ΟλΣτΕ 176/2023 (Α΄ τακτική ολομέλεια)

Πρόεδρος: Ε. Σάρπ, Πρόεδρος του ΣτΕ
Εισηγητής: Θ. Αραβάνης, Σύμβουλος
Δικηγόροι: Μ.-Π. Λιακόγκονα, Β. Φαλαγκαράκης, Γ. Πολίτης

Νομικές διατάξεις: άρθρα 17, 24 §§ 1, 2, 43 § 2 Συντ., 1 ΠΠΠΕΣΔΑ, 162 §§ 1, 2, 183 ΚΒΠΝ, 1 Π.Δ. της 24/31.5.1985

Ο κανόνας, κατά τον οποίο τα εκτός σχεδίου ακίνητα είναι δομήσιμα μόνο αν διαθέτουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο), εξαγγέλλεται ρητώς ήδη στις αποφάσεις ΣτΕ 2606, 3848, 3849/2005 7μ. (πρβλ. και ΣτΕ 2521/2000 7μ.), οι οποίες είναι προγενέστερες της επίδικης οικοδομικής (2006), ενώ η απόφαση ΣτΕ 3504/2010 7μ., με την οποία ερμηνεύθηκε έτι σαφέστερον η περίπτωση α΄ της § 1 του άρθρου 1 του π.δ. της 24/31.5.1985, είναι προγενέστερη της άδειας (2011) με την οποία αναθεωρήθηκε ουσιωδώς η αρχική οικοδομική άδεια (2006). Εν όψει τούτου ο επίμαχος κανόνας, πέραν του ότι έπρεπε να είναι γνωστός στις πολεοδομικές αρχές, οι οποίες οφείλουν να ακολουθούν τη νομολογία των αρμοδίων δικαστηρίων κατά την άσκηση των αρμοδιοτήτων τους και ειδικώς κατά την έκδοση των οικοδομικών αδειών, ήταν προβλέψιμος και για τους επιμελείς αγοραστές και τους συναλλασσομένους εν γένει, τους οποίους οι νομικοί τους παραστάτες και τεχνικοί σύμβουλοι οφείλουν να ενημερώνουν επί του ισχύοντος πολεοδομικού καθεστώτος των ακινήτων και των εφαρμοστέων όρων και περιορισμών δομήσεως. Πολλώ μάλλον ο επίμαχος κανόνας και η σχετική νομολογία, περιλαμβανομένης της ως άνω αποφάσεως ΣΕ 3504/2010 7μ., έπρεπε ευλόγως να είναι γνωστοί κατά τον χρόνο απόκτησης του επίδικου ακινήτου από τον εκκαλούντα, το έτος 2015.

[…] 5. Επειδή, από την εκκαλούμενη απόφαση προκύπτουν τα εξής: Με την …/15.12.2006 άδεια δόμησης του Τμήματος Πολεοδομίας Καλύμνου επετράπη στην Ι.Ρ. η ανέγερση δύο κατοικιών (κτίρια Α και Β) με υπόγειο, συνολικής κάλυψης 149,92 τ.μ., σε γήπεδο εμβαδού 8.617 τ.μ., ευρισκόμενο στην εκτός σχεδίου πόλεως και ορίων οικισμών θέση … ή … του Δήμου Πάτμου του Ν. Δωδεκανήσου και εμπίπτον στην περιοχή Δ8 της Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου (Ζ.Ο.Ε.) της Πάτμου (π.δ. της 16.7/1.8.2001). Η οικοδομική αυτή άδεια αναθεωρήθηκε με την πράξη …/21.6.2011 της ανωτέρω υπηρεσίας για αλλαγή μελετητή, «περιορισμένη» τροποποίηση της μελέτης, συνισταμένη στην ανέγερση μίας διώροφης κατοικίας με υπόγειο, αντί δύο, και παράταση της ισχύος της άδειας μέχρι τις 15.12.2014. Ακολούθως, με το …/21.8.2015 συμβόλαιο το ακίνητο πωλήθηκε με τα πάσης φύσεως δικαιώματα από τις άδειες οικοδομής στον ήδη εκκαλούντα. Με την από 10.11.2015 αίτηση ενώπιον του Διοικητικού Εφετείου Πειραιά, το εφεσίβλητο σωματείο ζήτησε την ακύρωση της …/2006 άδειας οικοδομής, όπως αναθεωρήθηκε με την …/2011 πράξη, προβάλλοντας, μεταξύ άλλων, ότι το ακίνητο δεν έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστη οδό. Μετά την άσκηση της αιτήσεως ακυρώσεως, η οικοδομική άδεια αναθεωρήθηκε εκ νέου με την …/13.7.2016 πράξη της ως άνω Πολεοδομίας για αλλαγή ιδιοκτήτη και μηχανικού και τροποποίηση διαγράμματος δόμησης και λοιπών μελετών, συνισταμένων κυρίως στην αλλαγή θέσης της οικοδομής εντός του γηπέδου, εμβαδού ήδη 8.275,20 τ.μ. κατόπιν του καθορισμού αιγιαλού και παραλίας έμπροσθεν αυτού με την απόφαση 3265/2.3.2006 του Γενικού Γραμματέα Περιφέρειας Ν. Αιγαίου (Δ΄ 255). Το Διοικητικό Εφετείο έκρινε κατ’ αρχάς ότι η αίτηση ακυρώσεως ασκήθηκε εμπροθέσμως κατά της οικοδομικής άδειας και της πρώτης αναθεώρησης (…/2011) και ότι, εφ’ όσον με την αίτηση ακυρώσεως αμφισβητήθηκε η οικοδομησιμότητα του ακινήτου, ήτοι αν αυτό έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστη οδό, η μεταγενέστερη αναθεώρηση …/2016 δεν συνεπάγεται κατάργηση της δίκης αλλά θεωρείται συμπροσβαλλομένη. Ακολούθως η εκκαλουμένη έκρινε ότι, σύμφωνα με βασικό πολεοδομικό κανόνα, τα εκτός σχεδίου ακίνητα μπορούν να δομηθούν μόνο εφ’ όσον διαθέτουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (οδό) νομίμως υφιστάμενο και ότι, εφ’ όσον το επίδικο ακίνητο, όπως δεν αμφισβητείται, δεν πληροί την προϋπόθεση αυτή, οι εκδοθείσες οικοδομικές άδειες είναι μη νόμιμες, με τις σκέψεις δε αυτές ακύρωσε την οικοδομική άδεια …/2006 όπως αναθεωρήθηκε με τις πράξεις …/2011 και …/2016. Και ναι μεν, κατά την εκκαλουμένη, με το άρθρο 23 § 3 του ν. 3212/2003 (Α΄ 308), ορίσθηκε η αρτιότητα των 4 στρ. ως «μόνη προϋπόθεση» ανοικοδόμησης των εκτός σχεδίου γηπέδων που υφίστανται κατά την έναρξη ισχύος του εν λόγω νόμου, πλην όμως η διάταξη αυτή, η οποία, κατά το Διοικητικό Εφετείο, επιτρέπει την οικοδόμηση “τυφλών” ακινήτων σε περιοχές εκτός σχεδίου με όρους ευνοϊκότερους από τους ισχύοντες ακόμη και για τα εντός σχεδίου ακίνητα, αντίκειται στο άρθρο 24 §§ 1 και 2 του Συντάγματος και είναι ανεφάρμοστη, τούτο δε δεν αντίκειται στις αρχές της προστατευόμενης εμπιστοσύνης και της χρηστής διοικήσεως.

6. Επειδή, με την § 2 του άρθρου 12 του ν. 3900/2010 (Α΄ 213), προστέθηκε στην § 1 του άρθρου 58 του π.δ. 18/1989 το εξής εδάφιο, το οποίο επαναλήφθηκε και με το άρθρο 15 § 3 του ν. 4446/2016: «Η έφεση επιτρέπεται μόνον όταν προβάλλεται από τον διάδικο, με συγκεκριμένους ισχυρισμούς που περιέχονται στο σχετικό δικόγραφο, ότι δεν υπάρχει νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας ή ότι υπάρχει αντίθεση της προσβαλλομένης αποφάσεως προς τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας ή άλλου ανωτάτου δικαστηρίου είτε προς ανέκκλητη απόφαση διοικητικού δικαστηρίου». Κατά την έννοια της διατάξεως αυτής, ο εκκαλών βαρύνεται δικονομικώς με την υποχρέωση, επί ποινή ολικού ή μερικού απαραδέκτου της εφέσεώς του, να τεκμηριώσει με ειδικούς και συγκεκριμένους ισχυρισμούς, οι οποίοι περιέχονται στο εισαγωγικό δικόγραφο για καθέναν από τους προβαλλόμενους λόγους, είτε ότι δεν υπάρχει νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας επί συγκεκριμένου νομικού ζητήματος, δηλαδή επί ζητήματος ερμηνείας διατάξεως νόμου ή γενικής αρχής του ουσιαστικού ή δικονομικού δικαίου, η οποία είναι κρίσιμη για την επίλυση της ενώπιον του Δικαστηρίου αγόμενης διαφοράς, είτε ότι οι παραδοχές της εκκαλούμενης αποφάσεως επί συγκεκριμένου νομικού ζητήματος, η επίλυση του οποίου ήταν αναγκαία για τη διάγνωση της οικείας υποθέσεως, έρχονται σε αντίθεση προς παγιωμένη ή πάντως μη ανατραπείσα νομολογία επί του αυτού νομικού ζητήματος και υπό τους αυτούς όρους αναγκαιότητας για τη διάγνωση των σχετικών υποθέσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας ή άλλου ανωτάτου δικαστηρίου, ή προς ανέκκλητη απόφαση διοικητικού δικαστηρίου. Στην τελευταία περίπτωση, οι αποφάσεις, προς τις οποίες προβάλλεται αντίθεση της εκκαλουμένης, πρέπει να μνημονεύονται ειδικώς και το κριθέν με αυτές νομικό ζήτημα θα πρέπει να ήταν ουσιώδες για την επίλυση των ενώπιον των δικαστηρίων εκείνων διαφορών. Περαιτέρω, οι ισχυρισμοί αυτοί προβάλλονται παραδεκτώς μόνο με το εισαγωγικό της έφεσης δικόγραφο και όχι με δικόγραφο προσθέτων λόγων ή υπόμνημα (ΣΕ 800/2015 Ολομ., 3995/2015, 91/2016). Εξ άλλου, η ανωτέρω ρύθμιση, εν όψει του περιεχομένου της και του σκοπού, στον οποίο αποβλέπει, δεν αντίκειται στο άρθρο 20 § 1 ή σε οποιαδήποτε άλλη διάταξη του Συντάγματος ούτε στο άρθρο 6 της Ε.Σ.Δ.Α., που κυρώθηκε με το ν.δ. 53/1974 (Α΄ 256), (ΣΕ 800/2015 Ολομ., 1547/2012 7μ., 3516/2017, 3995/2015, 91/2016, 850/2016, 2014/2016, 2566/2017 κ.ά., ΕΔΔΑ της 2.6.2016, 18880/15, Παπαϊωάννου κατά Ελλάδας, της 17.10.2017, 42502/16 και 50243/16, Μοίρας και Φουρτζίου κατά Ελλάδας κ.ά.). Ως ισχυρισμοί, η προβολή των οποίων με το δικόγραφο της εφέσεως απαιτείται επί ποινή απαραδέκτου, νοούνται εκείνοι που αναφέρονται σε συγκεκριμένο νομικό ζήτημα, ήτοι σε ζήτημα ερμηνείας των κανόνων που εφαρμόσθηκαν από την εκκαλούμενη απόφαση και η επίλυση του οποίου ήταν αναγκαία για τη διάγνωση της υπόθεσης, και όχι απλώς σε ζήτημα ορθής ή μη υπαγωγής πραγματικών περιστατικών σε εφαρμοσθέντα κανόνα δικαίου (ΣΕ 1168/2020, 2414/2017, 2233/2017 κ.ά.). Όθεν, δεν συνιστούν παραδεκτή, κατά τα ανωτέρω, επίκληση νομικού ζητήματος ισχυρισμοί περί ελλείψεως νομολογίας ή αντιθέσεως σε νομολογία, οι οποίοι αναφέρονται σε ζητήματα αιτιολογίας, συνδεόμενα με το πραγματικό της κρινομένης υποθέσεως, και όχι στην ερμηνεία διάταξης νόμου ή γενικής αρχής δυναμένης να έχει γενικότερη εφαρμογή, ανεξαρτήτως αν αυτή η ερμηνεία διατυπώνεται στη μείζονα ή στην ελάσσονα πρόταση του δικανικού συλλογισμού της εκκαλουμένης και των λοιπών αποφάσεων, προς τις οποίες προβάλλεται ότι υφίσταται αντίθεση (ΣΕ 1168/2020, 1591/2017, 1864/2016, 1686/2016 κ.ά.).

7. Επειδή, όπως κρίνεται παγίως, κατά την έννοια του άρθρου 46 § 1 του π.δ. 18/1989 η εξηκονθήμερη προθεσμία για την άσκηση αιτήσεως ακυρώσεως κατά ατομικής διοικητικής πράξεως μη δημοσιευτέας, η οποία δεν έχει κοινοποιηθεί στον ενδιαφερόμενο, αρχίζει από τότε που αυτός έλαβε πλήρη γνώση της έκδοσης της πράξης και του περιεχομένου της, το δε συγκεκριμένο χρονικό σημείο της πλήρους γνώσης μπορεί να τεκμαίρεται κατ’ εκτίμηση των περιστάσεων κάθε υπόθεσης. Ειδικώς, επί προσβολής άδειας ανέγερσης οικοδομής, για την έναρξη της ανωτέρω προθεσμίας απαιτείται γνώση όχι μόνο της έκδοσης, αλλά και του περιεχομένου της άδειας ως προς τα βασικά στοιχεία και χαρακτηριστικά του κτιρίου και της χρήσης του· η γνώση δε αυτή συναρτάται και με τις πλημμέλειες που αποδίδονται στην προσβαλλόμενη πράξη και το έννομο συμφέρον επί του οποίου θεμελιώνεται η άσκηση του ενδίκου βοηθήματος. Προκειμένου δε να εκφέρουν σχετική κρίση, τα δικαστήρια εκτιμούν τα στοιχεία του φακέλου, λαμβάνουν δε υπόψη και το χρονικό διάστημα που παρήλθε από την έκδοση της πράξης ή την έναρξη των οικοδομικών εργασιών, σε συνδυασμό προς το εύλογο ενδιαφέρον του ασκούντος την αίτηση ακυρώσεως να λάβει πληροφορίες για την έκδοση της οικοδομικής άδειας και το περιεχόμενό της (ΣΕ 2036/2011 Ολομ., 1678/2015, 3381/2015 κ.ά.).

8. Επειδή, στην προκειμένη περίπτωση, ως προς το εμπρόθεσμο της αιτήσεως ακυρώσεως το Διοικητικό Εφετείο επικαλέσθηκε κατ’ αρχάς την παρατεθείσα στην προηγούμενη σκέψη πάγια νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας. Κατόπιν η εκκαλουμένη, αφού έλαβε υπόψη τα στοιχεία του φακέλου, μεταξύ των οποίων και τα προσκομισθέντα από τον ήδη εκκαλούντα, έκρινε ότι δεν προέκυψε πλήρης γνώση των προσβληθεισών πράξεων εκ μέρους του ήδη εφεσίβλητου σωματείου σε χρόνο πέραν των 60 ημερών από την άσκηση της αιτήσεως. Ειδικότερα, κατά την εκκαλουμένη, τέτοια γνώση δεν προέκυψε ούτε ως προς την οικοδομική άδεια …/2006, η οποία προέβλεπε την ανέγερση δύο οικοδομών και η οποία ουδέποτε υλοποιήθηκε, ούτε ως προς την πράξη αναθεώρησης …/2011 με την οποία, κατά ουσιώδη τροποποίηση της οικοδομικής άδειας, επετράπη η ανέγερση μίας οικοδομής στο επίδικο ακίνητο. Συγκεκριμένα, πλήρης γνώση της αναθεωρημένης άδειας κατά την εκκαλουμένη δεν στοιχειοθετήθηκε πριν την έναρξη των οικοδομικών εργασιών στο επίδικο ακίνητο, οι οποίες, όπως δεν αμφισβητήθηκε, άρχισαν τον Αύγουστο του 2015, με αφετηρία δε τον χρόνο αυτό, και λαμβανομένης υπόψη της αναστολής των δικονομικών προθεσμιών κατά τη διάρκεια των δικαστικών διακοπών, η εκκαλουμένη έκρινε ότι η αίτηση ακυρώσεως εμπροθέσμως ασκήθηκε στις 10.11.2015 κατά της οικοδομικής άδειας …/2006, όπως αναθεωρήθηκε με την …/2011 πράξη, απέρριψε δε με ειδική αιτιολογία τους αντίθετους ισχυρισμούς του παρεμβάντος και ήδη εκκαλούντος, κατά τους οποίους από τα στοιχεία του φακέλου, σε συνδυασμό με το εύλογο ενδιαφέρον του σωματείου για την οικοδομική δραστηριότητα στην περιοχή, προέκυπτε πλήρης γνώση των προσβληθεισών πράξεων σε χρόνο πολύ πέραν των εξήντα ημερών από την άσκηση της αιτήσεως ακυρώσεως. Ειδικότερα, κατά την εκκαλουμένη, δεν στοιχειοθετήθηκε πλήρης γνώση της οικοδομικής άδειας …/2006, όπως αναθεωρήθηκε με την …/2011 πράξη, εκ του ότι α) δικηγόρος, ο οποίος δεν απεδείχθη ότι ενεργεί ως πληρεξούσιος του σωματείου, παρέλαβε στις 23.1.2014 συμβόλαιο έτους 2011 στο οποίο μνημονεύονται οι ανωτέρω άδειες, β) το σωματείο άσκησε τον Απρίλιο του 2014 ενώπιον του Συμβουλίου της Επικρατείας αιτήσεις ακυρώσεως κατά οικοδομικών αδειών για την ανέγερση οικοδομών σε όμορα προς το επίδικο ακίνητα, και ότι εκπρόσωπός του κατήγγειλε στις 3.11.2014 στο Αστυνομικό Τμήμα Πάτμου την οικοδομική αυτή δραστηριότητα, διότι κάθε άδεια είναι αυτοτελής ως προς την πραγματική και νομική της βάση, γ) το σωματείο είχε λάβει γνώση των οικοδομικών αδειών από προγενέστερες ενέργειες (όπως ο καθορισμός γραμμής αιγιαλού το 2005 και χωματουργικές εργασίες για τη διάνοιξη δουλείας διόδου από τον Δεκέμβριο του 2013 έως τον Μάιο του 2015), διότι πάντως αυτές δεν αφορούσαν εργασίες επί του επίδικου ακινήτου, δ) τον Αύγουστο του 2007 και τον Νοέμβριο του 2014 έγιναν ορισμένες εργασίες χωροθέτησης, αρχικά των δύο και ακολούθως της μίας οικοδομής, αφενός διότι σε τεχνική έκθεση από Νοεμβρίου 2010 μηχανικού του παρεμβάντος βεβαιώνεται ότι μέχρι την ημερομηνία αυτή «δεν έχουν εκτελεστεί οικοδομικές εργασίες», αφετέρου διότι από τα στοιχεία του φακέλου δεν απεδείχθη ότι τον Νοέμβριο του έτους 2014 είχαν εκτελεσθεί οι περί ων ο λόγος εργασίες χωροθέτησης, ε) από την έκδοση της αρχικής άδειας και της πρώτης αναθεώρησης διέρρευσε ικανό χρονικό διάστημα και ότι, ενδεχομένως, η επικείμενη ανέγερση της επίδικης οικοδομής ήταν γεγονός γνωστό στην τοπική κοινωνία της Πάτμου, εφόσον πάντως δεν προέκυψε από τα στοιχεία του φακέλου ότι πριν τον Αύγουστο του έτους 2015 εκτελέσθηκαν οικοδομικές εργασίες επί του ακινήτου.

