Δ. Τζόκας, Το προσύμφωνο στο κτηματολογικό δίκαιο, 2023
Η παρούσα μελέτη περιέχει εκτενή ανάπτυξη και επίλυση όλων των κρίσιμων ερμηνευτικών ζητημάτων, αλλά και των προβλημάτων που ταλανίζουν την πράξη, με αναλυτική αναφορά αφενός μεν στη νομολογία του Αρείου Πάγου, όπως επίσης των δικαστηρίων της ουσίας, αφετέρου δε στη θεωρία τόσο του δικονομικού, όσο και του ουσιαστικού δικαίου, με επίκεντρο το προσύμφωνο πώλησης ακινήτου.
Ως γνωστόν, το προσύμφωνο και μετά τη μετάβαση στο καθεστώς του Εθνικού Κτηματολογίου διαδραματίζει σημαντικό ρόλο στις συναλλαγές. Μπορεί μεν να μην είναι καταχωριστέα στο κτηματολογικό βιβλίο πράξη, ούτε παράγει εγγραπτέα δικαιώματα, εξοπλίζει όμως τον δικαιούχο με δικαιώματα, τα οποία υπό συνθήκες αντιτάσσονται κατά του αναγραφόμενου κυρίου, όσο και κατά των ειδικών του διαδόχων. Γι’ αυτόν τον λόγο, πρέπει να γίνει δεκτό ότι οι συμβαλλόμενοι στο προσύμφωνο ή οι καθολικοί τους διάδοχοι δύνανται προαιρετικά να το καταχωρίζουν στο κτηματολογικό φύλλο του προσυμφωνηθέντος ως πρόσθετη πληροφορία.
Η καταχώριση του προσυμφώνου δεν πρέπει να διαρκεί εσαεί, αλλά μέχρι την πάροδο της οριζόμενης προθεσμίας για τη σύναψη της οριστικής σύμβασης, είτε αυτή έχει τον χαρακτήρα προθεσμίας εκπλήρωσης είτε συνιστά αποκλειστική προθεσμία. Μετά από αυτό το χρονικό σημείο θα μπορεί να διαγράφεται από το πεδίο των πρόσθετων πληροφοριών, με απλή αίτηση οποιουδήποτε από τα συμβαλλόμενα μέρη.
Η έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογίου ελαττώνει την προστασία που απολαύει ο εκ προσυμφώνου αγοραστής, στον οποίον έχει μεταβιβαστεί και η νομή του προσυμφωνηθέντος, κυρίως ως συνέπεια της λειτουργίας του μαχητού τεκμηρίου ορθότητας της κτηματολογικής εγγραφής του άρθ. 13 ν. 2664/1998 και της καθιέρωσης της κτήσης κυριότητας από τον καλόπιστο αποκτώντα. Εντούτοις, δεν πρέπει να διαλάθει της προσοχής ότι η νομολογιακή κατεύθυνση που διαμόρφωσε η εξέχουσας σημασίας ΟλΑΠ 448/1984 ανταποκρίνεται σε ένα αίτημα ουσιαστικής δικαιοσύνης, το οποίο δεν πρέπει να απεμποληθεί, στον βαθμό που το κτηματολογικό δίκαιο παρέχει τα μέσα για να υπηρετηθεί τόσο το δικαίωμα του εκ προσυμφώνου πωλητή, όσο και η προστασία των καλόπιστων συναλλασσομένων.
Διαθέσιμο σε:
