώς, διαγνώσιμων ελαττωμάτων, που ελέγχονται από τον Προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου, και αφετέρου «εσωτερικών» ελαττωμάτων, που δεν μπορούν να διαπιστωθούν παρά μόνο στο πλαίσιο της διαγνωστικής δίκης και εκφεύγουν του ελέγχου καταλληλότητας[33]. Παραπλήσια είναι η νομολογιακή θέση περί «εμφανούς» ακυρότητας, η οποία μόνον δικαιολογεί την άρνηση της μεταγραφής της δικαιοπραξίας υπό την ισχύ του συστήματος των βιβλίων μεταγραφών[34]. Ωστόσο, έως σήμερα δεν έχουν καθιερωθεί ασφαλή κριτήρια τυποποίησης των λόγων ακυρότητας με βάση την ανωτέρω διάκριση[35].

Κατά γενικό κανόνα, ελέγχεται κάθε απόλυτη ακυρότητα που προκύπτει από το ίδιο το σώμα της υποβληθείσας προς καταχώριση συμβολαιογραφικής πράξης ή/και από τα υποχρεωτικώς συνυποβαλλόμενα έγγραφα[36]. Ο Προϊστάμενος είναι, συνεπώς, υποχρεωμένος να αρνηθεί την καταχώριση πράξης σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών στην πυλωτή πολυκατοικίας[37] ή πράξης σύστασης καθέτων ιδιοκτησιών σε οικόπεδα εκτός σχεδίων πόλεων[38]. Το ίδιο, εξάλλου, ισχύει και όταν ο νόμος επιβάλλει την επισύναψη συγκεκριμένων εγγράφων όχι απλώς στο πρωτότυπο της συμβολαιογραφικής πράξης, αλλά και στο αντίγραφο που προσκομίζεται στο Κτηματολογικό Γραφείο· τούτο προβλέπουν, λ.χ., οι διατάξεις του άρθρου 83 §§ 1 και 2 ν. 4495/2017 όσον αφορά την επισύναψη της δήλωσης ιδιοκτήτη και της βεβαίωσης μηχανικού σχετικά με την πολεοδομική νομιμότητα του ακινήτου[39]. Πρόκειται ίσως για το χαρακτηριστικότερο παράδειγμα νόμιμων διατυπώσεων «που, αν δεν τηρηθούν, ο νόμος [εν προκειμένω, οι διατάξεις των άρθρων 82 § 1 α΄ και 83 § 12 ν. 4495/2017] ρητώς απαγορεύει την καταχώριση επί ποινή απολύτου ακυρότητας», κατά τη διατύπωση του άρθρου 16 § 1 γ) εδ. β΄ ΕθνΚτημ.

Αντιθέτως, για την ακυρότητα της εμπράγματης δικαιοπραξίας λόγω δικαιοπρακτικής ανικανότητας ενός εκ των ενηλίκων συμβαλλομένων κατ’ άρθρο 131 § 1 ΑΚ, λόγω εικονικότητας κατ’ άρθρο 138 ΑΚ ή λόγω αντίθεσης στα χρηστά ήθη κατ’ άρθρα 178 ή 179 ΑΚ δεν μπορεί σχεδόν ποτέ να σχηματισθεί πλήρης πεποίθηση από μόνο το προσκομιζόμενο αντίγραφο της συμβολαιογραφικής πράξης και τα συνυποβαλλόμενα έγγραφα[40]. Το ίδιο ισχύει, ως επί το πλείστον, και για την ακυρότητα της νόμιμης αιτίας της εμπράγματης δικαιοπραξίας (βλ. άρθρα 1033 εδ. α΄, 1121, 1143, 1191 ΑΚ). Παρότι η ακυρότητα της νόμιμης αιτίας συμπαρασύρει σε ακυρότητα την εμπράγματη εκποιητική δικαιοπραξία που αφορά ακίνητο, είναι σαφές ότι ο έλεγχος νομιμότητας από τον Προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου δεν δύναται να επεκταθεί στην εξέταση του κύρους της ενοχικής δικαιοπραξίας, ιδίως όταν αυτή δεν ενσωματώνεται στην προσκομιζόμενη συμβολαιογραφική πράξη[41].

IV. Ιδίως οι εμπράγματες δικαιοπραξίες διάθεσης του κατασχεθέντος ακινήτου

Προκειμένου η κατάσχεση, αναγκαστική ή συντηρητική, να εκπληρώσει τον σκοπό της, επιβάλλεται ο καθ’ ου να αποστερηθεί την εξουσία διάθεσης του κατασχεθέντος. Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 997 § 1 ΚΠολΔ, η οποία εφαρμόζεται στην αναγκαστική κατάσχεση ακινήτου, απαγορεύεται και είναι άκυρη «η διάθεση του κατασχεμένου από τον οφειλέτη» (εδ. α΄) ή, προκειμένου για ενυπόθηκο ακίνητο, από τον τρίτο κύριο ή νομέα (εδ. β΄, βλ. και άρθρα 1294 και 1295 ΑΚ, 993 § 1 ΚΠολΔ)[42]. Η έννοια της διάθεσης καθορίζεται κατά το ουσιαστικό δίκαιο και περιλαμβάνει κάθε μεταβίβαση, επιβάρυνση, αλλοίωση ή απώλεια του δικαιώματος και γενικώς κάθε νομική μεταβολή του κατασχεθέντος με τη βούληση του δικαιούχου – καθ’ ου η εκτέλεση[43]. Εν προκειμένω, ως απαγορευμένη διάθεση νοείται και η εγγραφή υποθήκης ή προσημείωσης (βλ. άρθρο 41 εδ. α΄ ΕισνΚΠολΔ) με τίτλο εκ του νόμου ή δικαστική απόφαση (άρθρα 1262, 1263, 1274 ΑΚ και 29 ΕισνΚΠολΔ)[44]. Εξαίρεση προβλέπεται, πάντως, ρητώς για την τροπή προϋφιστάμενης προσημείωσης σε υποθήκη, η οποία εγκύρως λαμβάνει χώρα και μετά την καταχώριση της κατάσχεσης (άρθρο 997 § 3 εδ. β΄ ΚΠολΔ σε συνδ. με άρθρο 1277 § 2 ΑΚ).

Δεν αμφισβητείται πλέον ότι το άρθρο 997 § 1 ΚΠολΔ θεσπίζει ακυρότητα του ουσιαστικού δικαίου, η οποία επέρχεται αυτοδικαίως, σύμφωνα με το άρθρα 175 και 180 ΑΚ, και δεν απαιτείται να κηρυχθεί, π.χ., κατόπιν ανακοπής, από το δικαστήριο[45]. Η ακυρότητα τίθεται, πάντως, υπέρ του κατασχόντος, των δανειστών που αναγγέλθηκαν[46] και του υπερθεματιστή[47] και, για τον λόγο αυτό, χαρακτηρίζεται παγίως σχετική κατά την έννοια του άρθρου 175 εδ. β΄ ΑΚ[48].

Με επιχειρήματα δογματικά, ιστορικά και πρακτικής φύσης έχει, ωστόσο, καταδειχθεί ότι η προβλεπόμενη στο άρθρο 997 § 1 ΚΠολΔ ακυρότητα επέρχεται αυτοδικαίως και εξ αρχής, χωρίς να απαιτείται επίκλησή της από τα ωφελούμενα πρόσωπα, δηλαδή, τον επισπεύδοντα ή τους αναγγελθέντες δανειστές[49]. Κατά λογική συνέπεια, η ακυρότητα δεν μπορεί να θεραπευθεί με παραίτηση των δικαιούμενων προσώπων από το δικαίωμα επίκλησής της, αλλά μόνο με τη μεταγενέστερη έγκριση της δικαιοπραξίας διάθεσης κατ’ άρθρο 239 παρ. 2 ΑΚ[50]. Τέλος, παρότι έχει ταχθεί υπέρ συγκεκριμένων προσώπων, η ακυρότητα ενεργεί έναντι πάντων[51].

Από τις ανωτέρω σκέψεις καθίσταται σαφές ότι η κατ’ άρθρο 997 § 1 ΚΠολΔ ακυρότητα των εμπράγματων δικαιοπραξιών που επιχειρεί ο κύριος του κατασχεθέντος ακινήτου δεν υπάγεται στον τύπο της σχετικής ακυρότητας, όπως αυτός οριοθετήθηκε ανωτέρω υπό ΙΙΙ.β). Η μεταβίβαση του κατασχεθέντος, η σύσταση δουλείας ή υποθήκης επ’ αυτού ουδεμία ηθελημένη έννομη συνέπεια παράγουν, και μάλιστα εξ αρχής, χωρίς να απαιτείται οποιαδήποτε δήλωση των ωφελούμενων δανειστών, επισπεύδοντος και αναγγελθέντων, π.χ. προς τον καθ’ ου η εκτέλεση ή προς τον επί του πλειστηριασμού υπάλληλο. Η ακυρότητα των πράξεων διάθεσης προσομοιάζει, επομένως, λειτουργικά στην απόλυτη ακυρότητα - με τη, μικρής πρακτικής σημασίας, διαφορά ότι δεν επιτρέπεται επίκληση της ακυρότητας στον καθ’ ου η εκτέλεση και σε τρίτους, π.χ. δανειστές που δεν αναγγέλθηκαν νομίμως.

Το γράμμα του άρθρου 997 § 3 εδ. α΄ ΚΠολΔ, αναφερόμενο σε «μεταγραφή ή η εγγραφή υποθήκης που έγινε…» και «δεν αντιτάσσεται», φαίνεται πως προσφέρει έρεισμα στην κρατούσα γνώμη, σύμφωνα με την οποία, μετά την εγγραφή αναγκαστικής κατάσχεσης, η μεταγραφή και η εγγραφή υποθήκης ή προσημείωσης δεν απαγορεύονται, αλλά παραμένουν ανενεργές και δεν αντιτάσσονται στα πρόσωπα υπέρ των οποίων προβλέπεται η ακυρότητα[52].

Η κρατούσα γνώμη διαμορφώθηκε, ωστόσο, μετά την εισαγωγή του ΚΠολΔ, υπό την ισχύ του άρθρου 13 β.δ. 533/1963, που επιτρέπει στον Υποθηκοφύλακα τον τυπικό μόνο έλεγχο των υποβαλλόμενων πράξεων. Σήμερα δεν μπορεί να αγνοηθεί η αναγκαιότητα ακρίβειας των κτηματολογικών εγγραφών, ενόψει του παραγόμενου μαχητού τεκμηρίου (άρθρο 13 § 1 ΕθνΚτημ), και το αίτημα προστασίας της δημόσιας πίστης του Κτηματολογίου ως συστήματος ουσιαστικής δημοσιότητας (άρθρο 13 § 3 ΕθνΚτημ).

Η κατ’ άρθρο 997 § 1 ΚΠολΔ ακυρότητα αφενός εντάσσεται συστηματικά στις περιπτώσεις αρχικής και αυτοδίκαιης ακυρότητας, που επέρχεται χωρίς την ανάγκη οποιασδήποτε επίκλησης. Αφετέρου μπορεί να διαπιστωθεί από την υποβαλλόμενη προς καταχώριση πράξη σε συνδυασμό με την υφιστάμενη εγγραφή της αναγκαστικής κατάσχεσης στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου. Δικαιολογείται, κατά συνέπεια, η άρνηση του Προϊσταμένου του Κτηματολογικού Γραφείου να καταχωρίσει πράξεις διάθεσης του κατασχεθέντος που υποβάλλονται προς εγγραφή μετά την καταχώριση της αναγκαστικής κατάσχεσης στο κτηματολογικό φύλλο[53]. Ειδάλλως, εμφιλοχωρεί ο κίνδυνος ματαίωσης του σκοπού της αναγκαστικής εκτέλεσης, ιδίως όταν ο τρίτος στον οποίο ο καθ’ ου μεταβιβάζει κατά κυριότητα το κατασχεθέν ακίνητο προβαίνει σε περαιτέρω διάθεσή του. Οι αποκτώντες από τον τρίτο δεν αποκλείεται να διεκδικήσουν το ακίνητο, ακόμη και μετά τον πλειστηριασμό, ασκώντας κατά του υπερθεματιστή τη διεκδικητική αγωγή (άρθρα 1094 ΑΚ και 1020 ΚΠολΔ), επικαλούμενοι, μάλιστα, το μαχητό τεκμήριο ακριβείας της κτηματολογικής εγγραφής υπέρ του δικαιοπαρόχου τους (άρθρο 13 § 1 ΕθνΚτημ) και την προστασία της δημόσιας πίστης (άρθρο 13 § 3 ΕθνΚτημ)[54]. Η απειλούμενη ανασφάλεια δικαίου μπορεί ευχερώς να αποτραπεί, αν γίνει δεκτό ότι ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου είναι αρμόδιος να εξετάζει την προβλεπόμενη στο άρθρο 997 § 1 ΚΠολΔ ακυρότητα των πράξεων διάθεσης και να αρνείται την καταχώρισή τους. Ατυχώς η ανωτέρω δημοσιευόμενη απόφαση δεν συνεκτίμησε τις κρίσιμες αυτές παραμέτρους του ζητήματος και οδηγήθηκε σε κρίση που δεν μπορεί να επιδοκιμασθεί.

Νικόλαος Ζαπριάνος

Δικηγόρος, Δ.Ν., Εντεταλμένος Διδάσκων Νομικής Σχολής ΑΠΘ

[1] Η αρχή της νομιμότητας στο Κτηματολόγιο έχει σαφώς πιο περιορισμένο περιεχόμενο σε σύγκριση με την ομώνυμη αρχή του γενικού διοικητικού δικαίου, για την οποία βλ. Δαγτόγλου, Γενικό Διοικητικό Δίκαιο, 7η έκδ., 2015, σ. 141 επ.· Σπηλιωτόπουλο/Κονδύλη, Εγχειρίδιο Διοικητικού Δικαίου I, 16η έκδ., 2023 σ. 97 επ.· Πρεβεδούρου, Η αρχή της νομιμότητας, σε Αντωνίου (επιμ.), Γενικές Αρχές Δημοσίου Δικαίου, 2014, σ. 133 επ.

[2] Βλ. Κιτσαρά, Οι πρώτες εγγραφές στο Εθνικό Κτηματολόγιο, 2001, σ. 81· Διαμαντόπουλο, Η δίκη των αντιρρήσεων ενώπιον του κτηματολογικού δικαστή, 2015, σ. 29· τον ίδιο, Διαδικαστικό πλαίσιο άρσης της εκκρεμότητας που δημιουργείται από την άρνηση προϊσταμένου κτηματολογικού γραφείου να προβεί σε καταχώρηση πράξης στα κτηματολογικά φύλλα, ΕλλΔνη 2017.1 επ., 3· Εμμανουηλίδου, Ο έλεγχος νομιμότητας στο Εθνικό Κτηματολόγιο και η άρνηση καταχώρησης δικαστικής απόφασης στα κτηματολογικά φύλλα, ΕλλΔνη 2017.25 επ., 26· πρβλ. Παπαστερίου, Η αρχή της νομιμότητας στο Εθνικό Κτηματολόγιο, ΕλλΔνη 1999.1469 επ., 1479, που εντοπίζει την αρχή της νομιμότητας «στην καρδιά του εισαγόμενου κτηματοκεντρικού συστήματος».

[3] Βλ. αντί άλλων Τσολακίδη, Η δημοσιότητα των πράξεων και των δικαιωμάτων στο Εθνικό Κτηματολόγιο, 2013, σ. 111· Διαμαντόπουλο–Περτσελάκη, Εθνικό Κτηματολόγιο – Κατ’ άρθρο ερμηνεία Ν. 2664/1998, 2020, άρθρο 2 αριθ. 8, άρθρο 16 αριθ. 3 επ.

[4] Καρύμπαλη-Τσίπτσιου, Τεκμήριο ακριβείας των κτηματολογικών εγγράφων και δημόσια πίστη (άρθρ. 13. Ν. 2664/1998), ΕλλΔνη 1999.1480 επ., 1481· Παπαστερίου, Κτηματολογικό δίκαιο σ. 1299, 1302· Τσολακίδης, Η δημοσιότητα σ. 55, 113, 228 επ.· Κουκούτση, Η χρησικτησία σε καθεστώς λειτουργούντος Κτηματολογίου. Χρόνος συνδρομής των προϋποθέσεων χρησικτησίας στο Εθνικό Κτηματολόγιο, σε Διαμαντόπουλο (επιμ.), Χρησικτησία και Εθνικό Κτηματολόγιο, 2017, σ. 221 επ, 228· Διαμαντόπουλος, ΕλλΔνη 2017.1 επ., 3 επ.· Εμμανουηλίδου, ΕλλΔνη 2017.25 επ., 25· Διαμαντόπουλος–Ζαπριάνος, Εθνικό Κτηματολόγιο άρθρο 13 αριθ. 2· Ζαπριάνος, Η αρχή της ουσιαστικής δημοσιότητας στο σύστημα του Εθνικού Κτηματολογίου, ΕπΑκ 2020.25 επ., 26· βλ. και ΠΠρΘεσ 25023/2013, ΕλλΔνη 2017.237· ΜΠρΚιλκ 257/2018, ΕπΑκ 2019.52· ΜΠρΘεσ 10935/2018, ΕπΑκ 2019.61.

[5] Βλ. αναλυτικά Καρύμπαλη-Τσίπτσιου, ΕλλΔνη 1999.1480 επ., 1482· Παπαστερίου, Κτηματολογικό δίκαιο σ. 1312· Κούσουλα, Η δημόσια πίστη του κτηματολογίου, 2010, σ. 79· Τσολακίδη, Η δημοσιότητα σ. 235· Διαμαντόπουλο–Ζαπριάνο, Εθνικό Κτηματολόγιο άρθρο 13 αριθ. 2 επ.· Ζαπριάνο, ΕπΑκ 2020.25 επ.

[6] Βλ. Καρύμπαλη-Τσίπτσιου, ΕλλΔνη 1999.1480 επ., 1484· Τσολακίδη, Η δημοσιότητα σ. 284· Νεζερίτη, Η προστασία της εμπιστοσύνης των καλόπιστων συναλλασσομένων, 2016, σ. 67· Διαμαντόπουλο–Ζαπριάνο, Εθνικό Κτηματολόγιο άρθρο 13 αριθ. 38 επ.· Ζαπριάνο, ΕπΑκ 2020.25 επ., 31 επ.

[7] Παπαστερίου, ΕλλΔνη 1999.1469 επ., 1475· πρβλ. Κιτσαρά, Οι πρώτες εγγραφές σ. 79, ο οποίος επικαλείται το μαχητό τεκμήριο ακριβείας κατ’ άρθρο 13 § 1 ΕθνΚτημ και υποστηρίζει ότι ο έλεγχος νομιμότητας πρέπει να επεκταθεί σε όλα τα πιθανά ελαττώματα της καταχωριστέας πράξης τα οποία είναι δυνατό να θεραπευθούν με την καλόπιστη έναντι ανταλλάγματος κτήση κατ’ άρθρο 13 § 3 ΕθνΚτημ.

[8] Βλ. Τσολακίδη, Η δημοσιότητα των πράξεων σ. 114 επ.· Διαμαντόπουλο, ΕλλΔνη 2017.1 επ., 3 επ.· Εμμανουηλίδου, ΕλλΔνη 2017.25 επ., 29· Μαντή, Άρνηση καταχώρησης δικαιοπραξίας στα κτηματολογικά φύλλα, ΕλλΔνη 2017.47 επ., 47 επ.

[9] Τσολακίδης, Η δημοσιότητα σ. 115· Διαμαντόπουλος, Η δίκη των αντιρρήσεων σ. 33.

[10] Βλ. Τσολακίδη, Η δημοσιότητα σ. 115· βλ. αντίθ. στην παλαιότερη βιβλιογραφία Κιτσαρά, Οι πρώτες εγγραφές σ. 130, σύμφωνα με τον οποίο ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου είναι οιονεί δικαστικό όργανο· ομοίως από τη νομολογία ΕφΘεσ 600/2009, Αρμ 2009.1178· ΜΠρΘεσ 9762/2008, Αρμ 2009.1360. Η θεώρηση του Προϊσταμένου ως οιονεί δικαστικού οργάνου αποσκοπεί κυρίως να εξάρει τις ευρύτερες εξουσίες ελέγχου του Προϊσταμένου έναντι του Υποθηκοφύλακα και, πάντως, δεν αναιρεί τις σκέψεις που διατυπώνονται στο κείμενο. Άλλωστε, ακόμη και υπό το καθεστώς του Κτηματολογικού Κανονισμού Δωδεκανήσου, στο οποίο η καταχώριση των πράξεων διενεργείται από τον Κτηματολογικό Δικαστή «κατόπιν έρευνας του τύπου και της ουσίας», γίνεται παγίως δεκτό ότι οι διατάξεις του Κτηματολογικού Δικαστή δεν φέρουν τον χαρακτήρα δικαστικών αποφάσεων και δεν παράγουν δεδικασμένο· γι’ αυτό και, όταν απορρίπτουν την αίτηση καταχώρισης, υπόκεινται σε προσφυγή ενώπιον των τακτικών πολιτικών δικαστηρίων· βλ. ΕφΔωδ 137/2014, Νόμος· ΕφΔωδ 250/2017, Νόμος· ΕφΔωδ 160/2021, Νόμος.

[11] Τσολακίδης, Η δημοσιότητα σ. 115 επ.· Διαμαντόπουλος, Η δίκη των αντιρρήσεων σ. 33.

[12] Αξιοσημείωτο είναι ότι, παρά την αρχική διατύπωση του άρθρου 16 § 1 ΕθνΚτημ, στο οποίο γινόταν χρήση της λέξης «ιδίως» κατά την απαρίθμηση των στοιχείων του ελέγχου νομιμότητας, μια μειοψηφούσα τάση της νομολογίας δεχόταν ότι ο «έλεγχος νομιμότητας, στον οποίο υποχρεούται να προβεί το Κτηματολογικό Γραφείο πριν από την καταχώριση εγγραπτέας πράξης, περιορίζεται στους τομείς που ορίζει περιοριστικά το εν λόγω άρθρο»· και τούτο, διότι «σε αντίθετη περίπτωση θα δημιουργηθεί δυσχέρεια στις συναλλαγές, η οποία εν τέλει θα αποβεί σε βάρος των επιδιωκομένων με τη θέσπιση του Εθνικού Κτηματολογίου σκοπών»· βλ. ΜΠρΘεσ 27298/2005, Αρμ 2005.1794· ΜΠρΘεσ 1483/2006, Αρμ 2007.47· ΜΠρΘεσ 9762/2008, Αρμ 2009.1360· ΜΠρΑθ 2222/2018, Αρμ 2018.1090. Η εν λόγω ερμηνεία, που είχε προσφυώς χαρακτηρισθεί ως contra legem (βλ. ρητώς Διαμαντόπουλο, Η δίκη των αντιρρήσεων σ. 33) αποδίδει το ισχύον δίκαιο μετά τον ν. 5076/2023.

[13] Διαμαντόπουλος, Άρνηση προϊσταμένου κτηματολογικού γραφείου να καταχωρίσει στα κτηματολογικά φύλλα μεταβιβαστικό συμβόλαιο λόγω ασυμφωνίας με τις αρχικές εγγραφές (γνμδ.), ΕπΑκ 2024.70 επ., 82· ο ίδιος, Βαθμός δικονομικής ωριμότητας δικαστικής απόφασης δυνάμει της οποίας ακυρώνεται αναγκαστική κατάσχεση (γμνδ.), ΕπΑκ 2024.530 επ. 549· Παπαχρήστου-Δημητράς, Ασφαλιστικά μέτρα επί ακινήτων στην τροχιά του Εθνικού Κτηματολογίου, σε Διαμαντόπουλο (επιμ.), Ασφαλιστικά μέτρα και ακίνητα, 2024, σ. 333 επ., 357.

[14] Βλ. Διαμαντόπουλο, Η δίκη των αντιρρήσεων σ. 34 επ.· τον ίδιο, ΕλλΔνη 2017.1 επ., 3· τον ίδιο, Ο ρόλος του συμβολαιογράφου στη διασφάλιση καταχώρισης των εμπράγματων δικαιωμάτων, ΕπΑκ 2019.2 επ., 8 επ.· Εμμανουηλίδου, ΕλλΔνη 2017.25 επ., 31· Διαμαντόπουλο–Περτσελάκη, Εθνικό Κτηματολόγιο άρθρο 16 αριθ. 5· Δεληκωστόπουλο, Η συντηρητική κατάσχεση ακινήτων, σε Διαμαντόπουλο (επιμ.), Ασφαλιστικά μέτρα και ακίνητα, 2024, σ. 221 επ., 261.

[15] Βλ. ΜΕφΑθ 2249/2020, Νόμος· ΕφΘεσ 1405/2021, Αρμ 2023.172· ΜΕφΑθ 1970/2023, ΕπΑκ 2024.591· ΜΠρΘεσ 12784/2015, ΕλλΔνη 2011.256· ΜΠρΧίου 188/2020, ΕπΑκ 2021.126· πρβλ. τις διατάξεις των άρθρων 53 και 54 του Κτηματολογικού Κανονισμού Δωδεκανήσου, σύμφωνα με τις οποίες ο προς καταχώριση τίτλος πρέπει να είναι «νομικώς επιτήδειος», δηλαδή, κατάλληλος, για τη κτήση, τη μεταβίβαση ή απόσβεση του δικαιώματος κατά τους ισχύοντες νόμους· βλ. Διαμαντόπουλο–Περτσελάκη, Εθνικό Κτηματολόγιο άρθρο 16 αριθ. 85 και τις εκεί παραπομπές· ΟλΑΠ 569/1975, ΝοΒ 1975.1081· ΑΠ 1118/2009, ΧρΙΔ 2010.197· ΕφΔωδ 137/2014, Νόμος· ΕφΔωδ 250/2017, Νόμος· ΕφΔωδ 160/2021, Νόμος.

[16] Βλ. Διαμαντόπουλο, Η δίκη των αντιρρήσεων σ. 38 επ.· Τσολακίδη, Η δημοσιότητα σ. 125· Εμμανουηλίδου, ΕλλΔνη 2017.25 επ.· Διαμαντόπουλο–Περτσελάκη, Εθνικό Κτηματολόγιο άρθρο 16 αριθ. 54 επ.· ΜΠρΘεσ 33750/2007, Νόμος· ΜΠρΘεσ 30315/2009, Αρμ 2010.212 με παρατ. Κουμάνη.

[17] Βλ. Τσολακίδη, Η δημοσιότητα σ. 126· Διαμαντόπουλο–Περτσελάκη, Εθνικό Κτηματολόγιο άρθρο 16 αριθ. 52 και 53· ειδικά για τη συντηρητική κατάσχεση Δεληκωστόπουλο, Η συντηρητική κατάσχεση ακινήτων σ. 221 επ., 261· ΕφΘεσ 1864/2007, Αρμ 2010.340.

[18] Βλ. Διαμαντόπουλο, Η δίκη των αντιρρήσεων σ. 38 ιδίως σε σχέση με τον έλεγχο νομιμότητας των πράξεων εφαρμογής· Αλικάκο, Άρνηση καταχώρησης διοικητικής πράξεως στα κτηματολογικά φύλλα, ΕλλΔνη 2017.38 επ.· Διαμαντόπουλο–Περτσελάκη, Εθνικό Κτηματολόγιο άρθρο 16 αριθ. 66· πρβλ. για το τεκμήριο νομιμότητας των διοικητικών πράξεων Δαγτόγλου, Γενικό Διοικητικό Δίκαιο σ. 293 επ.· Σιούτη, Το τεκμήριο νομιμότητας των διοικητικών πράξεων, 1994, passim.

[19] Παπαντωνίου, Γενικές Αρχές του Αστικού Δικαίου, 3η έκδ., 1983, σ. 444 Σπυριδάκης, Γενικές Αρχές Αστικού Δικαίου, 3η έκδ., 2022, σ. 983· Λαδάς, Γενικές Αρχές Αστικού Δικαίου II, 2009, § 48 αριθ. 33 επ.· Παπαστερίου/Κλαβανίδου, Δίκαιο της Δικαιοπραξίας, 2η έκδ., 2021, § 57 αριθ. 1· Παντελίδου, Γενικές Αρχές Αστικού Δικαίου, 2η έκδ., 2022, § 12 αριθ. 56 επ., 74 επ.· Γεωργιάδης (επιμ.), Σύντομη Ερμηνεία του Αστικού Κώδικα Ι–Βαρελά-Χασάπης, 2η έκδ., 2023, εισαγωγή άρθρων 140-157 αριθ. 1· ΣΕΑΚ Ι–Νικολόπουλος άρθρο 184 αριθ. 4 και 5.

[20] Παπαντωνίου, Γενικές Αρχές σ. 440· Γεωργιάδης, Γενικές Αρχές Αστικού Δικαίου, 5η έκδ., 2019, § 40 αριθ. 103· Σπυριδάκης, Γενικές Αρχές σ. 979 επ.· Λαδάς, Γενικές Αρχές § 48 αριθ. 1· Παπαστερίου/Κλαβανίδου, Δίκαιο της Δικαιοπραξίας § 59 αριθ. 1 και υποσ. 160, όπου διατυπώνεται η θέση ότι στις ακυρώσιμες δικαιοπραξίες η παραγωγή των ηθελημένων έννομων αποτελεσμάτων τελεί υπό τη διαλυτική αίρεση (conditio juris) ο δικαιούχος να ζητήσει με αγωγή ή ένσταση και να επιτύχει τη δικαστική ακύρωσή τους· Παντελίδου, Γενικές Αρχές § 11 αριθ. 1· πρβλ. ήδη Μπαλή, Γενικές Αρχές, 8η έκδ., 1961 σ. 211, ο οποίος, ωστόσο, συνδέει το υποστατό και όχι το κύρος της δικαιοπραξίας με τη διαλυτική αίρεση της δικαστικής ακύρωσής της.

[21] Τσολακίδης, Η δημοσιότητα σ. 127 επ.· Διαμαντόπουλος–Περτσελάκη, Εθνικό Κτηματολόγιο άρθρο 16 αριθ. 70.

[22] Βλ., εξάλλου, τις διατάξεις των άρθρων 1203 και 1204 ΑΚ, οι οποίες διασφαλίζουν επαρκώς την προστασία των – καλόπιστων, κατά την ορθότερη γνώμη – τρίτων συναλλασσομένων· βλ. Γεωργιάδη, Γενικές Αρχές § 40 αριθ. 104· Σπυριδάκη, Γενικές Αρχές σ. 984· Παπαστερίου/Κλαβανίδου, Δίκαιο της Δικαιοπραξίας § 59 αριθ. 12· ΣΕΑΚ Ι–Νικολόπουλο άρθρο 184 αριθ. 6· αντίθ. Παπαντωνίου, Γενικές Αρχές σ. 445 («άσχετα από την καλή ή κακή πίστη τους»).

[23] Τσολακίδης, Η δημοσιότητα σ. 127 επ.· Διαμαντόπουλος–Περτσελάκη, Εθνικό Κτηματολόγιο άρθρο 16 αριθ. 71.

[24] Βλ. Παπαντωνίου, Γενικές Αρχές σ. 421 επ.· Γεωργιάδη, Γενικές Αρχές § 39 αριθ. 7· Σπυριδάκη, Γενικές Αρχές σ. 956· Λαδά, Γενικές Αρχές § 47 αριθ. 17· Παπαστερίου/Κλαβανίδου, Δίκαιο της Δικαιοπραξίας § 44 αριθ. 13· Παντελίδου, Γενικές Αρχές § 12 αριθ. 20· ΣΕΑΚ Ι–Νικολόπουλο άρθρο 180 αριθ. 7· ΟλΑΠ 18/2005, ΕλλΔνη 2005.706.

[25] Βλ. Κουνουγέρη-Μανωλεδάκη, Οικογενειακό Δίκαιο, 9η έκδ., 2024, σ. 801· Παπαχρίστου, Οικογενειακό Δίκαιο, 2014, σ. 358· Παντελίδου, Η επιτροπεία ανηλίκων, 2η έκδ., 2024, § 15 αριθ. 1 επ.· Γεωργιάδη, Οικογενειακό Δίκαιο, 3η έκδ., 2022, § 31 αριθ. 53· ΑΠ 138/2014, ΝοΒ 2014.1431· ΜΠρΑθ 4402/2017, Αρμ 2018.387.

[26] Κατά την παραστατική διατύπωση του Σταθόπουλου, Μορφές ανισχύρου δικαιοπραξιών, ΧρΙΔ 2013.321 επ., 328· βλ. και ΑΚ Γεωργιάδη-Σταθόπουλου(–Σταθόπουλο) εισαγωγή άρθρων 1825-1845 αριθ. 30.

[27] Βλ., πάντως, τις επιφυλάξεις του Λαδά, Γενικές Αρχές § 47 αριθ. 42.

[28] Βλ. Σπυριδάκη, Η ακυρότης των εν ζωή περιουσιακών δικαιπραξιών των ανικάνων προς δικαιοπραξία προσώπων, 1974, σ. 151, 160, όπου αναπτύσσεται η θέση ότι το δικαίωμα επίκλησης της σχετικής ακυρότητας είναι διαπλαστικό και χωρεί παραίτηση από αυτό, η οποία αίρει την υφιστάμενη κατάσταση αβεβαιότητας.

[29] Εκτενώς Σταθόπουλος, ΧρΙΔ 2013.321 επ., 329 επ.· ο ίδιος, Και πάλι η σχετική ακυρότητα και οι μορφές ανισχύρου – Σχολιασμός των απόψεων του Σ. Ιωακειμίδη, ΧρΙΔ 2014.74 επ., 77· βλ. και Γεωργιάδη, Γενικές Αρχές § 39 αριθ. 10· Σπυριδάκη, Γενικές Αρχές σ. 586, 983· Ορφανίδη, Συγκρούσεις συμφερόντων δανειστών στην αναγκαστική εκτέλεση, 2004, σ. 40· Παντελίδου, Γενικές Αρχές § 12 αριθ. 20· ΣΕΑΚ Ι–Νικολόπουλο άρθρο 180 αριθ. 7·.

[30] Βλ. ΑΠ 138/2014, ΝοΒ 2014.1431, που έκρινε ότι είναι αυτοδίκαιη η ακυρότητα δικαιοπραξίας η οποία καταρτίσθηκε από τους γονείς ως νόμιμους αντιπροσώπους του ανηλίκου χωρίς δικαστική άδεια, μόνον εφόσον προβληθεί από ένα από τους δικαιούχους· πρβλ. ΟλΑΠ 18/2005, ΕλλΔνη 2005.706.

[31] Σταθόπουλος, ΧρΙΔ 2014.74 επ., 77· Παντελίδου, Γενικές Αρχές § 12 αριθ. 20· ΣΕΑΚ Ι–Νικολόπουλος άρθρο 180 αριθ. 7.

[32] Βλ. Παπαντωνίου, Γενικές Αρχές σ. 421· Γεωργιάδη, Γενικές Αρχές § 39 αριθ. 6· Σπυριδάκη, Γενικές Αρχές σ. 955· Λαδά, Γενικές Αρχές § 47 αριθ. 16· Παπαστερίου/Κλαβανίδου, Δίκαιο της Δικαιοπραξίας § 44 αριθ. 13· Παντελίδου, Γενικές Αρχές § 12 αριθ. 9 και 19· ΣΕΑΚ Ι–Νικολόπουλο άρθρο 180 αριθ. 10 επ.· πρβλ. ΟλΑΠ 18/2005, ΕλλΔνη 2005.706, σύμφωνα με την οποία η ακυρότητα μόνο κατ’ εξαίρεση προβλέπεται στον νόμο ως σχετική.

[33] Βλ. Κιτσαρά, Οι πρώτες εγγραφές σ. 131 επ.· Διαμαντόπουλο–Περτσελάκη, Εθνικό Κτηματολόγιο άρθρο 16 αριθ. 74.

[34] ΑΠ 227/2020, ΝοΒ 2020.1628· ΕφΑθ 2174/2011, ΕλλΔνη 2013.768· ΜΕφΑθ 310/2023, Νόμος· ΜΠρΘεσ 5317/2022, Αρμ 2022.1424· βλ. και Διαμαντόπουλο–Περτσελάκη, Εθνικό Κτηματολόγιο άρθρο 16 αριθ. 74.

[35] Βλ. Τσολακίδη, Η δημοσιότητα σ. 128 επ., οι διαπιστώσεις του οποίου διατηρούν και σήμερα την ισχύ τους.

[36] Τσολακίδης, Η δημοσιότητα σ. 129· βλ. και Διαμαντόπουλο–Περτσελάκη, Εθνικό Κτηματολόγιο άρθρο 16 αριθ. 69.

[37] Βλ. ΟλΑΠ 23/2000, ΝοΒ 2001.604· ΠΠρΗρακλ 79/2021, ΕπΑκ 2023.190· ΜΠρΘεσ 2403/2023, ΕπΑκ 2024.620· αναλυτικά για το ζήτημα Θεοδοσιάδη, Ανοικτή θέση στάθμευσης στην πιλοτή πριν και μετά τη θέση σε ισχύ της διάταξης του άρθρου 46 του ν. 5005/2022, ΕπΑκ 2023.549 επ.

[38] Βλ. άρθρο 1 § 2 ν.δ. 1024/1971.

[39] Βλ. Τσολακίδη, Η δημοσιότητα σ. 133· Διαμαντόπουλο–Περτσελάκη, Εθνικό Κτηματολόγιο άρθρο 16 αριθ. 73· βλ. ομοίως για την πολεοδομική νομιμότητα άρθρο 23 §§ 1, 4 και 5 ν. 4014/2011, καθώς και άρθρο 60 §§ 1 και 2 ν. 5104/2024, που προβλέπει την υποχρεωτική επισύναψη στην καταχωριστέα πράξη πιστοποιητικού ΕΝ.Φ.Ι.Α.

[40] Τσολακίδης, Η δημοσιότητα σ. 130 επ. και υποσ. 255, όπου γίνεται μνεία στις μάλλον υποθετικές περιπτώσεις κατά τις οποίες η αντίθεση στα χρηστά ήθη προκύπτει από το κείμενο της υποβαλλόμενης προς καταχώριση πράξης· Διαμαντόπουλος–Περτσελάκη, Εθνικό Κτηματολόγιο άρθρο 16 αριθ. 74.

[41] Τσολακίδης, Η δημοσιότητα σ. 130.

[42] Βλ. για τον χρόνο έναρξης της απαγόρευσης σύμφωνα με το άρθρο 997 § 2 ΚΠολΔ Γέσιου-Φαλτσή, Δίκαιο Αναγκαστικής Εκτελέσεως ΙΙα, 3η έκδ., 2018, § 55 αριθ. 57 επ.· Νίκα, Δίκαιο Αναγκαστικής Εκτελέσεως ΙΙ, 3η έκδ., 2024, § 43 αριθ. 51· Πανταζόπουλο, Αναγκαστική Εκτέλεση σ. 468· Κεραμέα/Κονδύλη/Νίκα–Κιουπτσίδου-Στρατουδάκη, ΚΠολΔ, 2η έκδ., 2021, άρθρο 997 αριθ. 3· πρβλ. για τη συντηρητική κατάσχεση άρθρο 715 § 3 ΚΠολΔ· επ’ αυτού Δεληκωστόπουλο, Η συντηρητική κατάσχεση ακινήτων σ. 221 επ., 260.

[43] Βλ. Γέσιου-Φαλτσή, Δίκαιο Αναγκαστικής Εκτελέσεως ΙΙα § 54 αριθ. 105, § 55 αριθ. 51· Νίκα, Δίκαιο Αναγκαστικής Εκτελέσεως ΙΙ § 42 αριθ. 82, § 43 αριθ. 49· Πανταζόπουλο, Αναγκαστική Εκτέλεση, 2η έκδ., 2022, σ. 442· Κεραμέα/Κονδύλη/Νίκα–Κιουπτσίδου-Στρατουδάκη, ΚΠολΔ άρθρο 958 αριθ. 3· ΑΠ 1306/2006, ΕλλΔνη 2007.827· ΕφΑθ 528/2017, Νόμος· πρβλ. ΕφΑθ 929/2012, Νόμος για την αντίστοιχη απαγόρευση κατ’ άρθρο 715 § 1 ΚΠολΔ· βλ. για την έννοια της διάθεσης στο αστικό δίκαιο Παπαντωνίου, Γενικές Αρχές σ. 270· Γεωργιάδη, Γενικές Αρχές § 29 αριθ. 25· Σπυριδάκη, Γενικές Αρχές σ. 585· Κιτσαρά, Ενοχικές δεσμεύσεις της εξουσίας διάθεσης, 1999, σ. 132 επ., 490 επ.· Λαδά, Γενικές Αρχές § 32 αριθ. 52 και 55· Παπαστερίου/Κλαβανίδου, Δίκαιο της Δικαιοπραξίας § 11 αριθ. 9 επ.· Παντελίδου, Γενικές Αρχές § 6 αριθ. 53· ΣΕΑΚ Ι–Νικολόπουλο άρθρο 175 αριθ. 2· ότι η εκμίσθωση και γενικότερα η παραχώρηση της χρήσης του κατασχεθέντος ακινήτου δεν συνιστούν απαγορευμένες πράξεις διάθεσης ορίζεται στις διατάξεις των άρθρων 997 § 1 εδ. γ΄ έως ε΄ και 1005 παρ. 2· βλ. ήδη ΟλΑΠ 41/1996, ΕλλΔνη 1997.46· ΑΠ 935/2009, Νόμος.

[44] Ορφανίδης, Συγκρούσεις συμφερόντων δανειστών σ. 39, ο οποίος κάνει λόγο για αναγκαστική εκποίηση, που δεν νοείται να έχει διαφορετική νομική μεταχείριση από τη δικαιοπρακτική διάθεση.

[45] Εκτενώς Ορφανίδης, Συγκρούσεις συμφερόντων δανειστών σ. 36 επ.· επίσης Γέσιου-Φαλτσή, Δίκαιο Αναγκαστικής Εκτελέσεως ΙΙα § 54 αριθ. 107· Νίκας, Δίκαιο Αναγκαστικής Εκτελέσεως ΙΙ § 42 αριθ. 84· Πανταζόπουλος, Αναγκαστική Εκτέλεση σ. 442, 467· Κεραμεύς/Κονδύλης/Νίκας–Κιουπτσίδου-Στρατουδάκη, ΚΠολΔ άρθρο 958 αριθ. 5· ΑΠ 1092/2013, ΧρΙΔ 2014.37 με παρατ. Γιαννόπουλου· βλ. και ΕφΑθ 528/2017, Νόμος, που έκρινε επί αγωγής αναγνώρισης της ακυρότητας την οποία άσκησε αναγγελθείς δανειστής.

[46] Μετά την ΟλΑΠ 6/1998, ΝοΒ 1998.626 με σημ. Μάζη δεν αμφισβητείται ότι ως αναγγελθέντες δανειστές νοούνται όλοι όσοι αναγγέλθηκαν νομίμως και εμπροθέσμως, σύμφωνα με το άρθρο 972 ΚΠολΔ, πριν ή μετά την επιχειρηθείσα πράξη διάθεσης· Πίψου, Η αναγγελία δανειστή στην αναγκαστική εκτέλεση, 2001, σ. 303 επ., με περαιτέρω παραπομπές, ιδίως 328 επ., όπου διαπιστώνεται ότι «η ακυρότητα της διαθέσεως και η ανενέργεια των λοιπών δημόσιων εγγραφών έχει ταχθεί ‘υπέρ της διαδικασίας της αναγκαστικής εκτελέσεως’» και, συνεπώς, ενεργεί υπέρ όλων των αναγγελθέντων δανειστών ανεξαιρέτως· Ορφανίδης, Συγκρούσεις συμφερόντων δανειστών σ. 105 επ., ο οποίος δίδει έμφαση στον λειτουργικό προορισμό της κατασχεθείσας περιουσίας «ως ασφαλίζουσας συμμέτρως όλους τους δανειστές»· βλ. για το ζήτημα Γέσιου-Φαλτσή, Δίκαιο Αναγκαστικής Εκτελέσεως ΙΙα § 54 αριθ. 109, § 55 αριθ. 72· Νίκα, Δίκαιο Αναγκαστικής Εκτελέσεως ΙΙ § 42 αριθ. 84 και υποσ. 220, § 43 αριθ. 50· Πανταζόπουλο, Αναγκαστική Εκτέλεση σ. 443, 467· Ευθυμίου, Η απαγόρευση διάθεσης στον ΚΠολΔ, 2018, σ. 299 επ.· από την πιο πρόσφατη νομολογία ΑΠ 145/2004, ΝοΒ 2004.1563· ΑΠ 128/2018, ΕΠολΔ 2018.410 με παρατ. Κατηφόρη· ΜΠρΘεσ 22617/2011, ΝοΒ 2011.1857 με σχόλιο Χατζηιωάννου.

[47] Γέσιου-Φαλτσή, Δίκαιο Αναγκαστικής Εκτελέσεως ΙΙα § 54 αριθ. 109· Νίκας, Δίκαιο Αναγκαστικής Εκτελέσεως ΙΙ § 42 αριθ. 84 υποσ. 220 και 228· Πανταζόπουλος, Αναγκαστική Εκτέλεση σ. 443· Κεραμεύς/Κονδύλης/Νίκας–Κιουπτσίδου-Στρατουδάκη, ΚΠολΔ άρθρο 958 αριθ. 5· Ευθυμίου, Η απαγόρευση διάθεσης στον ΚΠολΔ σ. 306 επ.· ΕφΛαρ 555/2003, Δικογραφία 2004.84· ΕφΘεσ 1762/2003, Αρμ 2004.123· ΜΠρΤρικ 732/2000, ΝοΒ 2001.283 με το επιχείρημα ότι η ακυρότητα έχει τεθεί και υπέρ του υπερθεματιστή, διότι αυτός «πρέπει κατά κύριο λόγο να προστατευθεί από τις πράξεις του οφειλέτη».

[48] Γέσιου-Φαλτσή, Δίκαιο Αναγκαστικής Εκτελέσεως ΙΙα § 54 αριθ. 109, § 55 αριθ. 51· Ορφανίδης, Συγκρούσεις συμφερόντων δανειστών σ. 37· Νίκας, Δίκαιο Αναγκαστικής Εκτελέσεως ΙΙ § 42 αριθ. 84, § 43 αριθ. 50· Πανταζόπουλος, Αναγκαστική Εκτέλεση σ. 443, 466· Κεραμεύς/Κονδύλης/Νίκας–Κιουπτσίδου-Στρατουδάκη, ΚΠολΔ άρθρο 958 αριθ. 5· ΕφΛαρ 555/2003, Δικογραφία 2004.84· ΕφΑθ 528/2017, Νόμος· ΜΠρΤρικ 732/2000, ΝοΒ 2001.283.

[49] Ορφανίδης, Συγκρούσεις συμφερόντων δανειστών σ. 48 επ., 51 επ.· Νίκας, Δίκαιο Αναγκαστικής Εκτελέσεως ΙΙ § 42 αριθ. 84.

[50] Ορφανίδης, Συγκρούσεις συμφερόντων δανειστών σ. 37· Νίκας, Δίκαιο Αναγκαστικής Εκτελέσεως ΙΙ § 42 αριθ. 84· Πανταζόπουλος, Αναγκαστική Εκτέλεση σ. 442· Κεραμεύς/Κονδύλης/Νίκας–Κιουπτσίδου-Στρατουδάκη, ΚΠολΔ άρθρο 958 αριθ. 5.

[51] Βλ. Γέσιου-Φαλτσή, Δίκαιο Αναγκαστικής Εκτελέσεως ΙΙα § 54 αριθ. 109· πρβλ. Κεραμέα/Κονδύλη/Νίκα–Κράνη, ΚΠολΔ, 2η έκδ., 2020, άρθρο 715 αριθ. 3. Σύμφωνα με τη Γέσιου-Φαλτσή, Δίκαιο Αναγκαστικής Εκτελέσεως ΙΙα § 54 αριθ. 110, η διάθεση δεν θεωρείται άκυρη στις σχέσεις μεταξύ των μερών των δικαιοπραξίας, δηλαδή, του οφειλέτη και του αποκτώντος. Η ύπαρξη, ωστόσο, κατά τον χρόνο της μεταβίβασης, αναγκαστικής κατάσχεσης γεννά ευθύνη του πωλητή-οφειλέτη για νομικό ελάττωμα, και αν ακόμη ο αγοραστής γνώριζε την ύπαρξή του (άρθρα 514, 515 εδ. β΄ ΑΚ)· βλ. αντί άλλων Κορνηλάκη, Ειδικό Ενοχικό Δίκαιο, 3η έκδ., 2023, § 36 αριθ. 2 επ., 26· ΣΕΑΚ Ι–Καραμπατζό άρθρο 514-515 αριθ. 4 επ., 22. Αν το πωληθέν πράγμα εκπλειστηριαστεί, ο αγοραστής έχει αξίωση αποζημίωσης κατά του πωλητή· βλ. Πανταζόπουλο, Αναγκαστική Εκτέλεση σ. 443· Ευθυμίου, Η απαγόρευση διάθεσης στον ΚΠολΔ σ. 231.

[52] Γέσιου-Φαλτσή, Δίκαιο Αναγκαστικής Εκτελέσεως ΙΙα § 55 αριθ. 65 επ.· Νίκας, Δίκαιο Αναγκαστικής Εκτελέσεως ΙΙ § 43 αριθ. 52· Πανταζόπουλος, Αναγκαστική Εκτέλεση σ. 469· Ευθυμίου, Η απαγόρευση διάθεσης στον ΚΠολΔ σ. 289 επ.· Κεραμεύς/Κονδύλης/Νίκας–Κιουπτσίδου-Στρατουδάκη, άρθρο 997 αριθ. 3· ΑΠ 332/1972, ΝοΒ 1972.1138· ΑΠ 1644/2007, ΕλλΔνη 2009.1031· ΕφΘεσ 1762/2003, Αρμ 2004.123. Ο Ορφανίδης, Συγκρούσεις συμφερόντων δανειστών σ. 53 επ. επισημαίνει ότι η διαφορά ορολογίας μεταξύ της § 1 («είναι άκυρη») και της § 3 («δεν αντιτάσσεται») δεν υποδηλώνει πρόθεση του νομοθέτη να αντιμετωπίσει διαφορετικά τις πράξεις διάθεσης και την καταχώρισή τους στο δημόσιο βιβλίο και, επομένως, η μη αντιταξιμότητα δεν προϋποθέτει οποιαδήποτε επίκληση ή άλλη ενέργεια των προστατευόμενων προσώπων.

[53] Ότι κρίσιμος είναι ο χρόνος καταχώρισης της αναγκαστικής κατάσχεσης στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου (βλ. άρθρο 12 § 1 ια΄ ΕθνΚτημ) και όχι εκείνος της επιβολής της από τον δικαστικό επιμελητή ορίζεται ρητώς στο άρθρο 997 § 3 εδ. α΄ ΚΠολΔ· βλ. Νίκα, Δίκαιο Αναγκαστικής Εκτελέσεως ΙΙ § 43 αριθ. 52· Κεραμέα/Κονδύλη/Νίκα–Κιουπτσίδου-Στρατουδάκη, άρθρο 997 αριθ. 4.

[54] Πρβλ. ΑΠ 517/2013, ΧρΙΔ 2014.454.