9. Επειδή, με την κρινόμενη έφεση ο εκκαλών, χωρίς να αμφισβητεί την δοθείσα από την εκκαλουμένη ερμηνεία των κρίσιμων διατάξεων περί προθεσμίας της αιτήσεως ακυρώσεως κατά οικοδομικής άδειας, προβάλλει ότι από τα προσκομισθέντα ενώπιον του Διοικητικού Εφετείου στοιχεία προκύπτει ότι το εφεσίβλητο σωματείο είχε πλήρη γνώση της οικοδομικής άδειας …/2006, όπως αναθεωρήθηκε το 2011, σε χρόνο πολύ πριν την κατάθεση της αιτήσεως ακυρώσεως και ότι συνεπώς έσφαλε η εκκαλουμένη που έκρινε αντιθέτως. Με το περιεχόμενο όμως αυτό, ο προβαλλόμενος λόγος είναι απορριπτέος ως απαράδεκτος, σύμφωνα με το άρθρο 12 § 2 του ν. 3900/2010, διότι δεν αναφέρεται σε νομικό ζήτημα κρίσιμο για την επίλυση της υποθέσεως, αλλά στην υπαγωγή των πραγματικών περιστατικών που δέχθηκε η εκκαλουμένη στον εφαρμοστέο κανόνα δικαίου (πρβλ. ΣΕ 966/2020, 2275/2019, 894/2019, 2367/2018, 3734/2015 κ.ά.) Απορριπτέος εξ άλλου είναι ο ισχυρισμός ότι δεν υπάρχει νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας «υπό τα αυτά πραγματικά περιστατικά», διότι η ανωτέρω διάταξη δεν θέτει παρόμοια προϋπόθεση για το παραδεκτό των λόγων εφέσεως. Τέλος απορριπτέος είναι και ο ισχυρισμός περί αντιθέσεως της εκκαλουμένης στις αποφάσεις ΣΕ 2035/2011 Ολομ. και 2065/2007, διότι η ερμηνεία των κρίσιμων διατάξεων περί προθεσμίας από την εκκαλουμένη στοιχεί προς την ερμηνεία που έγινε δεκτή με τις αποφάσεις αυτές, την πρώτη των οποίων μάλιστα ρητώς επικαλείται η εκκαλουμένη.

10. Επειδή, σύμφωνα με το άρθρο 32 του π.δ. 18/1989 η δίκη καταργείται αν μετά την άσκηση του ενδίκου μέσου η προσβαλλόμενη πράξη ή δικαστική απόφαση ανακλήθηκε, ακυρώθηκε ή εξαφανίσθηκε (§ 1) ή αν μετά την άσκηση της αίτησης ακυρώσεως και έως την πρώτη συζήτηση της υποθέσεως η προσβαλλόμενη πράξη έπαυσε για οποιονδήποτε λόγο να ισχύει, εκτός αν ο αιτών επικαλείται ιδιαίτερο έννομο συμφέρον που δικαιολογεί τη συνέχιση της δίκης (§ 2). Όπως έχει κριθεί, κατά την έννοια της § 2 του άρθρου 32 του π.δ. 18/1989, ο δικαστής έχει την εξουσία να ελέγξει αν η προσβαλλόμενη με την αίτηση ακυρώσεως πράξη είναι σε ισχύ και αν η δίκη διατηρεί το αντικείμενό της. Περαιτέρω, όπως κρίνεται παγίως, στο πλαίσιο της κρίσεως αυτής, σε περίπτωση προσβολής οικοδομικής αδείας (ή αναθεώρησης αυτής), ο ακυρωτικός δικαστής εξετάζει αν είναι ουσιώδης η τυχόν επιχειρούμενη με μεταγενέστερη πράξη αναθεώρηση της προσβαλλόμενης άδειας και αν, συνεπώς, η αναθεώρηση συνεπάγεται αντικατάσταση της προσβαλλόμενης οικοδομικής άδειας (η οποία, σε καταφατική περίπτωση, παύει να ισχύει). Για τον σχηματισμό δε της κρίσης του αυτής ο ακυρωτικός δικαστής προβαίνει σε ερμηνεία του περιεχομένου τόσο της προσβαλλόμενης όσο και της νεώτερης πράξης, ελέγχοντας και αντιπαραβάλλοντας, μεταξύ άλλων, τα σχέδια ή διαγράμματα που τις συνοδεύουν (ΣΕ 3516/2017 σκ. 8, πρβλ. ΣΕ 913/2008 Ολομ. σκ. 4, 2252/1997 σκ. 9, 1373/2003 σκ. 10 κ.ά.). Περαιτέρω, όπως επίσης έχει κριθεί, όταν με την αίτηση ακυρώσεως κατά οικοδομικής άδειας αμφισβητούνται βασικά στοιχεία της άδειας, όπως είναι η οικοδομησιμότητα του ακινήτου, τυχόν μεταγενέστερη αναθεώρηση της οικοδομικής άδειας, με την οποία δεν μεταβάλλονται τα ως άνω βασικά στοιχεία, αλλά επιμέρους στοιχεία αυτής, δεν ασκεί επιρροή στο αντικείμενο της δίκης και ειδικότερα δεν αντικαθιστά την οικοδομική άδεια, ούτε επάγεται κατάργηση αυτής κατά το άρθρο 32 του π.δ. 18/1989 (βλ. ΣΕ 1846/2019 σκ. 5, 3118/2004 7μ. σκ. 3, 1373/2003 σκ. 10 κ.ά.). Στην περίπτωση αυτή, και εφόσον η οικοδομική άδεια προσβάλλεται παραδεκτώς (βλ. ΣΕ 3232/2002 σκ. 7), η πράξη αναθεώρησης θεωρείται συμπροσβαλλομένη με την οικοδομική άδεια (βλ. ΣΕ 1102/2015, 4445/2020 σκ. 10, 1324/2021 σκ. 9 κ.ά.), είναι δε πάντως και αυτοτελώς προσβλητή με αίτηση ακυρώσεως για ίδιες αυτής πλημμέλειες (ΣΕ 2102/2019 Ολομ. σκ. 12, 3381/2015 σκ. 4 κ.ά.).

11. Επειδή, στην προκειμένη περίπτωση, το Διοικητικό Εφετείο θεώρησε ως συμπροσβαλλομένη την …/2016 πράξη αναθεώρησης με την εξής αιτιολογία: «[Μ]ε τις προσβαλλόμενες πράξεις δημιουργήθηκε αμφισβήτηση ως προς το οικοδομήσιμο του οικοπέδου και ειδικότερα … αν το επίδικο οικόπεδο έχει πρόσωπο, δηλ. κοινό όριο σε οδό. Ενόψει αυτού, η έκδοση της …/2016 πράξης αναθεώρησης … δεν επηρεάζει το αντικείμενο της παρούσας δίκης, το οποίο δεν αφορά τα επιμέρους στοιχεία της οικοδομής, αλλά το οικοδομήσιμο του ακινήτου (βλ. ΣτΕ 3118/2004 σκ. 3, 1373/2003 σκ. 10). Με τα δεδομένα αυτά, πρέπει να θεωρηθεί ως συμπροσβαλλόμενη και η τελευταία αυτή πράξη αναθεωρήσεως (πρβλ. ΣτΕ 1102/2015, 4445/2010 σκ. 5)». Από τη διατύπωση αυτή και τις μνημονευόμενες αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας προκύπτει σαφώς ότι η εκκαλουμένη εφήρμοσε στην ένδικη περίπτωση τον παρατιθέμενο στην προηγούμενη σκέψη κανόνα.

12. Επειδή, με την κρινόμενη έφεση ο εκκαλών, επαναλαμβάνοντας ισχυρισμούς που προεβλήθησαν με το από 5.1.2017 υπόμνημα και αναπτύχθηκαν με τα από 11.12.2017 και 26.1.2018 υπομνήματα ενώπιον του Διοικητικού Εφετείου, προβάλλει ότι “καθ’ υπέρβαση εξουσίας” η εκκαλουμένη θεώρησε ως συμπροσβαλλομένη και ακύρωσε την …/2016 πράξη αναθεώρησης διότι η πράξη αυτή, ερειδόμενη σε νέα δεδομένα και στοιχεία (νέα αρχιτεκτονική μελέτη, αλλαγή ιδιοκτήτη, έγκριση εργασιών από την αρχαιολογική υπηρεσία, μετατόπιση της οικοδομής εντός του ακινήτου, μείωση του εμβαδού του γηπέδου λόγω καθορισμού αιγιαλού και παραλίας, αλλαγές στις όψεις και τα δομικά στοιχεία του κτιρίου κλπ) τροποποίησε ουσιωδώς και ως εκ τούτου αντικατέστησε την οικοδομική άδεια, όπως αυτή αναθεωρήθηκε με την …/2011 πράξη, και συνεπώς η εκκαλουμένη έπρεπε να κηρύξει την δίκη κατηργημένη. Συναφώς, προβάλλεται ότι δεν υπάρχει νομολογία υπό τα αυτά πραγματικά περιστατικά και ότι η εκκαλουμένη είναι αντίθετη με τις αποφάσεις ΣΕ 3232/2002, 3670/1999, 2867/1997, 1075/1993, 3118/2004 και 1373/2003. Ο λόγος όμως αυτός είναι απορριπτέος ως απαράδεκτος σύμφωνα με το άρθρο 12 § 2 του ν. 3900/2010, διότι με αυτόν δεν προβάλλεται κάποιο νομικό ζήτημα ως προς το κύρος και την έννοια του κανόνα που εφήρμοσε το Διοικητικό Εφετείο, αλλά αμφισβητείται η υπαγωγή των πραγματικών περιστατικών στον εφαρμοσθέντα κανόνα. Περαιτέρω, αβασίμως προβάλλεται ότι δεν υπάρχει νομολογία επιστηρίζουσα την κρίση του Διοικητικού Εφετείου, διότι η εκκαλουμένη ευρίσκει έρεισμα στην νομολογία που επικαλείται, η οποία επιρρωνύεται από μεταγενέστερη και προγενέστερη νομολογία που παρατίθεται στην 10η σκέψη. Τέλος, ο ισχυρισμός περί αντιθέσεως της εκκαλουμένης προς τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας που επικαλείται ο εκκαλών είναι απορριπτέος προεχόντως ως απαράδεκτος, διότι δεν προσδιορίζεται το κρίσιμο νομικό ζήτημα που φέρεται ότι επιλύθηκε αντιθέτως με τις αποφάσεις αυτές, εκ των οποίων μάλιστα οι δύο τελευταίες είναι αντίθετες προς τα υποστηριζόμενα από τον εκκαλούντα και ορθώς μνημονεύονται στην εκκαλουμένη ως επιστηρίζουσες την κρίση της. Εν πάση περιπτώσει ο προβαλλόμενος λόγος εφέσεως είναι και αβάσιμος, διότι, εφ’ όσον η αναθεώρηση του 2016 αφορά σε επιμέρους στοιχεία της οικοδομικής άδειας και όχι στο βασικό αμφισβητηθέν με την αίτηση ακυρώσεως ζήτημα της οικοδομησιμότητας του γηπέδου λόγω έλλειψης προσώπου σε κοινόχρηστη οδό, οι επελθούσες μεταβολές δεν ήταν ουσιώδεις στη συγκεκριμένη περίπτωση και, συνεπώς, ορθώς έκρινε η εκκαλουμένη ότι η αναθεώρηση του 2016 δεν αντικατέστησε την οικοδομική άδεια και δεν επιφέρει κατάργηση της δίκης, ορθώς δε περαιτέρω θεωρήθηκε συμπροσβαλλομένη.

13. Επειδή, προβάλλεται περαιτέρω ότι εσφαλμένως η εκκαλουμένη έκρινε ότι η διάταξη του άρθρου 23 § 3 του ν. 3212/2003 αντίκειται στο Σύνταγμα και ακύρωσε για τον λόγο αυτό την οικοδομική άδεια …/2006, όπως αναθεωρήθηκε, διότι η εν λόγω διάταξη είναι σύμφωνη με το Σύνταγμα και την ΕΣΔΑ. Ο λόγος αυτός προβάλλεται παραδεκτώς από απόψεως εφαρμογής του άρθρου 12 § 2 του ν. 3900/2010, διότι δεν υπάρχει νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας ως προς την ερμηνεία και τη συνταγματικότητα της σχετικής διατάξεως, και πρέπει να εξετασθεί κατ’ ουσίαν.

14. Επειδή, με τις §§ 1 και 6 του άρθρου 24 του Συντάγματος το φυσικό και το πολιτιστικό περιβάλλον έχουν αναχθεί σε αυτοτελώς προστατευόμενα αγαθά. Τα αρμόδια όργανα του Κράτους οφείλουν να προβαίνουν σε θετικές ενέργειες και, ειδικότερα, να λαμβάνουν τα απαιτούμενα νομοθετικά και διοικητικά, προληπτικά και κατασταλτικά, μέτρα για την αποτελεσματική διαφύλαξή τους, παρεμβαίνοντας στον αναγκαίο βαθμό στην οικονομική ή άλλη ατομική ή συλλογική δραστηριότητα. Περαιτέρω, με την § 2 του άρθρου 24 του Συντάγματος επιβάλλεται η ορθολογική χωροταξική αναδιάρθρωση της χώρας, με βάση τους κανόνες της επιστήμης, ώστε να διασφαλίζεται η ορθή ανάπτυξη των οικισμών, η προστασία του περιβάλλοντος, οι βέλτιστοι δυνατοί όροι διαβίωσης και η οικονομική ανάπτυξη στο πλαίσιο της αρχής της αειφορίας (βιώσιμης ανάπτυξης), ουσιώδη όρο της οποίας αποτελούν τα χωροταξικά σχέδια. Ο θεμελιώδης κανόνας της βιώσιμης ανάπτυξης ισχύει κατά μείζονα λόγο για τα ευαίσθητα οικοσυστήματα, όπως τα μικρά νησιά, των οποίων η οικιστική, τουριστική και γενικώς οικονομική ανάπτυξη, εν όψει και της μέριμνας του Συντάγματος για τις νησιωτικές περιοχές (άρθρα 101 § 4 και 106 § 1), πρέπει να συνδέεται με τη διατήρηση του χαρακτήρα τους, ιδίως δε του ανθρωπογενούς και φυσικού περιβάλλοντος, και να μην παραβιάζει την φέρουσα ικανότητά τους (ΣΕ 3920/2010 Ολομ., 1304/2018, 3526/2017, 387/2014 7μ., 1421/2013, 878, 5418/2012, 3628/2009 7μ. κ.ά.).

15. Επειδή, εξ άλλου, όπως έχει κριθεί, από το συνδυασμό των άρθρων 24 §§ 1 και 2 και 17 του Συντάγματος συνάγεται θεμελιώδης, από πλευράς δυνατότητας δομήσεως, διαφοροποίηση μεταξύ των περιοχών των αναπτυσσομένων με βάση οργανωμένο πολεοδομικό σχέδιο, οι οποίες προορίζονται για δόμηση, και των εκτός σχεδίου περιοχών, οι οποίες δεν έχουν ως προορισμό, κατ’ αρχήν, την δόμηση ή την τουριστική εκμετάλλευση, αλλά την γεωργική, κτηνοτροφική και δασοπονική εκμετάλλευση και την αναψυχή του κοινού και, συνεπώς, η οικιστική εκμετάλλευση, όταν κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται, τελεί υπό αυστηρούς όρους (ΣΕ 3135/2002, 3396-97/2010, 2035/2011 Ολομ., 665/2018 7μ. κ.ά.). Στην πρώτη κατηγορία περιοχών, που προορίζονται προς δόμηση, αυτή επιτρέπεται με μόνη προϋπόθεση την τήρηση των ορισμών του σχεδίου πόλεως και των όρων και περιορισμών δομήσεως που το συνοδεύουν. Στην δεύτερη κατηγορία περιοχών, εν όψει του ότι δεν είναι δυνατόν, από τη φύση τους και την έλλειψη πολεοδομικής οργάνωσης, να εξασφαλισθεί η τήρηση των κατά τα ανωτέρω συνταγματικών σκοπών, η δόμηση μόνο κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται, δυνάμενη και να απαγορεύεται εν όλω ή εν μέρει ή να επιτρέπεται υπό ιδιαιτέρως αυστηρούς όρους και περιορισμούς, προσαρμοσμένους στην ιδιαίτερη φύση κάθε περιοχής. Οι όροι αυτοί δεν επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι, δηλαδή να καθιστούν ευχερέστερη τη δόμηση, σε σχέση προς τους ισχύοντες για τις εντός σχεδίου περιοχές (ΣΕ 2657/2007, 3504/2010, 1671/2014, 2136-37/2016, 665/2018 7μ. κ.ά.), ούτε να οδηγούν σε εξομοίωση των εκτός σχεδίου περιοχών με εντός σχεδίου πόλεως ή ορίων οικισμών περιοχές ή στην εν τοις πράγμασι δημιουργία νέων οικισμών χωρίς εγκεκριμένο πολεοδομικό σχέδιο (ΣΕ 2063, 962, 665/2018 7μ., 3526/2017, 2136-37/2016 7μ., 1856/2016 κ.ά.), όπως δια της κατατμήσεως ενιαίου γηπέδου σε μικρότερα όταν με αυτήν καθίσταται δυνατή, κατά τις παρομαρτούσες συνθήκες, η άμεση ή έμμεση δημιουργία οικιστικού συνόλου χωρίς προηγούμενη έγκριση σχεδίου οργανωμένης δόμησής του (ΣΕ 2657/2007 7μ.). Οι ανωτέρω αρχές είναι εφαρμοστέες και στις Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (Ζ.Ο.Ε.), οι οποίες, σύμφωνα με το άρθρο 29 του ν. 1337/1983 (Α΄ 33) [άρθρο 183 του Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας (ΚΒΠΝ), π.δ. της 14/27.7.1999 (Δ΄ 580)] και σε αρμονία με τα άρθρα 24 § 2 και 43 § 2 του Συντάγματος, θεσπίζονται με προεδρικό διάταγμα, αποτελούν προσωρινό υποκατάστατο της αξιούμενης από το Σύνταγμα (άρθρο 24 § 2) ορθολογικής χωροταξίας μεγάλης κλίμακας, εθνικής και περιφερειακής, και αποβλέπουν στον οικιστικό έλεγχο των περιαστικών εκτός σχεδίου περιοχών αφ’ ενός προς πρόληψη της περαιτέρω επιδείνωσης των προβλημάτων τους και προστασία του περιβάλλοντος αυτών και αφ’ ετέρου προς παρεμπόδιση της δημιουργίας δεδομένων και πραγματικών καταστάσεων που θα είχαν ως συνέπεια να δυσχεραίνεται ο μελλοντικός σχεδιασμός της περιοχής (ΣΕ 2604/2005, 2974/2010 7μ., 3527/2017 κ.ά.). Εξ άλλου, εν όψει του χαρακτήρα των περιλαμβανομένων στη Ζ.Ο.Ε. περιοχών ως αποτελουμένων από ακίνητα εκτός σχεδίου, τα οποία δεν προορίζονται κατ’ αρχήν προς δόμηση, οι καθοριζόμενοι με την Ζ.Ο.Ε. όροι και περιορισμοί δομήσεως και χρήσεως δύνανται να εξικνούνται και μέχρις ολοσχερούς απαγόρευσης της δομήσεως σε περιοχές όπου η ανάγκη διαφύλαξης του ιδιαίτερου χαρακτήρα τους το επιβάλλει. Εφ’ όσον δε τα μέτρα αυτά αφ’ ενός θεσπίζονται με αντικειμενικά κριτήρια χάριν της προστασίας του δημοσίου συμφέροντος και τεκμηριώνονται από τα στοιχεία του φακέλου και αφ’ ετέρου δεν εξαφανίζουν ούτε καθιστούν την ιδιοκτησία αδρανή σε σχέση με τον προορισμό της, δεν προσκρούουν στο άρθρο 17 του Συντάγματος ούτε στο άρθρο 1 του Πρώτου Προσθέτου Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ που κυρώθηκε με το άρθρο πρώτο του ν.δ. 53/1974 [(Α΄ 256), ΣΕ 3848, 3849/2005 7μ., 4294/2015, 3527/2017, 3526/2017 7μ. κ.ά.].

16. Επειδή, το φυσικό και το ανθρωπογενές περιβάλλον της Πάτμου αποτέλεσε αντικείμενο ειδικής κρατικής προστασίας. Ειδικότερα, με τις αποφάσεις του Υπουργού Πολιτισμού 24151/15.12.1971 (Β΄ 1029) και 28457/9.10.1972 (Β΄ 847) η νήσος Πάτμος έχει στο σύνολό της κηρυχθεί, αντιστοίχως, αφενός ως ιστορικός τόπος και τοπίο χρήζον ιδιαιτέρας προστασίας και αφετέρου ως ιστορικό διατηρητέο μνημείο και ως τόπος ιστορικός και ιδιαιτέρου φυσικού κάλλους (βλ. ΣΕ 962/2018 7μ., 2010/1997), ενώ με τον ν. 1155/1981 (Α΄ 122) αναγνωρίσθηκε ως Ιερά Νήσος, θεσπίσθηκαν δε ειδικά μέτρα για την προστασία της. Περαιτέρω, με το π.δ. της 16.7/1.8.2001 (Δ΄ 621, διόρθ. σφάλματος Δ΄ 991), το οποίο εκδόθηκε κατ’ εξουσιοδότηση του άρθρου 29 του ν. 1337/1983, καθορίσθηκε Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου (Ζ.Ο.Ε.) στην εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών προϋφισταμένων του έτους 1923 περιοχή της νήσου, καθώς και παρακείμενων νησίδων (άρθρο 1). Με τις διατάξεις του π.δ/τος αυτού καθορίσθηκαν περιοχές Β, Γ, Δ, Ε και Ζ (άρθρο 2), για κάθε μία εκ των οποίων θεσπίσθηκαν κατώτατα όρια κατάτμησης, περιορισμοί χρήσεων γης και όροι και περιορισμοί δομήσεως. Ειδικότερα, για τις περιοχές με στοιχείο Δ, που χαρακτηρίζονται ως «Περιοχές προστασίας γεωργικής γης και αγροτικών δραστηριοτήτων» (άρθρο 2 παράγρ. Α περίπτ. ΙΙΙ στοιχ. 1), μεταξύ των οποίων η περιοχή Δ8, όπου κείται το επίδικο ακίνητο, επιτρέπεται ως χρήση γης, μεταξύ άλλων, η κατοικία (στοιχ. 2), καθορίζεται δε κατώτατο όριο κατάτμησης και αρτιότητας τα 4 στρέμματα και μέγιστη δομήσιμη επιφάνεια ορόφων για κτίρια κατοικίας τα 150 τ.μ. (στοιχείο 3 υποστοιχεία α και β, αντιστοίχως). Περαιτέρω, στην παράγρ. Β του αυτού άρθρου 2 καθορίζονται γενικοί όροι και περιορισμοί δόμησης για όλη την έκταση της Ζ.Ο.Ε. (περιπτ. 1 έως 8), ειδικότερα δε στην περίπτ. 8 ορίζεται ότι «Για τους λοιπούς όρους και περιορισμούς δόμησης των επιτρεπόμενων χρήσεων στις παραπάνω περιοχές Β, Γ, Δ, Ε και Ζ εφαρμόζονται κατά χρήση οι διατάξεις των από 6.10.1978 (Δ΄ 538) και 24.5.1985 (Δ΄ 270) π.δ/των, όπως ισχύουν, εκτός των παρεκκλίσεων».

17. Επειδή, σύμφωνα με το άρθρο 242 του ΚΒΠΝ [= άρθρο 2 του Γ.Ο.Κ. 1985 (ν. 1577/1985, Α΄ 210)], «… 12. Γήπεδο είναι η συνεχόμενη έκταση γης που αποτελεί αυτοτελές και ενιαίο ακίνητο και ανήκει σε έναν ή σε περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου. 13. Οικόπεδο είναι κάθε γήπεδο, που βρίσκεται μέσα στο εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή μέσα στα όρια οικισμού χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο, … 15. Πρόσωπο οικοπέδου ή γηπέδου είναι το όριό του προς τον κοινόχρηστο χώρο, …», ενώ, κατά τα άρθρα 243 και 245 του ΚΒΠΝ [= άρθρα 6 του Γ.Ο.Κ. 1985 και 25 του ν. 1337/1983, αντιστοίχως], για να είναι οικοδομήσιμο ένα οικόπεδο πρέπει να έχει πρόσωπο, δηλαδή όριο, προς κοινόχρηστο χώρο. Περαιτέρω, στο άρθρο 162 του ΚΒΠΝ (= άρθρο 17 του ν.δ. της 17.7.1923 και άρθρο μόνο του ν.δ. της 3.12.1925), με το οποίο ρυθμίζονται οι γενικοί όροι και περιορισμοί δομήσεως εκτός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων, ορίζεται ότι «1. Η δόμηση εκτός των αναφερόμενων στο άρθρο 181 ζωνών υπόκειται στους περιορισμούς του άρθρου 160 (δηλαδή σε «έγκριση όρων και περιορισμών δόμησης»), οι οποίοι καθορίζονται με π.δ/τα που εκδίδονται μετά γνώμη του Κ.Σ.Χ.Ο.Π. Οι περιορισμοί αυτοί αποσκοπούν στην παρεμπόδιση δημιουργίας συνοικισμών χωρίς να έχει προηγουμένως εγκριθεί το σχέδιό τους …». Εξειδικεύοντας την ως άνω επιταγή παρεμποδίσεως της δημιουργίας οικισμών χωρίς σχέδιο, ο ΚΒΠΝ θεσπίζει, στις επόμενες παραγράφους του άρθρου 162, αποδίδοντας το περιεχόμενο των αντίστοιχων διατάξεων του π.δ/τος της 24/31.5.1985 περί εκτός σχεδίου δόμησης (Δ΄ 270), τους σχετικούς περιορισμούς. Ειδικότερα, το άρθρο 162 με τίτλο «Γενικές διατάξεις» όριζε στην παράγρ. 2 (= άρθρο 1 § 1 του π.δ. της 24/31.5.1985, όπως ίσχυε πριν τον ν. 3212/2003) τα εξής: «Οι όροι και περιορισμοί δόμησης των γηπέδων που βρίσκονται εκτός των ρυμοτομικών σχεδίων πόλεων ή εκτός των ορίων των νόμιμα υφιστάμενων πριν από το έτος 1923 οικισμών που στερούνται ρυμοτομικού σχεδίου ή εκτός των ορίων των οικισμών μέχρι 2.000 κατοίκων καθορίζονται, εφόσον δεν ορίζεται διαφορετικά για κάθε περιοχή από ειδικές διατάξεις, ως εξής: 1. α) ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου 4.000 μ2. β) για γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές και κοινοτικές οδούς καθώς και σε εγκαταλειμμένα τμήματά τους και σε σιδηροδρομικές γραμμές απαιτούνται: ελάχιστο πρόσωπο: σαράντα πέντε (45) μέτρα, ελάχιστο βάθος: πενήντα (50) μέτρα, ελάχιστο εμβαδόν: τέσσερις χιλιάδες (4.000) τ.μ. 2. …». Όπως κρίνεται παγίως, κατά την έννοια των ανωτέρω περιοριστικών της δόμησης διατάξεων, οι οποίες αποβλέπουν, πρωτίστως, στην διαφύλαξη του ιδιαίτερου χαρακτήρα των εκτός σχεδίου περιοχών και στην αποφυγή καταστρατήγησης πάγιων πολεοδομικών κανόνων ορθολογικής δομήσεως, η κατ’ εξαίρεση επιτρεπόμενη στις ως άνω περιοχές δόμηση τελεί υπό την προϋπόθεση ότι πληρούται ο βασικός κανόνας δομήσεως της εν γένει πολεοδομικής νομοθεσίας, κατά τον οποίο δομήσιμα είναι τα οικόπεδα που έχουν πρόσωπο, δηλαδή κοινό όριο, σε κοινόχρηστο χώρο νομίμως υφιστάμενο, μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση. Υπό την αντίθετη εκδοχή θα ήταν δυνατή η δόμηση γηπέδων σε εκτός σχεδίου περιοχές υπό όρους ευνοϊκότερους από την ανωτέρω άποψη ακόμη και εκείνων που ισχύουν για τα εντός σχεδίου πόλεως οικόπεδα, τα οποία δομούνται μόνο εφ’ όσον διαθέτουν πρόσωπο, δηλαδή κοινό όριο με κοινόχρηστο χώρο (ΣΕ 2606, 3848, 3849/2005, 3504/2010, 1671/2014, 4046/2015 7μ., 2329/2012 κ.ά., πρβλ. 2521/2000 7μ., 4525/2009). Ειδικότερα, στην περίπτωση α΄ της παραγρ. 2 του άρθρου 162 του ΚΒΠΝ (= άρθρο 1 § 1 περ. α΄ του π.δ. της 24-31.5.1985) εξαγγέλλεται απλώς ο κανόνας κατά τον οποίο το ελάχιστο εμβαδόν για την δόμηση των εκτός σχεδίου ακινήτων κατά τον κανόνα είναι τα 4 στρέμματα. Η εν λόγω διάταξη αναφέρεται μεν, αυτονοήτως, σε γήπεδα έχοντα πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (αυτή η έννοια αποδόθηκε, άλλωστε, στην εν λόγω διάταξη όπως είχε αρχικά, πριν δηλαδή την αντικατάστασή της με το άρθρο 10 § 1 του ν. 3212/2003, με την απόφαση ΣΕ 3504/2010 7μ.), πλην δεν έχει αυτοτέλεια, αφού δεν ορίζει λοιπές προϋποθέσεις δόμησης, εξειδικεύεται δε στην αμέσως επόμενη διάταξη της περιπτώσεως β΄, στην οποία καθορίζονται λεπτομερώς οι προϋποθέσεις της κατά τον κανόνα δόμησης εκτός σχεδίου και με την οποία εφαρμόζεται συνδυασμένα. Αντίθετη εκδοχή, κατά την οποία η περίπτωση α΄ θέτει ως μόνη προϋπόθεση για την δόμηση εκτός σχεδίου το ελάχιστο εμβαδόν των 4.000 τ.μ., στερείται βάσεως προεχόντως διότι παρόμοια αόριστη διάταξη θα ήταν εκτός εξουσιοδοτήσεως και θα προσέκρουε στο Σύνταγμα ως αντίθετη με τους μνημονευθέντες θεμελιώδεις κανόνες της εκτός σχεδίου δομήσεως και της δομήσεως εν γένει (πρβλ. ΣΕ 4525/2009). Περαιτέρω, κατά την έννοια του άρθρου 1 § 1 περίπτ. β΄ του π.δ. της 24/31.5.1985 (= άρθρο 162 § 2 περίπτ. β΄ του ΚΒΠΝ), ένα γήπεδο θεωρείται ότι έχει πρόσωπο, δηλαδή κοινό όριο σε δρόμο, που το καθιστά, σύμφωνα με τα προαναφερόμενα, οικοδομήσιμο, όταν ο δρόμος αυτός, ανεξαρτήτως αν είναι εθνικός, επαρχιακός, δημοτικός ή κοινοτικός (πλην των αγροτικών, που αποτελούν ιδιαίτερη κατηγορία και δεν καθιστούν οικοδομήσιμα τα γήπεδα, παρά μόνο σε ειδικές περιπτώσεις, βλ. ΣΕ 4046/2015, 665, 848, 962/2018 7μ. κ.ά.), υφίσταται νομίμως και είναι ήδη διανοιγμένος, κατά τρόπον ώστε να είναι προσπελάσιμος και να παρέχει εν τοις πράγμασι επικοινωνία με το γήπεδο (ΣΕ 2329/2012, 1671/2014, 4046/2015, 2709/2018 κ.ά.). Εν όψει τούτων, η διάταξη του άρθρου 2 § Β περίπτ. 8 του π.δ. της 16.7-1.8.2001, η οποία παραπέμπει «για τους λοιπούς όρους και περιορισμούς δόμησης» στις οικείες για κάθε χρήση διατάξεις του π.δ. της 24/31.5.1985 (επομένως δε και στις γενικές διατάξεις του άρθρου 1 του π.δ/τος αυτού, βλ. προκειμένου για κατοικία άρθρο 6 § 1 αυτού = άρθρο 167 § 1 του ΚΒΠΝ), έχει την έννοια ότι για την ανέγερση κτιρίου κατοικίας σε εκτός σχεδίου περιοχή της Ζ.Ο.Ε. Πάτμου απαιτείται όπως το γήπεδο διαθέτει, προεχόντως, πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο. Η ρύθμιση αυτή, υπαγορευόμενη, κατά τα εκτεθέντα, από την ανάγκη τήρησης θεμελιώδους πολεοδομικού κανόνα και αποβλέπουσα στην αποτροπή της δημιουργίας ιδιωτικών σχεδίων ρυμοτομίας, είναι νόμιμη και εντός των ορίων της νομοθετικής εξουσιοδοτήσεως, δεδομένου ότι θα επέφερε, πράγματι, υποβάθμιση του φυσικού και οικιστικού περιβάλλοντος και θα προσέκρουε, ως εκ τούτου, στο Σύνταγμα, αλλά και στον σκοπό θεσπίσεως της Ζ.Ο.Ε., ρύθμιση προβλέπουσα την δυνατότητα δομήσεως σε εκτάσεις εκτός οικιστικών περιοχών, όσων δηλαδή κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται η δόμηση, υπό όρους ευνοϊκότερους από την ανωτέρω άποψη ακόμη και εκείνων που ισχύουν σε εντός σχεδίου περιοχές με συνέπεια την προφανή καταστρατήγηση παγίων πολεοδομικών κανόνων ορθολογικής δομήσεως (ΣΕ 2606, 3848, 3849/2005 7μ., πρβλ. ΣΕ 2521/2000 7μ., 4525/2009 κ.ά.).

18. Επειδή, εν συνεχεία δημοσιεύθηκε ο ν. 3212/2003 «Άδεια δόμησης, πολεοδομικές και άλλες διατάξεις …» (Α΄ 308/31.12.2003), το άρθρο 10 του οποίου, με τίτλο «Ρυθμίσεις για τη δόμηση σε γήπεδα εκτός σχεδίου», ορίζει ότι: «1. Η περίπτωση α΄ της παραγράφου 1 του άρθρου 1 του από 24/31.5.1985 Π.δ/τος … αντικαθίσταται ως εξής: “α) Ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου 4.000 τετραγωνικά μέτρα και πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο είκοσι πέντε (25) μέτρα. Η ρύθμιση του προηγούμενου εδαφίου που αφορά στο ελάχιστο πρόσωπο δεν ισχύει για την ανέγερση κτιρίων των άρθρων 2 και 3, εφόσον εξυπηρετούνται από αγροτικούς ή δασικούς δρόμους, καθώς και ορειβατικών καταφυγίων, η ανέγερση των οποίων επιτρέπεται και σε γήπεδα που εξυπηρετούνται αποκλειστικά από μονοπάτια”. 2. …». Ως προς την ανωτέρω ρύθμιση, η εισηγητική έκθεση του νόμου διαλαμβάνει τα εξής: «Με την παράγραφο 1 θεσπίζεται η απαγόρευση δόμησης γηπέδων που δεν διαθέτουν πρόσωπο ικανού μήκους σε δημόσιο οδικό δίκτυο, πλην εξαιρέσεων (κτίσματα για την εξυπηρέτηση ορισμένων χρήσεων του πρωτογενή τομέα που μπορούν να εξυπηρετούνται και από αγροτικούς ή δασικούς δρόμους καθώς και ορειβατικών καταφυγίων, η ανέγερση των οποίων επιτρέπεται και σε γήπεδα που εξυπηρετούνται αποκλειστικά από μονοπάτια, καθώς και σε γήπεδα που προϋφίστανται της έναρξης ισχύος του νόμου και προορίζονται για την ανέγερση κατοικιών), με στόχο τον περιορισμό της δόμησης και τη συγκέντρωσή της σε γήπεδα που διαθέτουν σχετικές με τη λειτουργία κάθε χρήσης προϋποθέσεις πρόσβασης, παράλληλα με τη δημιουργία προϋποθέσεων για την εξασφάλιση της λειτουργικότητας των αξόνων, την αποτροπή δημιουργίας νέων αυθαίρετων ιδιωτικών σχεδίων (ιδιωτικοί δρόμοι / κατατμήσεις)». Περαιτέρω, στο άρθρο 23 § 3 του ίδιου νόμου ορίζεται ότι: «Η περίπτωση α΄ της παραγράφου 1 του άρθρου 1 του από 24/31.5.1985 προεδρικού διατάγματος, όπως αντικαθίσταται με την § 1 του άρθρου 10 του νόμου αυτού, δεν ισχύει για γήπεδα που υφίστανται κατά την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού». Τέλος, με τη διάταξη του άρθρου 20 § 15 του ν. 3937/2011 (Α΄ 60/31.3.2011), ο οποίος δημοσιεύθηκε μετά την έκδοση της …/2006 άδειας δόμησης και πριν την έκδοση της …/21.6.2011 πράξης αναθεώρησης, ορίσθηκε ότι «15. Με προεδρικό διάταγμα, που εκδίδεται μετά από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής, καθορίζεται η έννοια του «κοινοχρήστου δρόμου» της περίπτωσης α΄ της παραγράφου 1 του άρθρου 1 του προεδρικού διατάγματος της 24/31.5.1985», ενώ μεταγενεστέρως, με το άρθρο 28 § 19 του ν. 4280/2014 (A΄ 159), η εν λόγω διάταξη αντικαταστάθηκε ως εξής: «15. Με προεδρικό διάταγμα, που εκδίδεται μετά από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής, καθορίζεται η έννοια του «κοινόχρηστου δρόμου» του προεδρικού διατάγματος της 24-31.5.1985», πλην έκτοτε δεν έχει εκδοθεί σχετικό διάταγμα κατ’ εφαρμογή της ανωτέρω εξουσιοδοτικής διατάξεως. Από το συνδυασμό των ανωτέρω διατάξεων των άρθρων 10 § 1 και 23 § 3 του ν. 3212/2003 προκύπτουν τα εξής: Δεδομένου ότι η διάταξη του άρθρου 1 § 1 του π.δ. της 24/31.5.1985, όπως είχε αρχικά, όριζε στην περίπτωση α΄ απλώς το ελάχιστο εμβαδόν για την κατά τον κανόνα δόμηση των εκτός σχεδίου ακινήτων, ενώ ρύθμιζε συνολικά το ζήτημα των προϋποθέσεων αυτής στην επόμενη περίπτωση β΄, ο νομοθέτης, προς αποφυγή παρερμηνείας και καταστρατηγήσεων, με το άρθρο 10 § 1 του ν. 3212/2003 όρισε, κατά τροποποίηση της ανωτέρω περίπτωσης α΄, ελάχιστο μήκος προσώπου των γηπέδων επί του κοινόχρηστου χώρου τα 25 μ. Η διάταξη αυτή, ανεξαρτήτως α) του ζητήματος αν δικαιολογείται ο καθορισμός μικρότερου προσώπου από αυτό που ορίζεται στην περίπτωση β΄ της § 1 του άρθρου 1 του π.δ. της 24/31.5.1985, β) αν δύναται να τύχει εφαρμογής πριν την έκδοση του π.δ/τος που προβλέπεται στην εξουσιοδοτική διάταξη του άρθρου 20 § 15 του ν. 3937/2011 και γ) του ότι, σύμφωνα με την μεταβατική διάταξη του άρθρου 23 § 3 του ν. 3212/2003, δεν ισχύει προκειμένου περί γηπέδων που δημιουργήθηκαν πριν την έναρξη ισχύος του άρθρου 10 του ίδιου νόμου (31.12.2003), πάντως δεν θεσπίζει το πρώτον ως προϋπόθεση για την οικοδομησιμότητα των εκτός σχεδίου γηπέδων την ύπαρξη προσώπου αυτών σε κοινόχρηστο χώρο διότι, κατά τα προεκτεθέντα, την έννοια αυτή είχε εξ αρχής και η τροποποιούμενη διάταξη του άρθρου 1 § 1 περίπτ. α΄ του π.δ. της 24/31.5.1985. Επομένως, και τα εκτός σχεδίου γήπεδα που δημιουργήθηκαν πριν την έναρξη ισχύος του άρθρου 10 § 1 του ν. 3212/2003, διεπόμενα από τις διατάξεις του άρθρου 1 § 1 του π.δ. της 24/31.5.1985, όπως αυτό είχε αρχικά, είναι δομήσιμα εφ’ όσον διαθέτουν, μεταξύ άλλων, πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο και μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση, κατά τα ειδικότερον οριζόμενα στην περίπτωση β΄ της § 1 του άρθρου 1 αυτού (= άρθρο 162 § 2 περίπτ. β΄ του ΚΒΠΝ).

19. Επειδή, στην προκειμένη περίπτωση, το επίδικο αγροτεμάχιο υφίστατο πριν τον ν. 3212/2003 (βλ. συμβολαιογραφικές πράξεις …/2004, .../1996 και …/1963), περιήλθε δε στον εκκαλούντα δι’ αγοράς το έτος 2015 (βλ. …/21.8.2015 συμβόλαιο). Όπως προκύπτει από τα τοπογραφικά διαγράμματα που συνοδεύουν τις προσβληθείσες οικοδομικές άδειες και τα λοιπά στοιχεία του φακέλου, το επίδικο ακίνητο συνορεύει βόρεια και ανατολικά με ιδιοκτησίες τρίτου, νότια δε και δυτικά με καθορισμένη ζώνη αιγιαλού και παραλίας και θάλασσα. Εξ άλλου, στην …/27.10.2011 συμβολαιογραφική πράξη συστάσεως δουλείας, το επίδικο ακίνητο περιγράφεται ως «… περίκλειστο κατά την έννοια του άρθρου 1012 επ. Αστικού Κώδικα, καθώς στερείται διόδου προς δημόσιο, δημοτικό ή κοινοτικό δρόμο», για την πρόσβαση δε προς αυτό συνεστήθη, με την ανωτέρω συμβολαιογραφική πράξη, δουλεία διόδου υπέρ του επίδικου ακινήτου επί εδαφικής λωρίδας συνολικού μήκους 211 μ., η οποία διέρχεται από τέσσερα όμορα ακίνητα ιδιοκτησίας τρίτων και συνδέεται με «ανώνυμη αγροτική οδό» που καταλήγει σε ασφαλτοστρωμένο δημοτικό δρόμο. Με τα δεδομένα αυτά, εφ’ όσον το επίδικο, εκτός σχεδίου και προϋφιστάμενο του ν. 3212/2003, ακίνητο δεν διέθετε πρόσωπο σε κοινόχρηστη δημόσια οδό, δεν ήταν οικοδομήσιμο σύμφωνα με τις συνδυασμένες διατάξεις του π.δ. της 24/31.5.1985 περί εκτός σχεδίου δόμησης και του π.δ. της 16.7/1.8.2001 περί Ζ.Ο.Ε. Πάτμου και συνεπώς νομίμως, αν και με διαφορετική αιτιολογία, οι προσβληθείσες οικοδομικές άδειες ακυρώθηκαν με την εκκαλούμενη απόφαση (ΣΕ 3504/2010 7μ., βλ. και ΣΕ 962/2018 7μ., με την οποία ακυρώθηκαν δύο οικοδομικές άδειες που αφορούσαν δύο από τα τέσσερα όμορα προς το επίδικο ακίνητα, επί των οποίων έχει συσταθεί η ανωτέρω δουλεία διόδου, για τον λόγο ότι δεν διέθεταν πρόσωπο σε κοινόχρηστη οδό νομίμως υφιστάμενη, κατά τα εκτιθέμενα στην 17η σκέψη), όλοι δε οι λόγοι εφέσεως με τους οποίους προβάλλονται τα αντίθετα είναι απορριπτέοι. Ειδικότερα, ο λόγος κατά τον οποίο οι διατάξεις του π.δ. της 16.7/1.8.2001 περί Ζ.Ο.Ε. Πάτμου απαιτούν ως «μόνη προϋπόθεση» δόμησης των εκτός σχεδίου ακινήτων την αρτιότητα των 4.000 τ.μ. και ότι η προϋπόθεση της ύπαρξης προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο θεσπίσθηκε «το πρώτον» με το άρθρο 10 § 1 του ν. 3212/2003 είναι απορριπτέος ως αβάσιμος, διότι, όπως εκτέθηκε στις σκέψεις 17 και 18, η διάταξη του άρθρου 1 § 1 περίπτ. α΄ του π.δ. της 24/31.5.1985, στην οποία παραπέμπει η Ζ.Ο.Ε., προέβλεπε και πριν την τροποποίησή της με τον ν. 3212/2003 ως βασική και αυτονόητη προϋπόθεση για τη δόμηση των εκτός σχεδίου ακινήτων την ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο). Εν όψει δε των ανωτέρω, είναι απορριπτέοι ως αλυσιτελείς οι λόγοι με τους οποίους πλήττεται η κρίση της εκκαλουμένης περί αντισυνταγματικότητας του άρθρου 23 § 3 του ν. 3212/2003. Εξ άλλου, αβασίμως προβάλλεται ότι η ακύρωση των οικοδομικών αδειών …/2006 και …/2011 μετά την πάροδο ευλόγου χρόνου από την έκδοσή τους, και δη μετά την πάροδο πενταετίας (άρθρο μόνο § 1 του α.ν. 261/1968), παραβιάζει τις αρχές της χρηστής διοικήσεως, της προστατευόμενης εμπιστοσύνης και της ασφάλειας δικαίου, οι οποίες αποκλείουν την ανατροπή πραγματικών καταστάσεων που δημιουργήθηκαν καλοπίστως υπέρ του εκκαλούντος, προεχόντως διότι οι αρχές και η διάταξη των οποίων γίνεται επίκληση έχουν εφαρμογή επί ανακλήσεως διοικητικών πράξεων από τη Διοίκηση, όχι δε κατά την άσκηση του ακυρωτικού ελέγχου από τα αρμόδια δικαστήρια, και συνεπώς ουδόλως κωλύουν την ακύρωση παραδεκτώς προσβληθείσας οικοδομικής άδειας για παράβαση νόμου, όπως εν προκειμένω.

20. Επειδή, ο εμπεριεχόμενος στις κρίσιμες διατάξεις των π.δ/των της 16.7/1.8.2001 και της 24/31.5.1985 όρος δομήσεως, κατά τον οποίο δομήσιμα είναι τα εκτός σχεδίου ακίνητα που έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο, δικαιολογείται από λόγους δημοσίου συμφέροντος, συνισταμένους στην διαφύλαξη του χαρακτήρα των εκτός σχεδίου περιοχών και στην αποτροπή δημιουργίας με ιδιωτική πρωτοβουλία διάσπαρτων οικισμών χωρίς πολεοδομικό σχεδιασμό, όπως ορίζει, σε αρμονία με το άρθρο 24 του Συντάγματος, το άρθρο 17 του ν.δ. της 17.7.1923, όπως ισχύει (άρθρο 162 § 1 του ΚΒΠΝ). Αντίθετη εκδοχή θα οδηγούσε στην κατάτμηση μεγαλύτερων εκτάσεων σε πολλές μικρότερες, κάθε μια από τις οποίες θα είχε το απαιτούμενο για δόμηση εμβαδόν, στην ανέγερση οικοδομών στα περισσότερα γήπεδα και στη δημιουργία, χωρίς ειδικό σχεδιασμό, σχετική μελέτη και τήρηση των τεχνικών προδιαγραφών κατασκευής οδών, ιδιωτικού οδικού δικτύου βάσει αποκλειστικά της βούλησης των ιδιοκτητών των συγκεκριμένων γηπέδων, είτε με την παραχώρηση τμημάτων των γηπέδων προς δημιουργία ιδιωτικών οδών, είτε με την σύσταση δουλειών διόδου προκειμένου να εξασφαλισθεί η πρόσβαση σε υφιστάμενες κοινόχρηστες οδούς των γηπέδων που στερούνται προσώπου σε αυτές, και τελικά στην αποκρουόμενη από το Σύνταγμα και το νόμο δημιουργία σε εκτός σχεδίου περιοχές οικισμών χωρίς πολεοδομικό σχεδιασμό. Περαιτέρω, ο ανωτέρω όρος δομήσεως παρίσταται πρόσφορος και αναγκαίος για τη θεραπεία του επιδιωκόμενου με αυτόν κατά τα ανωτέρω σκοπού, δεδομένου μάλιστα ότι αφορά σε περιοχές που δεν προορίζονται κατ’ αρχήν για οικοδομική εκμετάλλευση, και δεν είναι προδήλως δυσανάλογος προς τον σκοπό αυτό, στοιχεί δε προς βασικό κανόνα της πολεοδομικής νομοθεσίας ο οποίος ισχύει και για τα οικόπεδα εντός πολεοδομικού σχεδίου, ως προς τα οποία τα εκτός σχεδίου ακίνητα δεν νοείται να τελούν υπό ευνοϊκότερους όρους δομήσεως. Επομένως η ρύθμιση αυτή είναι σύμφωνη με τα άρθρα 17 του Συντάγματος και 1 του Πρώτου Προσθέτου Πρωτοκόλλου της Ε.Σ.Δ.Α., όλοι δε οι αντίθετοι λόγοι εφέσεως είναι απορριπτέοι ως αβάσιμοι.

21. Επειδή, προβάλλεται ότι ο ανωτέρω περιορισμός δομήσεως αντίκειται στις αρχές της προστατευόμενης εμπιστοσύνης και της ασφάλειας δικαίου και για τον ειδικότερο λόγο ότι ο εκκαλών αλλοδαπός, ο οποίος απέκτησε καλοπίστως το επίδικο ακίνητο, έναντι σεβαστού ποσού, μαζί με τα απορρέοντα από τις οικοδομικές άδειες …/2006 και …/2011, δικαιώματα, δεν μπορούσε να προβλέψει την ύπαρξη του επίμαχου περιορισμού, που καθιστά το ακίνητό του αδόμητο, διότι αυτός καθιερώθηκε νομολογιακώς το πρώτον με την απόφαση ΣΕ 3504/2010 7μ. Όμως, ο κανόνας, κατά τον οποίο τα εκτός σχεδίου ακίνητα είναι δομήσιμα μόνο αν διαθέτουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο), εξαγγέλλεται ρητώς ήδη στις αποφάσεις ΣΕ 2606, 3848, 3849/2005 7μ. (πρβλ. και ΣΕ 2521/2000 7μ.), οι οποίες είναι προγενέστερες της οικοδομικής άδειας …/2006, ενώ η απόφαση ΣΕ 3504/2010 7μ., με την οποία ερμηνεύθηκε έτι σαφέστερον η περίπτωση α΄ της § 1 του άρθρου 1 του π.δ. της 24/31.5.1985, είναι προγενέστερη της άδειας …/2011 με την οποία αναθεωρήθηκε ουσιωδώς η αρχική οικοδομική άδεια .../2006. Εν όψει τούτου ο επίμαχος κανόνας, πέραν του ότι έπρεπε να είναι γνωστός στις πολεοδομικές αρχές, οι οποίες οφείλουν να ακολουθούν τη νομολογία των αρμοδίων δικαστηρίων κατά την άσκηση των αρμοδιοτήτων τους και ειδικώς κατά την έκδοση των οικοδομικών αδειών, ήταν προβλέψιμος και για τους επιμελείς αγοραστές και τους συναλλασσομένους εν γένει, τους οποίους οι νομικοί τους παραστάτες και τεχνικοί σύμβουλοι οφείλουν να ενημερώνουν επί του ισχύοντος πολεοδομικού καθεστώτος των ακινήτων και των εφαρμοστέων όρων και περιορισμών δομήσεως. Πολλώ μάλλον ο επίμαχος κανόνας και η σχετική νομολογία, περιλαμβανομένης της ως άνω αποφάσεως ΣΕ 3504/2010 7μ., έπρεπε ευλόγως να είναι γνωστοί κατά τον χρόνο απόκτησης του επίδικου ακινήτου από τον εκκαλούντα, το έτος 2015. Εν όψει τούτων δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι δημιουργήθηκε υπέρ του εκκαλούντος νομική και πραγματική κατάσταση δεκτική προστασίας, βάσει των ανωτέρω αρχών, η οποία θα επέβαλλε την διατήρηση της ισχύος των προσβληθεισών οικοδομικών αδειών, ο δε αντίθετος λόγος εφέσεως πρέπει να απορριφθεί (πρβλ. ΣΕ 3685/2010 7μ. σκ. 12, 3937/2006 σκ. 10).

22. Επειδή, επομένως, η κρινόμενη έφεση πρέπει να απορριφθεί.

Παρατηρήσεις

Πρόσοψη σε κοινόχρηστο δρόμο ως conditio sine qua non για την εκτός σχεδίου δόμηση, με αφορμή την ΟλΣτΕ 176/2023

1. H πολύκροτη υπ’ αριθ. 176/2023 απόφαση της ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας, έχει προλάβει να προκαλέσει τριγμό στο πολεοδομικό γίγνεσθαι της ελληνικής επικράτειας, ιδίως στη συνήθη πρακτική της εκτός σχεδίου δόμησης· αποκρυσταλλώνοντας μια νομολογία δυνάμενη να ανατρέψει συμβόλαια και οικοδομικές άδειες για ακίνητα στις εκτός σχεδίου περιοχές όλης της χώρας, τα οποία αφορούν το διάστημα μεταξύ της ισχύος του π.δ. της 24/31.5.1985 και του ν. 3212/2003 και έχουν εμβαδό μεγαλύτερο των 4000 τ.μ., δίχως όμως πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο.

2. Ειδικότερα, δυνάμει της ΟλΣτΕ 176/2023, απορρίφθηκε έφεση κατά της ΔΕφΠειρ 369/2018 που είχε ακυρώσει -κατόπιν αιτήσεως ακύρωσης της Ελληνικής Εταιρείας Περιβάλλοντος και Πολιτισμού (ΕΛΛΕΤ)την οικοδομική άδεια του εκκαλούντος για την ανέγερση διώροφης οικοδομής σε γήπεδο εκτός σχεδίου, στη θέση Λυγγίνου της Πάτμου· δια το λόγο ότι το επίδικο γήπεδο δεν διέθετε πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (οδό) νομίμως υφιστάμενο. Για την ακρίβεια, το επίδικο αγροτεμάχιο υφίστατο πριν το ν. 3212/2003, περιήλθε στον εκκαλούντα το έτος 2015, είναι περίκλειστο κατά την έννοια των άρθρ. 1012 επ. ΑΚ, καθώς στερείται διόδου προς δημόσιο, δημοτικό ή κοινοτικό δρόμο· για δε την πρόσβαση προς αυτό συνεστήθη δουλεία διόδου υπέρ του επίδικου ακινήτου επί εδαφικής λωρίδας συνολικού μήκους 211 μ., η οποία διέρχεται από τέσσερα όμορα ακίνητα ιδιοκτησίας τρίτων και συνδέεται με «ανώνυμη αγροτική οδό» που καταλήγει σε ασφαλτοστρωμένο δημοτικό δρόμο.

3. Σύμφωνα με την ΟλΣτΕ 176/2023, λοιπόν, η πρόσοψη σε κοινόχρηστο δρόμο συνιστά conditio sine qua non δια την εκτός σχεδίου δόμηση, ήδη από το 1985. Και τούτο διότι, υπό την αντίθετη εκδοχή θα ήταν εφικτή η δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές υπό όρους ευνοϊκότερους ακόμη και εκείνων που ισχύουν στις εντός σχεδίου περιοχές [έτσι βλ. παγίως ΣτΕ 1943/2022· ΣτΕ 1456/2018· ΣτΕ 665/2018· ΣτΕ 847/2016· ΣτΕ 2790/2014· ΣτΕ 1671/2014· ΣτΕ 2329/2012· ΣτΕ 3504/2010, άπασες σε ΤΝΠ Νόμος· ΤρΔΕφΠειρ Α110/2022, www.sakkoulas-online.gr].

Ειδικότερα, κατά την έννοια των αυτών διατάξεων, ένα γήπεδο θεωρείται ότι έχει πρόσωπο, δηλαδή κοινό όριο, σε οδό που το καθιστά, σύμφωνα με τα προαναφερόμενα, οικοδομήσιμο, όταν η οδός αυτή, ανεξαρτήτως εάν είναι εθνική, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική, υφίσταται νομίμως και, περαιτέρω, είναι ήδη διανοιγμένη, κατά τέτοιο, μάλιστα, τρόπο ώστε να είναι προσπελάσιμη και να εξασφαλίζει πράγματι επικοινωνία με το γήπεδο (ΣτΕ 1943/2022· ΣτΕ 962/2018· ΣτΕ 4046/2015· ΣτΕ 3965/2015· ΣτΕ 1671/2014, άπασες σε ΤΝΠ Νόμος). Τούτο δεν ισχύει για τις «αγροτικές» οδούς, εφόσον οι οδοί αυτές, κοινόχρηστες ή ιδιωτικές, δεν καθιστούν οικοδομήσιμα τα γήπεδα (ΣτΕ 665/2018, ΤΝΠ Νόμος· ΣτΕ 4046/2015, ΤΝΠ Νόμος).

4. Άλλωστε, το ΣτΕ σε ολομέλεια (ΟλΣτΕ 695/1986, ΤΝΠ Νόμος) έχει ήδη αποφανθεί ότι οι περιοχές εκτός σχεδίου πόλης: «…ως εκ της φύσεώς των, έχουν ως προορισμόν την αγροτικήν κλπ. εκμετάλλευσιν και όχι την αστικήν (οικοδομικήν) τοιαύτην…»· παραδοχή που επαναλήφθηκε και από την ΟλΣτΕ 3135/2002, ΤΝΠ Νόμος κατά την οποία οι περιοχές εκτός σχεδίου πόλης δεν έχουν: «ως προορισμό τη δόμηση ή ειδικότερα την τουριστική εκμετάλλευση αλλά τη γεωργική, πτηνοτροφική και δασοπονική εκμετάλλευση, καθώς και την αναψυχή του κοινού», και κατόπιν από τις ΟλΣτΕ 533-535/2003, ΟλΣτΕ 3396-3397/2010 [άπασες διαθέσιμες σε ΤΝΠ Νόμος· πρόσθ. μεταξύ άλλων και ΣτΕ 848/2018· ΣτΕ 937/2017· ΣτΕ 784/1999· ΣτΕ 1424/1990, άπασες σε ΤΝΠ Νόμος]

5. Προς επίρρωση των ανωτέρω, κατά πάγια νομολογία (ΟλΣτΕ 2034-2036/2011, ΤΝΠ Νόμος· ΟλΣτΕ 3135/2002, ΤΝΠ Νόμος· ΣτΕ 162/2022, www.sakkoulas-online.gr· ΣτΕ 671/2020, ΤΝΠ Νόμος· ΣτΕ 665/2018, ΤΝΠ Νόμος· ΣτΕ 4534/2013, ΤΝΠ Νόμος· ΣτΕ 2329/2012, ΤΝΠ Νόμος· ΣτΕ 2657/2007, ΕφημΔΔ 2007.618, με σχόλιο Κωτσοβίλη· πρβλ. και ΕΔΔΑ, απόφαση της 11.12.2008, Θεοδωράκης κλπ. κατά Ελλάδος και απόφαση της 6.12.2007, Ζάντε - Μαραθωνήσι κατά Ελλάδος) η θεμελιώδης διαφοροποίηση, εξ απόψεως δυνατότητας δόμησης, μεταξύ των περιοχών που αναπτύσσονται βάσει οργανωμένου πολεοδομικού σχεδίου και των εκτός σχεδίου περιοχών, όπου η δόμηση επιτρέπεται υπό ιδιαιτέρως αυστηρούς όρους και περιορισμούς -γεγονός που επηρεάζει μάλιστα μειωτικά την αξία των εκτός σχεδίου πόλεως ή εκτός ορίων οικισμών κείμενων ακινήτωνσυνάγεται ευθέως από τις συνταγματικές διατάξεις περί χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού.

6. Όπως άλλωστε σημειώνεται στην σχολιαζόμενη ΟλΣτΕ 176/2023, ο κανόνας, σύμφωνα με τον οποίο τα εκτός σχεδίου ακίνητα είναι δομήσιμα μόνο αν διαθέτουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο), εξαγγέλλεται ρητώς ήδη στις ΣτΕ 2604-2606/2005, ΤΝΠ Νόμος· ΣτΕ 3848-3849/2005 ΤΝΠ Νόμος (πρβλ. και ΣτΕ 4525/2009, ΤΝΠ Νόμος· ΣτΕ 2521/2000, ΤΝΠ Νόμος για τους όρους δομήσεως των εκτός σχεδίου περιοχών της Αίγινας και ΣτΕ 3849/2005, ΤΝΠ Νόμος για την Ζ.Ο.Ε. της Τήνου) οι οποίες είναι προγενέστερες της επίδικης οικοδομικής άδειας (2006). Μάλιστα και η ΣτΕ 3504/2010, ΤΝΠ Νόμος με την οποία ερμηνεύθηκε έτι σαφέστερον η περίπτωση α΄ της § 1 του άρθρου 1 του π.δ. της 24/31.5.1985, είναι προγενέστερη της επίμαχης άδειας (2011) με την οποία αναθεωρήθηκε ουσιωδώς η αρχική οικοδομική άδεια (2006).

Ως εκ τούτου, ο ως άνω κανόνας, πέραν του ότι έπρεπε να είναι γνωστός στις πολεοδομικές αρχές, ήταν προβλέψιμος και για τους επιμελείς αγοραστές και τους συναλλασσομένους· ώστε θα έπρεπε ευλόγως να είναι γνωστός κατά το χρόνο απόκτησης του επίδικου ακινήτου και από τον εκκαλούντα.

7. Ζητούμενο, πλέον, αποτελεί η ευθυγράμμιση και της ελληνικής νομοθεσίας με τις παραδοχές του Συμβουλίου της Επικρατείας, καθότι στο μεσοδιάστημα, φαίνεται πως έχουν παγώσει εκατοντάδες επενδύσεις, ενόψει του ότι υπό τις διαμορφωθείσες συνθήκες διαφαίνεται πως δεν θα μπορέσουν να εκδοθούν οικοδομικές άδειες, ενόσω, ουσιωδώς πλήττεται και η εκτός σχεδίου μικροϊδιοκτησία.

Κωνσταντίνος Παπαχρήστου-Δημητράς

Δικηγόρος, ΜΔΕ ΔΠΜΣ Κτηματολόγιο